İnşaat hız kesti, gayrimenkulü alışveriş merkezleri kurtardı

İnşaat hız kesti, gayrimenkulü alışveriş merkezleri kurtardı

Gayrimenkul sektörü 2006'da mayıs ayına kadar sürdürdüğü canlılığı 2007'de bir türlü yakalayamadı. Yükselen konut fiyatları, düşmeyen faiz oranları, seçim öncesi, sonrası derken beklentiler ertelendi.



Orta gelir grubuna yönelik çok fazla proje üretilmemesi de sektörü yavaşlattı. Bu yıl sektörü sırtlayan başını alışveriş merkezlerinin çektiği ticari gayrimenkuller oldu.


GAYRİMENKUL sektörü 2005'te yaşadığı ve Mayıs 2006'ya kadar süren coşkuyu bu yıl yaşayamadı. Yılın ilk 6 ayında seçimlerin yarattığı gerginlikler nedeniyle ertelenen ev sahibi olma girişimleri, ikinci yarıda da bir türlü düşmeyen konut fiyatlarına ve faiz oranlarına takıldı. Üstelik siyasi gerginliklere artan terör olayları ve Kuzey Irak operasyonu da eklendi. Bunun sonucunda iki yıl önce ülke ekonomisini sırtlayan gayrimenkul sektörü, 2005'de yüzde 21.5 olan, 2006'nın ilk çeyreğindeki yüzde 26.5 seviyesinde büyürken, bu yıl geçtiğimiz yıldan aldığı ivme ile sadece yüzde 17 (sabit fiyatlarla yüzde 5.4) yükselebildi. Konuttaki durgunluğa karşın, büyümeyi sağlayan ticari gayrimenkul oldu. Orta gelirlinin oluşturduğu talebi karşılayacak nitelikte konut projeleri üretebilmek konusunda yetersiz kalan firmalar, şimdi en azından alım gücünü destekleyebilmek için umudu bankaların arasındaki rekabete bağladı. Sektör, konut kredisi faiz oranlarının aylık yüzde 1'lere inmesi durumunda kaybolan hareketin yeniden kazanılacağını umuyor. Ticaride (alışveriş merkezleri ve ofisler) ise 2008'de iştahın artarak süreceği belirtiliyor. Bu yıl yapılanlarla birlikte toplam alışveriş merkezi sayısının 180'e çıkacağı belirtiliyor.


300 PROJE SÜRÜYOR: 2005 yılı başındaki canlılıkla birlikte özellikle İstanbul'da proje patlaması yaşanmıştı. Geçtiğimiz yıl başlayan bu projeler sayesinde şu an sadece İstanbul'da yapımı süren 300 konut projesi bulunuyor. Buna karşın, "mortgage gelecek, faizler düşecek" beklentisinin hızla yayıldığı bir ortamda faiz oranlarındaki ani artışla birlikte kafalarda oluşan soru işaretleri satışları yavaşlattı. Büyük umutlar bağlanan mortgage yasasının çıkmasına karşın bu yıl satışa sunulan yeni proje sayısı oldukça düşük kaldı. Öte yandan, Merkez Bankası'ndan faiz indirimi beklenirken ve konut kredileri yüzde 1.25'lere gerilemişken, ABD'de merkezli subprime (çok riskli kredi) krizi baş gösterdi.


300 BİN KONUT İHTİYACI: Yılda 300 bin konut ihtiyacının bulunduğu Türkiye'de bu talebin oluşmasında en büyük etken depreme dayanıksız, imarı ve tapusu bulunmayan konutlar. Bu konutlar yerine yeni yapılmış, güvenlikli ve sosyal imkanlara sahip sitelerde yaşamak isteyen alıcıların çoğunu da orta ve orta altı gelir grubu oluşturuyor. Firmalar hem yüzde 30 yükselen inşaat maliyetleri hem de yüksek arsa bedelleri nedeniyle uygun fiyatlı konut üretemediğini söylüyor. Öte yandan firmaların yüksek kár marjlarıyla çalıştığı eleştirileri de yapılıyor. Faiz oranları orta ve alt gelir grubunun alım gücünü desteklemeyince ve firmalar ihtiyaca yönelik konut üretemeyince ihtiyaç bir türlü talebe dönüşemiyor. Üst segmentteki proje arzındaki fazlalık da, özellikle peşin parası olan alıcıların pazarlık şansını artırıyor. Firmalar, projelerindeki satışları tamamlayabilmek için şimdi peşinde yüzde 10'lara varan indirimler uyguluyor.


Yurtdışında 20 milyar dolarlık inşaat yapıldı


TÜRK müteahhitler 1970'li yıllarda Libya ile başlayan yurtdışı maratonunu hızla sürdürüyor. Bugün 5 kıtada, 34 ülkede 354 projeyle bu yıl 20 milyar dolara koşan Türk müteahhitler, geçtiğimiz yıl 12.9 milyar dolar olan operasyonlarını katladı. Türk firmaları geleneksel pazarların dışında Şili, Etiyopya, Gana, Meksika, Malezya, Filipinler, Tayland, Hindistan, Fas gibi ülkelerde işler yapıyor. Avrasya ve Rusya Federasyonu başta olmak üzere 60'ın üzerinde ülkede 3 bin civarında proje yürüten şirketlerin gözde pazarları arasında Ortadoğu, Türk cumhuriyetleri, Latin Amerika ve Uzakdoğu ülkeleri bulunuyor. Ulaşılan bu seviyeye rağmen Türk müteahhitlerin dünya pastasından aldığı pay yüzde 1'de kaldı.


2008 yabancıların yılına dönüşecek


2007'yi sönük geçiren gayrimenkul sektörü 2008 öngörüleri açısından ikiye bölünmüş durumda. Bir kısmı "Faiz oranları düşecek, bu yıl altın yılımız olacak" derken, bazıları da umudu şimdiden 2009'a erteledi. Geçtiğimiz yılın ilk çeyreğine kadar yaşanan canlılığın ardından planlarını değiştiren firmalar iki yıl önce "Bize katacakları bir şey yok. Pastayı paylaşmayız" dedikleri global yatırımcılara artık daha olumlu bakıyor. 2008 yabancı yatırımcı ile yerliler arasında geliştirilecek ortak projelerin yılı olması bekleniyor.


Türkiye, ticari binalarla yatırımcının gözdesi oldu


TÜRKİYE'nin ticari alışveriş merkezi (AVM) ve ofis binaları açısından hem yerli hem de yabancı yatırımcının gözdesi hakline geldiğini söyleyen ULI Türkiye Başkanı Haluk Sur, konut konusunda ise şu değerlendirmeyi yaptı: "Mortgage'ın ardından sisteme taze likidite girişinde gecikme oluştu. Reel faiz oranlarının hala en yüksek olduğu ülkelerden biri Türkiye. Enflasyon oranı ile faiz oranları arasında 9-10'lar civarında bir fark var. Bu da çok yüksek. Alım gücünü etkiliyor. 2008'den umutluyum. Ama bu biraz da olayları nasıl karşıladığımıza bağlı. Bazen sadece söylenti olan, hadisenin kendisinden çok daha kötü olabiliyor. Gayrimenkul fiyatları düşecek beklentisi ve söylentileri sürerse bu gerçekleşir. Ama daha soğukkanlı olursak sorun yaşamayız. Bu hem bizim tavrımıza, hem de eski hataları tekrarlamamamıza bağlı."


POS makinesiyle satış yapılan günler bitti


GAYRİMENKUL Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER)Başkanı Bekir Cumurcu, 2007'nin özellikle ticari gayrimenkul açısından iyi bir yıl olduğuna dikkat çekerek, şunları şöyledi: "Genel büyüklüklere bakınca hala tek haneli enflasyon artışında olmamız yılı olumlu etkiledi. Krizlere petrol fiyatları subprime ve seçimlere rağmen disiplinler önemli ölçüde oturdu. Ticari gayrimenkulde iştah azalmadı. Konutta ise segmentasyon ve lokalizasyon önemli. Sektör artık butik projelerin pazarlanabileceği bir hale geldi. Orta gelir grubu önemli. Ancak, bu gelir dağılımında orta gelir grubunun tarifi de önemli. 2008'de Türkiye'yi önemli kavşaklar bekliyor. Ticaride iştah devam eder ancak konutta şirketlerin talebe yetişmek için satış ofislerinde POS makinesiyle kapora aldıkları günler geride kaldı."
 
AYŞEGÜL AKYARLI GÜVEN