İskan harcı affı yapıldı haberiniz var mı?

Satır arasını okuyabilen gayrimenkul yatırımcıları için büyük anlamı olan bu düzenleme geliştirme yapan gayrimenkul şirketleri, gayrimenkul sahipleri ve kooperatifler için bir çeşit vergi affı anlamına geliyor.  

Affın fark edilmemesinin belki de en büyük nedeni söz konusu af maddesinin yasanın sonuna genel kurulda yapılan görüşmelerde sırasında son anda eklenmesi bu nedenle de üzerinde yasa taslağı sırasında fazla yazılıp çizilme fırsatı olmaması olabilir. 

Yasa tapuda yapılacak "cins tashihi" işlemlerinde nispi harç yerine sabit maktu bir harç alınmasını öngörüyor.  

Peki nedir bu cins tashihi, neden önemlidir? 

Tashih aslında "değişiklik" veya "düzeltme" anlamında kullanılmaktadır. Tapuda gayrimenkulün niteliğine yönelik değişiklik ve düzeltme yapılması gerekirse bu tescil işlemleri "cins tashihi" işlemleri olarak adlandırılır. Örneğin binanın arsadan kat mülkiyetine geçiş işleminde tashih işlemi yapılması gereklidir. Ya da şirketin ismi değiştiğinde tapuda "tashih" işlemi yapılması gereklidir. Kısaca mülklerin araziden arsaya , arsadan binaya tüm değişiklikleri "cins tashihi" işlemine girer. 

Harçlar kanunun ilgili maddelerine göre arsa ve arazi üzerine inşa olunacak binaların tesislerinde ve tescilinde ve bunların dışında kalan yukarıda saydığımız gibi her türlü cins ve kayıt tashihinde tapu harcı alınacağı hüküm altına alınmıştır. Bu tashih işlemleri eski 28 Şubat tarihli yasa değişikliğine kadar oransal tarife üzerinde alınırken artık bu harçlar maktu yani rakamsal  tarife üzerinden alınmaktadır.  Bununla birlikte eskiden yapı kullanma izin belgesi(iskan) alınması sırasında doldurulması gereken ve çoğunluk gayrimenkul yatırımcılarının kabusu olan "2 nolu" Harç beyannamesi kaldırılmış bulunmaktadır.

İyi de bu ne fayda sağlar şimdi diye düşünebilirsiniz , basit bir örnek verelim:

Gayrimenkul geliştiricisiniz ve  inşaatı bitirdiniz. Eski prosedüre göre arsa değerinizi emlak beyan değeri  üzerinden hesaplar, üzerine ise Maliye Bakanlığınca her sene ilan edilen birim inşa maliyeti ve toplam inşaat büyüklüğünü çarparak hesaplar iki toplamı üst üste ekleyerek mülkünüzün beyan değerini tespit ederdiniz. Bu rakam üzerine asansör ve ısıtma için gerekli yüzdeleri koyarak dip toplama ulaşır bu toplamın binde 15 ini hesaplar  ve 2 nolu harç beyanını doldurarak vergiyi Veraset ve İntikal Harçlar Vergi Dairesine yatırırdınız. Ancak bu işlemden sonra gerekli makbuzlarla tapu idaresine giderek tescil işlemini yaptırmanız mümkün olurdu. Bu işlem alışveriş merkezi gibi büyük yapılarda veya inşaat alanı büyük sitelerde geliştiricilere 750.000- 1.000.000 TL civarında harç çıkartmaktaydı.  Bu yeni uygulama ile her bir bağımsız bölüm için 100 TL gibi bir bedel ödeyecek olan geliştiriciler yukarıda örnek verdiğimiz projelerde yerine göre yaklaşık 5.000 ile 15.000-TL arasında harç ödeyerek kurtulabilecekler.   Başka bir değişle 10 dairelik bir mülk yapan müteahhit artık daire başı yaklaşık 1000 TL yerine 100 TL harç ödeyecek. Güzel değil mi? 

 Kaçak Yapı Gerçeği:

Ülkemizde projesine uygun yapılmış ancak İskan-Yapı Kullanma Belgesi almamış bu nedenle "kaçak yapı " statüsüne giren mülklerin belki de %50'sinde fazlası bu harç nedeni ile oluşmaktaydı. Birçok müteahhit ve geliştirici  bu paraları ödememek için mülkleri "kat irtifakı" tapusu ile satmakta, teslim etmekte  ve yeni projelerine devam etmekteydi. Bu uygulama ile tapuda düzenin kurulması ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasına teşvik edildiği görülmektedir.

Yapılan bu değişiklik ülkemizde gayrimenkul işlemlerinin ve yapılaşmanın gelişmesi açısından son derece sağlıklı ve doğru bir uygulamadır. Eski uygulama biraz çağ dışı kalmış olup dünya gerçeklerine pek de uymamaktaydı. 

Maalesef yeni kanunla belirlenen bu af aslında kanunun yayımı tarihinden önce tahsil edilmiş tutarlar ile bu tarihten önce tahakkuk ettirilmiş harç tutarlarına ilişkin yükümlükleri kapsamamaktadır. Dolayısıyla  ödenmemiş tutarlar iade edilmeyecek, beyanda bulunulmuş ve henüz tahsilatı yapılmamış olan gayrimenkul mükellefleri bu aftan yararlanmayacaklardır. Bununla birlikte söz konusu harç konusunda bugüne kadar hiçbir işlem yapmamış olanlar ise yeni düzenlemenin getirdiği avantajdan yararlanacaklardır. 

Yapılan bu  düzenlemede unutulan tek ama çok önemli bir konu vardır. Bu da binaların birçoğunun inşaatının onlarca yıl önce bitmiş olduğudur. İmar kanunumuza göre inşaat ruhsatları inşaat başladıktan 5 yıl sonra yapı tamamlanmazsa geçerliliğini yitirirler. Bu durumda 10 sene önce projesine ve imarına uygun yapılmış bir mülk bile eğer henüz yapı kullanma izin belgesi almamış ise tashihden zaten yararlanamayacaktır.  Bu aftan yararlanabilecek mülkler sadece ve sadece  en fazla 5 sene önce ruhsat almış ve geçtiğimiz dönemde ruhsatına uygun bitirilmiş ama harcının yüksekliği nedeni ile tashihe gitmemiş ve "evrak" eksiği bulunmayan mülkler olabilecektir. Bu nedenlerle  aslında bir taraftan yapıların yapı kullanma izin belgesini-iskanlanmasını sağlamayı hedefleyen bu uygulama kısa vadede beklenen sonucu veremeyecektir.  Çünkü mülklerin yapı kullanma izin belgesi aşamasına gelebilmesi için gerekli belgeler (örneğin SGK temiz belgesi, ilişki kesme belgesi..vs) geliştiriciyi bezdirecek kadar fazladır. 

Maalesef bu anlamda bu uygulama yarım kalmış bir uygulamadır. Yetkililere duyurulur.

Cansel Turgut YAZICI

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ

Genel Müdür

Lisanslı Değerleme Uzmanı , MRICS