İstanbul'da 8 bölgede 97 proje!

Yeksa büyük sermaye grupları ve inşaat şirketleri onca konut, AVM ve rezidance inşaatına girmeyi nasıl göze alabilirdi? Fakat 'Bunlar kime satılacak" dendikçe, san beş yıldır yepyeni lokasyonlarda yeni praieler yükseliyar. Bu alana ilgi duyan gerek yatırımcı, gerekse kanut alma arifesinde alanlar için İstanbul'un keşfedilmeyi bekleyen sekiz iakasyenunda yükselmekte alan 97 kanut projesini araştırdık.

ABD'de patlak veren  mortgage krizi, Türk ekonomisi de olumsuz yönde etkiledi. Bu durum, yeni konut satışlarına yansıdı. Bu yansımayla birlikte yeni ev satışları 2008'de yüzde 28 oranında düşüş gösterdi. Yükselen inşaat maliyetleri, düşük iç talep, yüksek seyreden faizler, ekonomik belirdeki eylül ve ekim aylarında sizlikler, nedeniyle 2009'un hemen başında konut satışları bıçak gibi kesildi. Yaz ayları da gayrimenkul sektörü açısından iyi geçmedi. Ne var ki; sonbahar aylarında düşüşe geçen konut kredi faiz oranları, adeta sektöre doping oldu. 2009'un son  çeyreğinden  itibaren konut kredisinde bir yıl öncesine kadar hayal bile edilemeyecek gelişmeler oldu. Türkiye tarihinde ilk kez konut kredisi faizi bugün gelinen noktada 10 yıllık vadede aylık yüzde 0.92'lere kadar düşmüş durumda.

2009 yılı başında konut kredisi faizi, bugünkü seviyesinin tam iki katıydı. Konut kredisi faizi 2008 yılının ekim ayında 60 ve 120 aylık vadelerde 1.60-1.80 aralığında seyrediyordu. Konut kredilerinin görülmemiş ölçüde düşmesi, krediyle ev almak isteyenler için çok cazip bir dönemin kapısını araladı. 10 yıllık vadeyle 100 bin liralık konut kredisi alanlar, bir yıl önce ortalama 880 TL, taksit öderken, bugün aynı vadede aynı miktar kredi alanlar ortalama 1.350 lira civarında taksit ödüyor.

Ev alma zamanı mı?

Şimdilerde ev alma hayalini 2010 yılına erteleyenler, konut fiyatlarının bundan sonra ne tür bir seyir izleyeceğini merak ediyor. Yani ev fiyatları daha düşer mi? Ev almak için beklemeli mi, yoksa hemen harekete mi geçmeli?

Peki, bu dönem ev almak için uygun mu? Konut alıcıları açısından içinde bulunduğumuz dönem bu nedenle de çok cazip. İkinci el konut fiyatları düştüğü seviyede takılıp kalmış durumda. Yeni konutlarda ise aylardır fiyatlara zam yapılmadı. Yaz aylarının genel durgunluk trendi, Ramazan ayı ile birleşince hem yeni, hem de ikinci el konut fiyatları şu dönemde yerinde sayıyor. 12 Eylül'de yapılacak olan anayasa referandum oylaması sonrası ise durgunluk trendinin devam edeceği öngörülüyor. Bütün veriler üstüste konulduğunda yeni konut ya da ikinci el ev almak için son derece cazip günler geçirdiğimizi kabul etmek gerekiyor.

Bu konuda görüşüne başvurduğumuz gayrimenkul sektörün önde gelen isimleri, önümüzdeki dönemde sıfır konutların fiyatlarında az da olsa bir artış olacağı  görüşünde  birleşiyor. Markalı konut  üreticilerinin bazıları, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında kademeli olarak yüzde 10-20 arasın da bir artış olacağı yönünde öngörüde bulunuyor. Yetkililer, buna gerekçe olarak özellikle arsa maliyetlerindeki aşırı artışın konut fiyatları üzerinde yaratacağı zam baskısını gösteriyor

Merkezi lokasyonlar el yakıyor

İşte bundan yola çıkarak bulundukları lokasyona göre İstanbul'un sekiz değişik bölgesinde yer alan 97 konut projesini mercek altına aldık. Bu projelerde yer alan konut sayıları ile metrekare bazında fiyat aralıklarını araştırdık.

Yapmış olduğumuz bu araştırımada, özellikle İstanbul'un Anadolu ve Avrupa yakasında merkezi lokasyonlardaki projelere metrekare fiyatların, merkezi olmayanlara göre  daha yüksek olduğu sonucu ortaya çıktı. Örneğin;  İstanbul'un iş ve finans merkezi haline gelen Büyükdere Caddesi-Maslak hattına yakın bölgeler olan İstinye, Levent, Ulus, Sarıyer ve Akatlar gibi semtlerdeki yeni konut projelerinde ortalama metrekare konut fiyatları 9 bin 119 ile 11 bin 205 TL arasında seyrediyor. Buna karşın İstanbul'un yeni gelişme aksı olarak öne çıkan Çekmeköy, Şamandıra ve Sarıgazi'deki konut projelerinde metrekare fiyatlar 2 bin 110 TL'den başlayıp 2 bin 820 TL'ye kadar çıkıyor.

En pahalısı Zorlu Center

Bu 97 konut projesi içerisinde Bakırcı Yapı tarafından Alibeyköy'de yapılan 80 daireden oluşan Alibey Konakları metrekare bazında en ucuz konut projesi olarak göze çarpıyor. Projedeki dairelerin ortalama metrekare fiyatı 1.110 ile 1.600 TL arasında değişiyor. Yme bu projeler arasında en pahalı metrekare fiyatın olduğu projelerin başında ise Zorlu Gayrimenkul tarafından Zincirlikuyu'da gerçekleştirilen Zorlu Center geliyor. Projedeki rezidans dairelerin ortalama metrekare fiyatı 12 bin 500 dolardan başlayıp, 13 bin dolara kadar çıkıyor. Türkiye'nin zenginlerinin yer almak için adeta yarışa girdiği projenin şu anda el altından satışa çıkarılan  rezidanslarında metrekare fiyatın 15 bin Euro'yu bulduğu iddia ediliyor. Burada şunu belirtmekte yarar var durgunluğun sürdüğü bu aylarda konut üreticileri özellikle  peşin veya yüzde 40'ı peşin geri kalanı 24 ay vadeli satımlarda uyguladıkları fiyat listesinin yüzde 40, hatta 50'si oranlarda indirim yapabiliyorlar.

Türkiye'de 2010 yılının ilk çeyreğinde satılan konut sayısı, bir önceki döneme göre yüzde 26 düşüş 85 bin 857 olarak gerçekleşti. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından hazırlanan 2010 yılı birinci döneme (ilk çeyrek) ilişkin Konut Satış İstatistikleri verilerine göre, Türkiye'de 2009 yılının son çeyreğinde 116 bin 229 konut satılırken, bu yılın ilk çeyreğinde bu sayı yüzde 26 azalışla 85 bin 857 oldu. Türkiye'de söz konusu dönemde, konut satışlarında bir önceki döneme göre artış gösteren bir bölge bulunmuyor. Söz konusu dönemde Türkiye'nin üç büyük ili olan İstanbul'da konut satışları yüzde 24,8 azalarak 25 bin 254'den  18 bin 994'e, Ankara'da yüzde 28,2 gerileyerek 22 bin 767'den 16 bin 348'e, İzmir'de yüzde 34,3 düşerek 7 bin 666'dan 5 bin 38'e indi. 2010 yılı birinci döneminde, konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 21 oranında düşüş gerçekleşti.

Konut faizleri ne seviyede?

Uzmanlar, konut kredi faizlerinin yüzde l'in altına geldiği bir ortamda talebin önümüzdeki eylül ve ekim ayında yayınlanacağı konusunda hemfikir.

Sektör uzmanlarının bu konudaki beklentileri boşa değil elbet. Şu anda konut kredisi faizleri 10 yıllık vadelerde dahi bazı bankalarda 0.92'a düştü. Faizler bir yıl içinde yarı yarıya düşünce, daha önce yüksek faizden konut kredisi alıp da faizini indirmek (refınansman yaptırmak) isteyenler bankaların kapısını aşındırmaya başladı. Bankaların yüksek faizle vermiş oldukları kredilerin faizini indirmek gibi bir yükümlülükleri yok. Ancak faizlerin bir yıl içinde yarı yarıya düştüğü bir ortamda, bankalar da kredi borçlularının ödemelerini  aksatmadan yapabilmelerine  olanak sağlamak amacıyla faiz indirimine "hayır" demiyor.

Öte yandan konut kredisi kullanımının bu kadar arttığı bir dönemde konuk satışları neden düşüyor?

Uzmanlar bu soruya, "Bunun iki nedeni olabilir, birincisi küresel finansal krizin etkisiyle 2008-2009 yıllarından kalan arz fazlası, ikincisi de satış istatistiklerinin tapu kayıtlarına dayanmasından kaynaklanan gecikmeler" şeklinde yanıt veriyor.

Kredi kullananlar ne yapmalı?

Konut almak isteyenler bugünlerde çok büyük bir kararsızlık içinde kıvranıyor. Konut kredisi faizleri bu kadar gerilemişken almalı mı,yoksa faizlerin biraz daha düşmesini mi beklemeli?

Bankacılık çevreleri, bu soruya, "Türk ekonomisindeki kırılganlık ortadayken, faizlerin düşmesini bekleyenler, yeni bir yükseliş dalgasıyla hayal kırıklığına uğrayabilirler" şeklinde karşılık veriyor.
Bankacıların konudaki uyarısı boşa değil elbet. Hatırlanacağı üzere; 2006 yılının Mayıs ayı başlarında konut kredisi faizleri aylık yüzde l'e dayanmış, kredi kullanmak isteyenler yüzde l'in altını görme psikolojisine girmişlerdi. Ancak dövizde meydana gelen dalgalanma herşeyi altüst etti. Faizler birden aylık yüzde 2 seviyesine çıktı.

2006 Mayıs'ında döviz artışına bağlı olarak birden yüzde 2'lere çıkan konut kredisi faizleri 2006 sonundan başlayarak 2007 yılında ve 2008 Eylül ayına kadar kademe kademe geriledi. Eylül 2008'de yüzde 1.30'lara dayandı. Ekonomideki iyileşme beklentisi doğrultusunda Merkez Bankası'nın faiz indirimlerine bağlı olarak bankalar da 2009'un sonundan itibaren konut kredisi faizlerini yeniden indirmeye başladı. 2009'un son çeyreğinden itibaren bi başlayan yoğun talep, 2010 yılının başında da devam etti. 2010'ı ilk çeyreğinde kredi hacmi yaklaşık yüzde 7 büyüyerek, 45 milyar TL'ye ulaştı. En son veri olarak, 30 Temmuz 2010 itibarıyla gelinen nokta ise 50.2 milyar TL oldu. Sektör yılbaşına göre 7.5 Milyar TL, yani yüzde 17,7 büyümüş oldu. Finans çevı lerinde bu seviye, şimdiye kadar gerçekleşen en hızlı büyünmelerden biri olarak kabul ediliyor. Mortgage sektörünün 2010 sonunda yüzde 25'lerin üzerinde büyüme kaydederek, 53 mily TL'yi aşan bir rakama ulaşacağı tahmin ediliyor.
Ekonomist