İstanbul'da en çok rağbet gören yatırım yerleri!

Dipten dönüşün yaşandığı ülkede veriler beklenenin üzerinde olunca sürpriz etkisi yarattı. Ülkemizde de bu yükselişin 2009'un son çeyreğinde gerçekleşmesi bekleniyor. Yatırımcılar en çok İstanbul'da, Samandıra, Esenyurt, Şerifali, Ataşehir, Pendik - Kartal, Bahçelievler gibi bölgelere ağırlıklı olarak yönlenip, yatırımlarını gerçekleştiriyor.

Bankaların kredi musluklarını gevşetmeye başlamasıyla, tamamen durmuş olan piyasayı canlandırmış olması, bu veriye bir gösterge niteliğinde. Fiyat yükseltmeyen ve elindeki stoğu bitirmeyi hedefleyen gayrimenkul kuruluşlarından bazıları Ramazan Bayramı'na özel yeni kampanyalar hazırladı. Bazıları ise sonrası için yeni kampanyalarla talep artışı yaratma planında...

- Bu gelişim ve değişimlerin etkilerini sektörde hangi şekilde görüyor ve değerlendiriyorsunuz?
- Duruma ilişkin gayrimenkul alım ve satımı bölge değerlendirmesi bazında daha çok nerelerde gerçekleşiyor ve tercih edilme nedenleri nelerdir?
- Bu durum 2010 ve 2011 yılları için nasıl bir görünüme işaret ediyor?
- Alıcı ve satıcılara tavsiyeleriniz nelerdir?
- Bu durum piyasayı hangi yönde etkileyecektir?

İşte cevapları...
Haftalık olarak yayınladığımız gayrimenkul piyasası yorumları sektörü yakından takip etmenize fırsat tanıyacak ve yatırımlarınıza yön verecek.

Tamer Çiçekçi, Reha Medin - Merkez

Konut üreticilerinin pazarın değişen isteklerine göre düzenleme yapmaları gerektiklerini anlamış olmalarını umuyoruz

Uzun zamandır arz ve talep dengesinde uç değerleri gözlemledik. Kriz sonrası süreçte faizlerin düşmesi konut fiyatlarında bir canlanma ve fiyat artışı yaratacak olması pazarın geneli açısından önemli bir gelişme. Konut üreticileri kriz öncesinde ve sırasında yaşadıkları sıkıntıları aşmak için daha planlı ve pazarın değişen isteklerine göre düzenleme yapmaları gerektiklerini anlamış olmalarını umuyoruz.

Şehir dışı kabul edilen yeni projelerin satışlarında ve fiyatlarında çok büyük sıkıntılar yaşandı

Dünyanın tüm büyük şehirlerinde olduğu gibi bizde de krizle beraber şehir dışı kabul edilen yeni projelerin satışlarında ve fiyatlarında çok büyük sıkıntılar yaşandı. Şehir merkezi kabul edilen yerlerdeyse fiyatlar çok değişmedi. Satış işlemleriyse nispeten daha iyi seviyelerdeydi. Krizin bitiş sinyalleriyle beraber şehir dışı kabul edilen yeni projelere de tekrar talepler oluşacak ve zamanla piyasada taşlar yerine oturacaktır.

Beklentiler gayrimenkul sektörünün en erken 2011 yılında eski haline geleceği yönünde

Şu anda 2010 için bir yorum yapmak çok erken ama gayrimenkul sektörünün krizi en son ve uzun atlatan yapısı beklentilerin en erken 2011 yılında eski haline geleceği yönünde. Bayram öncesi morgage oranları ülkemize geldiğinden beri en iyi olduğu oranlara geldiğinden, talepteki daralmayı büyük oranda açacaktır. Fakat bu açılma geçirdiğimiz krize göre değerlendirilmelidir. Sektörün beklediği 2005-2006 yılları canlılığına gelmesi çok mümkün değil. Ekonominin genel durumunda yaşanan küçülme gayrimenkul sektörüne olan talepte beklenilen etkiyi zamanında pazara yansıtmayabilir. Ama uzun zamandır beklenen bir itici güç ve beklenti oluşmuş olması önümüzdeki ayların beklenenin üstünde hareketlilikle geçmesini sağlayacağını umuyoruz.

Pazarda oluşacak alıcı artışıyla beraber fiyat düzenlemelerine gidilmeden işlem yapılmalı

Hemen bayram ertesinden itibaren cazipleşen mortgage oranları piyasaya yeni alıcıları çıkartacaktır. Uzun süredir fiyatların aşağı çekilmiş olması etkeniyle birleşince kısa dönemde hızlı satışlar bekliyoruz. Alıcılara tavsiyemiz, satıcıların pazarda oluşacak alıcı artışıyla beraber fiyat düzenlemelerine gitmeden işlem yapmaları. Geçtiğimiz dönemler gösteriyor ki, cazip alış koşulları oluştuğunda satıcılar fiyatları yukarı taşıma eğiliminde. Ayrıca bankalarda mortgage oranlarını yukarı çekeceklerini beyan ediyorlar.

Belgin Benek, Realty World - Merkez

Piyasayı hareketlendirmek için herkese görev düşüyor

Kasım 2008'de başlayan global ekonomik krizden en çok etkilenen sektör gayrimenkul / inşaat sektörü oldu. Türkiye'de de sektörde ciddi bir duraklama dönemi yaşandı. Özellikle projeler bazında. Birçok proje satamaz duruma geldi. Kaldı ki yeni açıklanan TÜİK raporunda da inşaat sektörünün %21 küçüldüğü veriler arasında yer alıyor. Sektörü global bazda incelediğimizde Amerika'da şu an oklar eksiden yukarı çıkmaya başlamış durumdadır. Bu tabiî ki bizim ülkemizi de olumlu etkileyecek bir faktördür. Birçok inşaat firması özellikle fiyat politikalarını gözden geçirerek, yeniden fiyatlandırma işlemleri ile kampanyalarını hazırlamaya başladılar. Bilindiği gibi aslında yaz döneminde ve ramazanlarda gayrimenkul sektöründe bir duraklama yaşanıyor. Bu dönemi inşaat firmaları açısından hazırlık dönemi olarak düşündüğümüzde Ekim ayına iyi hazırlanan firmalar ciddi oranda satış rakamlarını arttıracaklardır. Bu duruma tabii ki bankalarda ciddi destekte bulunuyorlar. Faiz oranlarının düşmesi sektörde hareketliliğe neden olacaktır. Kriz döneminde alımların çoğu nakit para ile gerçekleşti ve kelepir evlere revaç oldukça fazlaydı. Bir süre ev fiyatlarında yükselme olmayacağını öngörüyoruz. Zira bu dönemde hemen ev fiyatlarında artış yaşanır ise piyasa istenilen hareketliliğe kavuşamayacaktır. O yüzden herkese piyasayı hareketlendirmek için görev düşüyor. Bankalar kredilerinde indirime gitmeye devam etmeli, mal sahipleri ev fiyatlarını rayiç rakamlar üzerinden satmalı, inşaat firmaları da çeşitli fiyat kampanyaları ile alımları kolaylaştırma yoluna gitmelidirler.

Şehir merkezi dışındaki bölgeler özellikle yatırımcıların ilgisini çekiyor

Gayrimenkul alımlarının en hareketli olduğu bölgeler Bahçeşehir, Batı Ataşehir, Şerifali, diyebiliriz. Batı Ataşehir'de konut teslimatlarından kaynaklı bir duraksama söz konusudur. Ancak yapılacak her yeni projede ciddi alımların yapılabileceği bir bölge. Bahçeşehir ve çevresinde birçok yeni konut inşa edilir durumda bu da bölgeye olan cazibeyi sürekli hale getiriyor. Bu bahsettiğimiz bölgeler yeni gelişen yerler arasında yer alıyor. Bu nedenle de özellikle yatırımcıların ilgisini çekiyor. Aynı zamanda o bölgede oturan ve evini yenilemek isteyen insanlar tarafından da tercih edilir durumda. Tabii ki yeni yapılan projelerde bir çok sosyal imkan da söz konusu. Bu nedenle talep fazla durumda. Diğer taraftan Kartal E5 tarafı, Bomonti ve Seyrantepe ilerleyen dönemde hareket kazanacak bölgeler arasında yer alıyor.

Tüketicinin bilinçlenmesiyle konsept projeler satacaktır; marka ve kalite ön plana çıkacaktır

İstatistiksel verilere baktığımız zaman aslında kriz döneminde ya da gayrimenkul sektörünün en iyi olduğu dönemlerde de tapu hareketleri birbirine yakın rakamlarda. Bu yüzden özellikle 2010'un ikinci çeyreği ve 2011 yılları gayrimenkul piyasasında büyük işlem hacimlerinin olacağı yıllar olarak görülmektedir. Çünkü piyasada bir sıkışma yaşandı. Ekonomik durumun düzelmesi ile birlikte yatırımlar yine gayrimenkul alanında değerlenmeye başlayacaktır. Unutmamak lazım ki gayrimenkule yapılan her yatırım fazlası ile yatırımcısına dönmektedir. Ancak bu dönemde tüketicinin de ne kadar bilinçlendiğini unutmayalım. Bu yüzden daha konsept projeler satacaktır. Marka ve kalite ön plana çıkacaktır. 2011 yılı gayrimenkul alanında oldukça verimli ve ekonomiye önemli ölçüde hareket getirecek bir yıl olacaktır.

Kredi oranları ne kadar düşer ise ev fiyatlar o derece artar; aralarında ters bir orantı var

Alıcılar için şu an tam gayrimenkul alma zamanıdır. Fiyatlar makul durumdadır ve oldukça fazla alternatif vardır. Aslına bakarsanız ekonomide yaşanan kriz gayrimenkul sektöründe fırsatları beraberinde getirir. Bu yüzden biz profesyoneller şimdi tam alım zamanı diyoruz. Unutmamak gerekir ki kredi oranları ne kadar düşer ise ev fiyatlar o derece artar. Aralarında ters bir orantı var. Satıcılar için ise önerim evin fiyatını rayiç üzerinden satışla çıkarmaları. Çünkü rayiç fiyat dışında satışa çıkan her konut satılamaz ya da satılma süresi zaman alır. Bu süreçte kendileri de para kaybeder. Bunu göz önüne almaları önemle tavsiye ediyoruz. Satılamayan her mülk para kaybı olarak satıcıya döner. Piyasanın hareketlenmesi için herkesin özverili olması ve mantıksal çerçevede hareket etmesi lazım.

Muhammet Dik, Retürk - Dikkaya

Banka desteği hareketlenmenin ana sebebi

Ekonomik krizin etkilerini en ağır şekilde yaşayan gayrimenkul sektöründeki bu puslu havanın dağıldığına en güzel işaret hiç şüphesiz ki bankaların kredi konusundaki hassasiyetlerini bir nebzede olsa azaltmış olmalarıdır. Böyle bir çerçeve içinde banka kredisindeki hareketlilik ve genelde olumlu sonuçlanan başvurular ile mülk sahibi olmak isteyen hedef kitlelerin harekete geçmeleri ise bu bahsettiğimiz rakamların oluşmasına sebep oluyor. Yine bununla beraber kriz koşullarında ellerindeki stokları bitirmeye çalışan büyük projeler ya da acil olarak satılması gereken gayrimenkul rakamlarının da taban yapmış olması, gerçek alıcıları ve yatırımcıları da harekete geçirmiştir. Ayrıca buna banka finansman sistemi desteğini ilave edersek sektördeki hareketlenmenin ana sebebi olduğunu paylaşabilir hatta ileride daha iyimser bir hava yakalayabileceğimizi söyleyebiliriz.

Alım ve satım daha çok nerelerde gerçekleşiyor ve tercih edilme nedenleri nelerdir sorusuna iki şekilde cevap verebiliriz

Yatırım yapmak isteyen kişilerin tercihi tabiî ki fiyat avantajı olan ve gelişmekte olan bölgeler üzerinde. Yatırım yapan kişinin öncelikli talebi yaptığı yatırımdan tabiî ki karlı çıkmaktır. Bunu baz alarak Samandıra, Esenyurt, Şerifali, Ataşehir, Pendik - Kartal, Bahçelievler gibi bölgelere yatırımcıların ağırlıklı olarak yönlendiğini ve yatırımlarını gerçekleştirdiğini söyleyebiliriz.

Diğer bir cepheden baktığınız da ise, ihtiyaç sahiplerinin taleplerinin de hali hazırda yaşamlarını sürdürdükleri bölgelere daha yakın lokasyonları içeriyor. Örneğin Ataşehir'e yakın bölgede oturan veya çalışan biri genellikle bu bölgeye yakın yerleri tercih ediyor. Tabii aranan kriterler yükseliyor ya da değişiyor ama genelleme yaparsak mevcut bölgenin dışına çıkılmadığı düşüncesindeyim.

Yeni yatırımların kaynağı olan bölgelerin mimari görünümlerinde ve kentleşmelerinde büyük değişiklikler olacağı kesin

Önümüzdeki yıllarda yeni yatırımların kaynağı olan bölgelerin mimari görünümlerinde ve kentleşmelerinde büyük değişiklikler olacağı kesin. Bunun yanı sıra yine bu bölgelerde büyük alt yapı ve yol çalışmaları da yapılacak. Tabii tüm bu çalışmaların dışında gayrimenkul sektörüne etkileri de olacak tabii ki. Tamamlanmış konut projelerinde ikinci el kiralama ve satış işlemleri artacak, buna bağlı olarak iş ve yaşam merkezleri de bu bölgelere doğru yoğunlaşacak. Önümüzdeki yıllarda bu bölgelerde ikinci elin yanı sıra topraktan satışında aynı hızla devam edeceğini düşünüyorum. Bir de tüm bunların yanı sıra yine cazip yatırım merkezleri de yaratılarak, gayrimenkul müşterisinin pazara ilgisi sıcak tutulacaktır. Finansman konusunda ise piyasaların iyileşmesi hatta tamamen eskiye dönmesi durumda kredi satışları konusunda da bir büyüme olacaktır.

Böyle geçiş dönemlerinde yüksek fiyatlar sunmak satıcı içinde alıcı içinde sıkıntı yaratır

Alıcı ve satıcılara günümüz koşullarındaki tavsiyem, rayiç fiyatlara yakın olan rakamlarla müşteriye ulaşmalarıdır. Böyle geçiş dönemlerinde yüksek fiyatlar sunmak satıcı içinde alıcı içinde sıkıntı yaratır.

İhtiyaç sahiplerinin koşulları iyi değerlendirmesiyle banka kredisi alternatifini, projelerin minimum peşinat koşulunu kullanarak gayrimenkul sahibi olabilirler. Yatırımcılar ise konut stoğunu eritmek isteyen yüklenici firmalardan ya da arsa sahiplerinden makul rakamlara yatırım yapabileceklerini söyleyebilirim.

Ebru Kara, Re/Max - Merkez

Gayrimenkul üretimi konusunda daha akıllıca çözümler üretmek zorundayız

Gayrimenkul alım ve satım işlemleri için son yıllarda farklı olarak özellikle yeni konut projelerine yoğun bir ilginin olduğunu görüyoruz. Ancak yapılan bu projelerde de özellikle 1+1'lerin çok daha fazla tercih edildiğini görüyoruz. Bu tip konutların satın alınabilir, kredi kullanılabilir olması en önemli tercih sebebidir. Bu durum müteahhitlerimizin ya da proje sahiplerinin yatırımlarında daha uygun fiyatlı gayrimenkulleri üretmenin gerekliliğini göstermiştir. Türkiye ortalamasına bakıldığında kredi verme şartları, vadeleri ve faiz oranları baz alındığında bir kişinin aylık min. ve max. gelirine göre kullanabileceği kredi miktarları bellidir. Bu durumda gayrimenkul üretimi konusunda daha akıllıca çözümler üretmek zorundayız. Proje sahipleri 2008 ve 2009 yıllarında yaşanan küresel krizde en çok 4+1 ya da daha lüx konutları elden çıkarılması konusunda çözüm üretmeye çalıştılar.

Gayrimenkul, finans, inşaat vb alanlarda faaliyet gösteren pek çok şirkete önemli sorumluluklar düşmektedir

Türkiye'de mortgage kredileri henüz % 4 oranında. Gelişmiş ülkelerde ise bu oran % 60 -90 oranlarında. Bu tabloya bakıldığında bile potansiyeli görmek mümkün. Türkiye'de gayrimenkul şirketlerine, finans, inşaat vb alanlarda faaliyet gösteren pek çok şirkete önemli sorumluluklar düşmektedir. Gayrimenkul sektörünün önü her zaman açıktır. Yatırım için kısa veya uzun vadede en iyi fırsatları sunmaktadır. Bu nedenle önümüzdeki yıllarda gayrimenkul hareketliliğinin, değişimin ve yatırımların çok fazla olacağını düşünüyoruz.

Müşteri profili artık bilinçli; ne istediğini biliyor

Eskiye göre özellikle 1999 depreminden sonra bambaşka bir müşteri profili ile karşılaşıyoruz. Şimdi çok daha fazla soru soran, araştıran, ne istediğine karar vermiş, zamanı daha iyi kullanan ve bilinçli bir profille karşı karşıyayız. Bunun yanında Profesyonel Gayrimenkul Danışmanlığı almanın gerekliliğini bilen binlerce müşteriye sahibiz. Tavsiyemiz, gündemi takip etmeleri ve hayalini kurdukları evi buldukları zaman vakit kaybetmeden satın almalarıdır.
Sabah/Özlem Yılmaz