İstanbul’da ofis pazarı metroya göre şekilleniyor!

İstanbullu çalışanların en büyük sorunu trafik. Özellikle işe gidiş ve çıkış saatleri çalışanlar için korkulu saatler haline geldi. 2012 ve 2013 yılları arasında yapılan araştırmaya göre gündüz trafiği yüzde 17, gece trafiği yüzde 12 arttı. 2014 yılında bu artış adeta katlandı. Artan bu trafik yükü karşısında ofis talepleri de değişti ve ulaşımı kolay bölgeler öne çıktı. Ofis kiralama talebinde bulunanlar için ilk soru metroya yakınlık olurken, yatırımcılar da artık ofis projelerini metro olan ya da planlanan bölgelerde yapıyor. 

Gayrimenkul danışmanlık şirketi JJL Türkiye tarafından hazırlanan ‘Ofisler Metro ile Doluyor’ araştırmasına göre İstanbul Avrupa yakasında Maslak, Levent, Seyrantepe-Kağıthane bölgeleri, Anadolu yakasında ise Kavacık, Ümraniye, Kozyatağı-İçerenköy ve Küçükyalı-Maltepe-Kartal hattı öne çıkıyor. Metro hattına yakın ofisler ortalama yüzde 30 daha hızlı dolarken, binanın metroya çok yakın olması durumunda bu oran yüzde 45’e kadar çıkıyor. Metroya yakın ofis binalarında kiralama bedeli ise yüzde 40 ila yüzde 150 arasında artıyor.

AVRUPA’NIN GÖZDESİ MASLAK

2014 3. çeyrek itibariyle İstanbul’da 3.8 milyon metrekare kiralanabilir alana sahip A sınıfı ofis alanı bulunuyor ve bu ofislerde 191 bin çalışan yer alıyor. 2017 sonunda ise ofis alanının 6.4 milyon metrekareye, çalışan sayısını ise 325 bine ulaşması bekleniyor. JJL Türkiye’nin raporuna göre metro etkisi kendini en çok Maslak’ta gösterdi. Metro hattı öncesi bölgeden çıkmak isteyen çok sayıda firma metro ile kararını değiştirdi.  Bölgede 2009 yılında hizmete giren metro hattı ile talep hızla yükseldi.  2005 yılında kira seviyesi 100 kabul edilerek yapılan kira endeksi 2013 yılında 290’a ulaştı. Levent’in kaderi ise 2000 yılından sonra değişti. 2000’de hizmete giren Taksim-4. Levent metro hattı ve yeni hayata geçen ofis projeleri bölgeye talebi arttırdı. 

Ofislerin metrekare kira bedelleri (dolar)

Levent 25-47

Maslak 20-37

Seyrantepe - Kağıthane 15-30

Basın ekspres Yolu 8-15

Kavacık 18-22

Ümraniye 18-25

Kozyatağı - İçerenköy 22-30

Küçükyalı - Maltepe 16-20

Kartal 10-12

OFİS ARZI YÜKSELİYOR

Ofis pazarının Avrupa yakasındaki yeni gözdesi ise Seyrantepe-Kağıthane aksı. Bölgede 2017 yılında açılaması beklenen metro hattı  talebi şimdiden arttırdı. JJL Türkiye tarafından verilen bilgiye göre  bölgede metro hattı ile olacak fiyat artışını öngören iş dünyası şimdiden 10 yıllık kontrat talebinde bulunuyor. Anadolu yakasına geçince ilk adımda Kavacık öne çıkıyor. 169 bin metrekare kiralanabilir alana sahip bölgede yeni yatırım yok denilecek kadar az. Öte yandan bölgede metro yatırımı planlanmaması dezavantaj olarak yorumlanıyor.  2015 yılında planlanan Üsküdar-Çekmeköy metro hattı ise Ümraniye’yi öne çıkarıyor. Bölgede 597 bin metrekareye ek olarak  163 bin metrekarelik yeni proje bekleniyor.  Bölgede 2008 yılında 100 kabul edilen kira endeksi, 2013 yılında 150’ye ulaştı ve artış sürüyor. Yabancı firmaların da ilgi gösterdiği Kozyatağı İçerenköy bölgesinde ise 228 bin metrekare olan ofis arzına 2014 sonu itibariyle 135 bin metrekare ek alan bekleniyor. Fiyat avantajıyla öne çıkan Küçükyalı- Maltepe ve Kartal hattı nın kaderi ise  Marmaray  ile eğişti. 2013 yılında Kadıköy-Kartal metrosunun Marmaraya bağlanmasıyla bölgede çok sayıda yeni proje başladı.

PARK ET DEVAM ET

İstanbul Büyükşehir Belediyesi İspark tarafından geliştirilen ‘Park et-Devam et’ projesi ilgi gördü. Proje kapsamında araç kullanıcısı metro durağına yakın bir noktaya aracını park edip, yoluna metro ile devam ediyor. İstanbul’da 34 noktada uygulanan proje 1 yılda 4 milyon araç sahibi faydalandı.

2 ARAÇ DÖNEMİ

JJL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, metro yatırımlarının ofis pazarını doğrudan etkilediğine dikkat çekti. Marmaray projesi sonrası iş dünyasının toplu ulaşıma yöneldiğini belirten Alkaş, “İstanbul’un 2 yakasında ayrı ayrı kullanmak için 2 araç kullanan dostlarımız var” dedi.

SERVİS YERİNE METRO

Ofis çalışanları üzerinde yapılan araştırmaya göre, çalışanlar trafik yoğunluğu nedeniyle servis kullanmayı tercih etmiyor. Bu nedenle ilerleyen yıllarda çalışanlara farklı teşvikler sağlanarak metro kullanımının arttırılması ve servislerin azaltılması bekleniyor.

Gülistan Alagöz / Hürriyet