İstanbul'da yatırım yapılabilir ofis var mı?

İstanbul'da yatırım yapılabilir ofis var mı?



Ticari gayrimenkul piyasasının en alışıldık ve talep gören ürünleri; alış-veriş merkezleri ve ofislerdir


      Yurtdışından Türkiye'ye yabancı sermaye akışı başladığında yabancı yatırımcıların en fazla talep ettikleri ve işlem yaptıkları gayrimenkul türü de bunlardı. Ancak yabancı yatırımcıların giriş yapmaya başladıkları 90'lı yılların sonunda her iki ürün kategorisinde de Türkiye'de yeterli stok mevcut değildi. Bu nedenle yabancı yatırımcılar öncelikle kalburüstü gayrimenkulleri almaya çalıştılar ve bunun sonucunda da hızla fiyatların yükselmesine neden oldular. Sonuç olarak Türkiye'ye giriş sebepleri olan yüksek getirilerin çok hızlı düşmesi ve bekledikleri kadar satıcının olmamasından dolayı da yerel ortaklarla işbirliği içine girerek yeni ürün geliştirmeye başladılar.

      Bu süreç yaklaşık 10 yıllık bir dönem içinde belirli bir alış veriş merkezi stoğuna ulaşılmasını sağladı. Bugün toplamda 5 milyon metrekarelik bir stok var ve 2011 yılında 8 milyon metrekareyi bulması bekleniyor. Böylece 1000 kişi başına 120 metrekare rakamına ulaşılmış olacak ki bu Avrupa ortalamasının yarısı seviyesinde. Kişibaşına gelir ortalamasının ise Avrupa'nın yarısı seviyesinde olmadığını söylememize gerek yoktur herhalde!. 

      Ancak aynı gelişme neyazıkki ofis yatırımlarında izlenemedi. 2000'li yılların başında deprem sonrası çöküntü ve takip eden  ağır ekonomik krizin ekonomiyi küçültmesi ve birçok firmanın tasfiye olması ofislerdeki boşluk oranlarının yüksek olmasına ve kira getirilerinin düşük olmasına yolaçtı. Bu dönemde birçok plazanın ortak giderlerin ödenebilmesi maksadıyla dahi kiraya verilmeye çalışıldığı biliniyor. 2000'lerin ortasından sonra ekonomik büyüme dönemine geçildiğinde bir anda ofis talebinde bir patlama izlendi. Resesyon döneminde yeni ofis yatırımı yapılmamış olması nedeniyle doluluk oranları ve kiralar hızla yükseldi. 2006 yılından itibaren yeni ofis yatırımı yapmanın akıllıca olduğu farkedildi ve bu yönde arayışlar başladı ama ilginç bir şekilde bu dönemde planlanan yatırımların bir çoğu halen devam eden kriz ortamı nedeniyle ertelenmiş durumda.

      Bu gerçek aslında bizi ofis yatırımcılarının ekonomik döngüleri yakalayamadıkları sonucuna getiriyor. Çünki ofis yatırımının karar verilmesi ile realizasyonu arasında yaklaşık 2 yıllık bir zaman dilimi var. Ekonomik büyüme dönemlerinde piyasaya ofis arzedebilmek için 2 yıl önce yatırıma başlamak gerekiyor ki bu da genellikle Türkiye'de durgunluk yaşanan döneme denk geliyor. Baktığımızda ekonomide ortalama 4 yıllık dalgalanmalar yaşandığını görüyoruz, yani yükselme döneminde ürününüzün olması için durgunluk döneminde yatırım yapmaya devam etmeniz gerekiyor. Bunu yapmak söylendiği kadar kolay değil tabiki, nitekim durgunluk dönemlerinde finansman imkanları kısıtlanmakta ve geliştiricilerin piyasaya bakışı negatifleşmekte. Bu nedenle ancak finansal pozisyonu kuvvetli ve piyasaya inancı olan yatırımcılar bu cesareti gösterebilmekte. Ofis piyasasında buna şahit olamadık ama konut piyasasında bu cesarete sahip olanların bugün geldikleri noktaları herkes görüyor.

      Türkiye'de ofis piyasası zaten İstanbul ofis piyasasından ibaret, o da 1,6 milyon metrekare gibi sınırlı bir büyüklüğe sahip. Ofis piyasasının gelişmemesinin tek nedeni ekonomik döngüler ve finansman zorluğu değil. Ofis projeleri ancak belirli toplanma alanlarında geliştirilebilmekte. Firmalar iletişim ve ulaşım kolaylığı açısından İstanbul'un 6-7 bölgesine toplanmış durumdalar. Bu bölgelerin büyük kısmı Avrupa yakasında yeralıyor. Sözkonusu bölgelerde sınırlı sayıda ofis olarak geliştirilebilir arsa bulunuyor, bu da fiyatlarının ofis fizibilitelerini zorlayacak kadar yükselmelerine yolaçıyor. Diğer taraftan kötü şehir planlaması nedeniyle ofis bölgeleri etrafında konut gelişimine izin verilmesi ve genellikle konut fizibilitesinin ofisten daha iyi olması nedeniyle olası ofis arsaları da konut projelerinde değerlendirilmeye çalışılıyor. Bu süreç ofis arzını ciddi şekilde sınırlıyor. Bugün ortalama boşluk oranları Maslak, Levent gibi popüler bölgelerde %5'ler seviyesinde iken, Havaalanı, Ümraniye gibi bölgelerde %20'leri aşıyor. Bu durum aslında İstanbul'da ofis talebinin ciddi şekilde bölgesel olduğunu gösteriyor. Bu yatırımlarda gözönüne alınması gereken önemli bir faktör.

      Finansman ve arsa sıkıntısı dışında ofis kullanıcılarının davranışları da bir diğer belirleyici etken; banka, holding ve büyük şirketler gerek bir güç gösterisi gerekse fiziki ihtiyaçlarına uyması nedeniyle genellikle kendi ofis binalarına sahip olmayı tercih etmekteler. Bu nedenle gerek yerleşik kültür gerekse iş dünyasındaki imajlarını gözeterek genel merkezleri olan bu ofisleri satmak veya satıp yeniden kiralamak gibi kendilerine kaynak yaratacak finansal işlemlere konu etmemektedirler. Böyle bakıldığında ofis stoğu içinde görülmesine rağmen fiilen bu binalar aslında alım-satım işlemine konu olamadıklarından bir piyasa oluşturmamaktalar.

      İkinci bir grup ise ofis geliştiricisi şirketlerin kat karşılığı geliştirdikleri ofislerdir. Bunlar daha başlangıçta mülkiyeti ikiye bölünen yapılardır. Hatta geliştirici şirketin ön finansman ihtiyacı nedeniyle ofisler daha sonra kat bazında satılmaktadır. Bu şekilde ofis binasının mülkiyet yapısı çok ortaklı hale gelmekte ve yabancı yatırımcılar için potansiyelini kaybetmektedir. Tüm bunlara baktığımızda sahiplerinin kullanımında olan ofisler ve kat bazında satılmış olan ofisler ile ikinci sınıf ofis binalarını çıkardığımızda aslında ofis piyasası diye tanımlanan alanda birkaç binadan fazla bir şey olmadığı görülecektir. Ne yazıkki yerli yabancı araştırma şirketleri sayfalarca araştırma raporu yazarak ofis piyasası verileri açıklıyorlar ama baktığımızda İstanbul'da aslında yabancı yatırımcıları cezbedebilecek modern bir ofis piyasası olmadığının çok az kişi farkında.

      Avrupa piyasaları ile karşılaştırdığımızda, bu ülkelerde aşırı borçlanma ve ekonomik kriz nedeniyle kiraların düştüğü görülüyor, metrekare yıllık kiraları 400-500 EUR arasında ve getiriler %4-6 arasında. İstanbul'da ise metrekare kirası 300 EUR civarında ve prime getiriler %8-9 arasında. Bu durum kağıt üstünde yabancı yatırımcının ilgisini çekse de kısıtlı bir ofis piyasasının olması bugüne kadar ciddi alım satım işlemleri görmemizi engelledi. Yabancı yatırımcılar bugünki koşullarda; yıllık kira getirisi en az %10 olan, uzun süreli kira kontratları olan, kiracı kalitesi yüksek, kontratları döviz bazında, doluluk oranı yüksek, iyi lokasyonlarda bulunan, yeniden kiralama riski düşük ve teknik özellikleri iyi olan ofis binalarını yana yakıla aramaktalar!. Varmı bildiğiniz böyle bir ofis binası?

Kürşat Tuncel

kursat.tuncel@standardunlu.com.tr