İstanbul'un getiri potansiyeli en yüksek 50 markalı konut projesi!

Her yıl Türkiye’de satılan konutların yaklaşık beşte biri İstanbul’da el değiştiriyor. Kent, kalabalık nüfusu ve sürekli göç alan yapısının yarattığı doğal pazarın yanı sıra yabancıların da gayrimenkul alımı için ilk tercihi. Bu hareketliliğe yeni havalimanı, üçüncü boğaz köprüsü, konut stokunun yenilenmesini hedefleyen kentsel dönüşüm gibi projeler de eklenince İstanbul’un çehresi her yıl daha da değişiyor. Bu değişimde kuşkusuz en büyük pay son 10 yıla damga vuran markalı konut projelerine ait. İlk defa 2014’te binin üzerine çıkan satıştaki markalı konut projesi sayısı sonraki yıllarda bu sınırın altına inmedi 2018’de de bin 100’ün üzerinde.

Forbes'den Özer Turan'ın haberine göre; İstanbul’daki yoğun yapılaşma ve markalı projelerin inşa edilebileceği büyüklükte arazilerin azlığı, büyük konut projelerinin kentin çevre semtlerine yığılmasına neden olmuştu. Avrupa Yakası’nda Esenyurt, Beylikdüzü ve Başakşehir bu açıdan ön plana çıkarken Anadolu Yakasındaysa Çekmeköy ve Sancaktepe gibi çevre ilçeler markalı konut geliştiricilerinin uğrak adreslerine dönüşmüştü. Ancak özellikle kentsel dönüşüm kapsamında yapılan parsel birleştirme uygulamalarıyla kentin eski merkezleri de markalı konut trendinden nasibini aldı. Projelerin, arazi değerlerinin katlanarak yükseldiği çevreden, merkeze doğru kayması bazı bölgelerde markalı konut projelerinin metrekare fiyatlarını 30 bin liranın üzerine çıkardı.

Geçen ay FORBES Türkiye’nin 10’uncu kez yayımladığı “Emlak Raporu”nun en ilginç istatistiklerinden biri İstanbul’un en ucuz ve en pahalı semtleri arasındaki fiyat uçurumuydu. Kentin metrekare fiyatı en değerli semti Bebek (40 bin 869 lira) ile en uygun semti Esenyurt merkez (bin 621 lira) arasındaki fiyat farkı 25 katı buluyor. Merkez ve çevre arasındaki fiyat uçurumu bu kadar yüksekken bu durumun markalı konut tarafına da yansıması şaşırtıcı değil.

Kuzu Group’un Ataköy’de deniz kıyısında inşa ettiği “Sea Pearl” projesinin ortalama metrekare fiyatı (32 bin lira), Sur Yapı’nın Esenkent’te inşa ettiği “Semt Bahçekent’in fiyatından (3 bin 500 lira) 9,1 kat daha yüksek.

“Emlak Raporu”nun İstanbul özelinde gösterdiği bir başka çarpıcı sonuçsa konut fiyatlarındaki homojen fiyat hareketlerinin son bulması. Örneğin bu yıl denize kıyısı olan ilçelerden Bakırköy’de fiyatlar yüzde 15 artarken Kadıköy’de yüzde 3,5 geriledi. Dolayısıyla yatırımcıların “Getiri Potansiyeli En Yüksek 50 Markalı Konut” listesini, FORBES Türkiye’nin geçen ayki sayısında yayımlanan “Emlak Raporu”ndaki fiyat hareketleriyle birlikte değerlendirmesi bu yıl çok daha önemli. Zira listede yer alan 50 proje, kentin 26 ilçesine dağılmış durumda.

Bu yıl “Getiri Potansiyeli En Yüksek 50 Konut Projesi”ni belirlerken kullanılan metodolojide bazı değişiklikler yapıldı. Geçen yıllarda sıralama yapılırken konut projeleri, fiyat, talebi gösteren satış oranı, yeşil alan ve sosyal donanımların yoğunluğu, fiyatların bulundukları semtlerin ortalama metrekare fiyatlarının ne kadar üzerinde olduğu gibi kriterlere göre sıralanıp endeksleniyordu. Bu yıl daha önce kullanılan kriterlerin yanı sıra bulundukları ilçelerdeki “son beş yıllık prim oranı” ve “projenin satışa çıktığı tarihten sonraki prim oranları” da endeks kriterlerine dahil edildi. Bütün bu kriterlerin ağırlıklandırılmış ortalamalarıyla toplam endeks değine ulaşıldı (bkz. Nasıl Hazırladık?) Buna göre Sinpaş’ın Ümraniye’de inşa ettiği “Sinpaş Finans Şehir” yılın en çok getiri vadeden projesi oldu. Artaş, Mesa, Öztaş ve Kontur ortaklığının Küçükçekmece’deki “Tema İstanbul Bahçe” projesi ise ikinci sıraya yerleşti. 

NASIL HAZIRLADIK?

Araştırmaya konu olan bütün projeler yedi kritere göre ortalama metrekare satış fiyatı, projenin bulunduğu bölgedeki fiyatlara göre durumu, satılmış konut oranı sosyal donatı ve yeşil alan yoğunluğu, satışa çıktığı tarihten sonraki prim oranı ve bulunduğu ilçede konut fiyatlarındaki beş yıllık değişim oranı - endekslendi. Projedeki sosyal donatı alanları; alışveriş merkezi, okul, sağlık birimi, restoran- kafe, fitness salonu, yetişkin spor alanı ve çocuk oyun alanı olup olmadığına göre puanlandı. Ardından her bir kriter için oluşan endeks üzerinden büyükten küçüğe göre 100 puan baz alınarak sıralama yapıldı. Örneğin satış oranı yüksek olan projeler hem talebin güçlü olduğu hem de yatırımcı için alternatif konut sayısının azalması sebebiyle yüksek puan aldı. Benzer şekilde bulunduğu bölgenin ortalama değerinin altında fiyatlanan projelere yüksek puan verildi. Bu noktada projenin prim yapma olasılığının güçlü olması gözetildi. Projeler her bir kritere göre kendi içinde sıralandıktan sonra ağırlıklandırma yapıldı:  Fiyat yüzde 15, yeşil alan ve sosyal donatı yüzde 15, satış oranı yüzde 15 ve bölgedeki fiyatlara göre durumu yüzde 15, satışa çıktığı tarihten sonraki prim oranı yüzde 20 ve bulunduğu ilçede konut fiyatlarındaki beş yıllık değişim oranı yüzde 20. Bu yedi endeks toplanarak her bir proje için 100 üzerinden bir değer hesaplanmış oldu. Endekste en yüksek puanı alan projelerin ikinci el piyasada yatırımcıya en yüksek getiriyi sağlama potansiyeli bulunduğu, yaşam kalitesi ve değer olarak da rakip projelere göre daha avantajlı sonucuna varmak mümkün.