Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ayıplı inşaat!

Ülkemizde 1960'lı yıllardan itibaren köy ve kasabalardan büyük şehirlere göç  başlayınca, ortaya çıkan konut ihtiyacı, özellikle kent merkezlerindeki arsa fiyatlarında çok ciddi artışlara neden olmuştur. Bunun sonucunda kat karşılığı inşaat sözleşme leri yaygın olarak uygulanmaya başlamıştır. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; bedel inin ödenmesi  karşılığında bir şeyin imal ettirilmesi şeklinde tanımlanan  eser sözleşmesi ile gayrımenkul  devri vaadini  içeren karma bir sözleşmedir. Kanunda ayrıca düzenlenmemiş olmasına rağmen, gerek arsa sahibi, gerek müteahhit, gerekse her iki taraftan birinden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler arasında yaşanan sorunlar sonucunda, kendine özgü  kuralları oluşmuştur. Bu hafta arsasını inşaat karşılığında müteahhide veren arsa malikinin, ayıplı inşaat halinde hangi haklara sahip olduğunu özetlemeye çalışalım.

İnşaattaki ayıp hukuki ya da maddi, gizli ya da açık, asli veya tali olabilir. Mesela imar kanuna aykırılık söz konusu ise hukuki, inşaat malzemesinin kaliteli olmaması hali maddi ayıbı oluşturur. Aynı şekilde ilk bakışta fark edilen ayıplar açık, gözle görülmeyenler ise gizli ayıptır. Gizli ayıpların çoğu yapı  bir müddet kullanıldıktan sonra ortaya çıkar.

Arsa sahibi kendine düşen bağımsız bölümleri teslim aldıktan hemen sonra taşınmazını muayene etmeli veya ettirmeli ve herhangi bir kusur varsa bunu derhal müteahhide bildirmelidir. Aksi takdirde bağımsız bölümü olduğu gibi kabul etmiş sayılır. Derhal ibaresinden makul bir süre anlaşılmalıdır. Ama taraflar sözleşmede başka türlü bir süre kararlaştırabilirler.

AYIPLI İNŞAAT KARŞISINDA MALİKİN TALEP HAKLARI

 Yapının ayıplı olması halinde arsa sahibi dilerse sözleşmeden dönebilir, dilerse bedelin indirilmesini ya da ayıbın giderilmesini talep edebilir. Müteahhidin kusuru varsa ayrıca zararın karşılanması da istenebilir.  Eğer ayıp inşaat arsa sahibinin kabul üne imkan vermeyecek derecede büyük ise, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir.  Yani vaad ettiği bağımsız bölümlerin mülkiyetini devretmeyebilir,devrettikleri varsa geri isteyebilir. Bununla birlikte yapılan işin yıkılması büyük bir zarara sebep olacak ise, sözleşmeden dönme hakkının kullanılması iyi niyet kurallarına aykırı kabul edilmekte, bedelde indirime gidilmesi tercih edilmektedir.

Arsa sahibinin diğer bir hakkı da, ayıplı inşaat sebebiyle yapının değerindeki azalmayı müteahhitten istemektir.   Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bedel arsa payı olarak ödenmekte ise de,  Yargıtay bu halde değer eksikliğinin para ile karşılanması gerektiği görüşündedir.

İMAR MEVZUATINDAN KAYNAKLANAN DURUMLAR

 Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, inşaat iznine aykırı ek katlar veya taşkın yapılar yapmış ve bu durum iskan alınmasını engellemişse, arsa sahibinin inşaatın projeye uygun hale getirilmesini müteahhitten isteme hakkı vardır.

Ama bazen de müteahhidin kusuru olmaksızın, sözleşmede kararlaştırılan biçimde inşaat yapılamayabilir. Mesela imar durumunun değişmesi nedeniyle bağımsız bölüm sayısının azalması veya sözleşmesinin imzalanmasından sonra ya da inşaat sırasında imar durumunun değişmesi ile ilave inşaat hakkı doğması hali. Bu durumda arsa sahibi ve müteahhitin, yapımına izin verilen bölümleri sözleşmede kararlaştırılan oranda paylaşmaları gerekmekte.

Arsa sahibi ve müteahhidin yapılan imalatı  satarak, elde edilen bedeli belirli oranlarda paylaşmayı kararlaştırdıkları  arsa karşılığı hasılat paylaşım sözleşmesi uygulamalarına ilişkin sorunlara bir başka yazıda değinmek üzere, sağlıklı bir hafta geçirmenizi dilerim.

Av. Nermin Çiviciler/Milliyet Emlak