Kat karşılığı inşaatlarda arsa sahibine ne şekilde para ödenir

Halk arasında 'kat karşılığı inşaat' olarak adlandırılan inşaatlarda; arsa sahibi, bir sözleşme yapmak suretiyle, arsasını müteahhide belli sayıda daire ve dükkan karşılığında vermektedir. Bazı durumlarda da belirli bir yüzde üzerinden (örneğin yüzde 50 oranına göre) anlaşmaya varılmakta, arsa üzerine yapılan 10 daire ve 4 dükkandan, 5 daire ile 2 dükkan arsa sahibine verilmektedir.

PARA VE KİRA

Uygulamada zaman zaman karşılaşılan durumlardan biri de, arsa sahibinin müteahhide dairesini verirken;

1- Belli sayıda daire ve dükkan istemesi,
2- Aynca 100 bin TL ya da 500 bin TL para talep etmesi,
3- Binasının yıkılıp, arsa haline getirilip, üzerine inşaat yapıldığı durumlarda, kiraladığı konutun kira bedelinin de müteahhit tarafından ödenmesi, şeklinde anlaşmalar yapılabilmektedir.

Bu gibi durumlarda, müteahhit firmanın ödediği toplu para ve/veya kiranın, gider ya da maliyet unsuru olarak ne şekilde değerlendirileceği duraksama konusu olmaktadır.

İLGİLİ YASA HÜKÜMLERİ

Vergi Usul Kanunu'nun 262. maddesinde, maliyet bedeli 'iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara mütef erri bilimum giderlerin toplamı' olarak tanımlanmıştır.

Aynı Kanun'un 269. maddesinde, 'iktisadi işletmelere dahil bilimum gayrimenkullerin maliyet bedelleri ile değerleneceği' 270. maddesinde 'gayrimenkullerde maliyet bedeline satın alma bedelinden başka, makine ve tesisatta gümrük vergileri, nakliye ve montaj giderleri ile mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden mütevellit giderlerin girdiği ve mükelleflerin noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri ile Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerini maliyet bedeline ithal etmekte veya genel giderler arasında göstermekte serbest oldukları, 271. maddesinde ise, 'inşa edilen binalarda ve gemilerde, imal edilen makine ve tesisatta, bunların inşa ve imal giderlerinin satın alma bedeli yerine geçeceği' hükme bağlanmıştır.

Bu çerçevede, kat karşılığı başkalarının arsasına yapılan inşaatlarda toplam maliyet arsa maliyeti üe inşaat maliyetinin toplanması suretiyle hesaplanmakta olup, her bir kat, dükkan veya dairenin maliyeti ise, her kat, daire veya dükkana belirli ölçü ve esaslara göre binanın tüm maliyetinden pay verilmek suretiyle belirlenmektedir.

Maliye Bakanlığı'nın 6 Haziran 2007 Tarih ve 40/4006-51523 sayılı özelge ile yaptığı açıklamaya göre; toplam inşaat maliyeti, inşaatı yapanlar tarafından arsa sahibine verilen dairelerin inşası için yapılan harcamalar ile kendilerine ait daireler için yapılan harcamalardan oluşmakta, inşaatın toplam maüyetinin arsa sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı ile arsa sahibine yapılan nakit ödemelerin toplamı ise toplam arsa maliyetini (müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyeti) vermektedir.

Müteahhidin payı

Arsa üzerinde müteahhidin payının bulunması durumunda ise, toplam arsa maliyeti, müteahhidin hissesine düşen arsa payının maliyeti üe diğer arsa payı karşılığı arsa sahibine verilen dairelere isabet eden inşaat maliyeti ve arsa sahibine yapüan nakit ödemelerden oluşmaktadır.

Bu çerçevede, kat karşılığı başkalarının arsasına yapılan inşaatlarda arsa sahibine daire dışında nakit ve kira ödemesinde bulunulması durumunda söz konusu ödemelerin, müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyetinin (toplam arsa maliyeti) bir unsuru olarak dikkate alınması gerekmektedir.
Hürriyet/şžükrü Kızılot