Kiracısı olunan ev satın alındığında kira sözleşmesi düşer mi?

Kiracısı olunan ev satın alındığında kira sözleşmesi düşer mi?



Milliyet Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Erol Uluso bugünkü köşesinde gayrimenkul satışlarına ve kiralamalarına ilişkin detayları kaleme aldı. 


Milliyet Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Erol Uluso bugünkü köşesinde gayrimenkul satışlarına ve kiralamalarına ilişkin detayları kaleme aldı. 

İşte Prof. Dr. Erol Ulusoy'un 'Yönettiği şirkete mal satan yönetici' başlıklı yazısı...

Şirket yöneticileri kendi şirketleriyle alım satım işlerini gerçekleştirebilir. Şahsi mağazalarını, yöneticisi oldukları şirkete kiralaya verebilirler. 

Günlük yaşamda yüzlerce kez satış sözleşmesi yapılır. Markete gider, “Bir Milliyet lütfen” der, gazeteyi alır, parasını öderiz. Market satıcı, biz alıcı oluruz. Dolmuşa binildiğinde para verilir. Dolmuşçu ile o kişi arasında bir yolcu taşıma sözleşmesi yapılmış olur, o taşıyan, kişi de yolcu. 

Her sözleşmenin iki tarafı bulunur; alıcı ve satıcı, taşıyan ve taşıtan, kiralayan ve kiracı, işçi ve işveren şeklinde. Bir kişinin aynı sözleşmede hem satıcı, hem alıcı, hem kiracı, hem kiralayan olması mümkün değil, çünkü sözleşmeler karşılıklı iki kişinin irade açıklamasıyla yapılır.

Kimse kendi malını kendine satamaz, kendi evini kendisine kiraya veremez. Kişi kendi borcunun hem alacaklısı, hem de borçlusu olamaz. 

Diyelim ki, kişi kirada olduğu evi, ev sahibinden satın aldı. Ev sahibi ile olan kira sözleşmesi kendiliğinden bitmiş olur. Sahibi olunan ev, kendi kendine kiraya verilemez. 

Ama bazen öyle durumlar yaşanıyor ki, aynı sözleşmenin iki tarafında da aynı kişinin ismi bulunur; bir taşınmaz satış sözleşmesinde hem satıcı, hem de alıcı olarak, örneğin ‘Ahmet Çoksatan’ ismi görülür. 

Bir kira sözleşmesinde, hem kiracı, hem de kiralayan olarak, yalnızca, ‘Selim Mülküçok’ yazılı olur. Peki bu nasıl olabilir? Hani sözleşmelerde taraflar aynı kişi olamazdı?

Ahmet Çoksatan, nasıl oluyor da, hem satıcı, hem alıcı şeklinde tapuyu imzalıyor? Tapu memuru, “Alıcı burada mı” diye sorunca, Ahmet Çoksatan “Burada” diyor, “Satıcı burada mı” diye sorunca yine Ahmet Çoksatan, “Burada” diyor. 

Kiracısı olunan ev satın alındığında kira sözleşmesi düşer mi?

Vekaletlerdeki yetkiye dikkat

Bir kimseye vekalet verirlirken dikkat edilmesi gerekn unsurlar bulunur. Eğer vekil edilen kişiye, kendi kendisiyle işlem yapma yetkisi tanınmışsa, vekil, yetki verilen işlemi kendi kendisiyle de gerçekleştirebilir.

Bir kimsenin kendi kendisiyle işlem yapması demek, sözleşmenin bir tarafında kendisi bizzat, diğer tarafında da vekil veya temsilci şeklinde olması anlamına gelir. Sözleşmenin altındaki imzalara baktığımızda, Alıcı ‘Ahmet Çoksatan’ ve satıcı Mehmet Vaktiyok Vekili ‘Ahmet Çoksatan’ın imzaları görülür. Satıcının, Mehmet Vaktiyok’un vekili olan Ahmet Çoksatan işlemi gerçekleştirir. 

Örneklendirmek gerekirse, memleketteki taşınmazınızı satmak istediğinizde, tapuya gidecek zamanınız  olmayabilir. Ahmet Çoksatan güveneceğimiz birisi olması sebebiyle, taşınmazımızın satışı amacıyla vekalet çıkartıyoruz. Ahmet Çoksatan da, taşınmazı kendi almak istiyor. Tapuya gidiyor, taşınmazımızın sizin adımıza ve hesabımıza vekaleten satışını yapıyor, kendi adına ve hesabına da alıyor. Hukuken geçerli sayılır mı? Ever geçerli, yeter ki almış olduğu vekalette, vekalete konu işlemi kendi kendisiyle gerçekleştirme yetkisi olsun. 

Yani, vekalet verirken, vekil edilen kişiye kendi kendisiyle işlem yapma yetkisi tanınıp tanınmadığının gözden kaçırılmaması gerekir.

Yöneticilerin kendi kendisiyle işlem yapması

Şirket yöneticileri de kendi kendileriyle işlem gerçekleştirebilir. Kendi şahsi mağazalarını, yöneticisi ve temsilcisi oldukları şirkete kiraya verebilirler.

Böyle bir durumda kira sözleşmesi şu şekilde görünecektir: 

"Kiralayan ‘Güler İdareci’, Kiracı ‘Yeşil Gıda Anonim Şirketi Yönetim Kurulu Üyesi Güler İdareci.’"

Güler Hanım, şahsi mağazasını, yöneticisi ve temsilcisi olduğu şirkete satabilir veya şirketin satışa sunduğu bir aracı kendisi satın alabilir.

Kiracısı olunan ev satın alındığında kira sözleşmesi düşer mi?

İşte, bir kimsenin satış, kira veya başka bir sözleşmenin bir tarafında bizzat kendi, diğer tarafında da şirketin temsilcisi şeklinde bulunması halinde de, temsilcinin kendi kendisiyle işlem gerçekleştirmesi yer alıyor. 

Şirket yetkili temsilcilerinin, yönetim kurulu üyesi oldukları anonim şirketle veya müdürü oldukları limited şirketle bizzat sözleşme yapması da mümkün ve geçerli sayılır fakat bunun için genel kuruldan önceden izin almaları zorunlu. Önceden genel kurul, yetkili temsilcilerine şirketle işlem yapma izni tanımamışsa, bu işlem genel kurul onaylayıncaya kadar askıda olur, geçersiz durumdadır ve şirketi ilgilendirmez.

Bu nedenle, şirket yöneticilerinin her genel kurul toplantısında, şirketle işlem gerçekleştirme ve çifte temsil izni almaları önemli.

Aynı kişi aynı anda birden fazla anonim şirketin yönetim kurulunda yer alabilir, limited şirket müdürü görevinde bulunabilir. Yönetim kurulu üyesi veya müdür olduğu şirketlerin de birbirleriyle sözleşme yapmaları gerekebilir, birbirlerinden mal veya hizmet alım satımı gerçekleştirebilir, kiralama yapabilirler.

Bir örnek vermek gerekirse; Yeşil Gıda Anonim Şirketi yönetim Kurulu Üyesi Güler İdareci, aynı zamanda narenciye üretim ve ticareti gerçekleştiren Bereketli Topraklar Anonim Şirketi’nin de yönetim kurulu üyesi. Bu iki şirket arasındaki 10 ton Finike portakal satış sözleşmesinde alıcı olarak da satıcı olarak da imza aynı kişinin olacak; Alıcı, “Yeşil Gıda Anonim Şirketi, imza YK Üyesi Güler İdareci”, satıcı, “Bereketli Topraklar Anonim Şirketi, imza YK Üyesi Güler İdareci.” Sözleşmenin altında iki tarafta da aynı imza ile karşılaşılır. Aynı kişi, çifte temsil yetkisini kullanır. 

Vekalette de, çifte temsil yapılabilir. Ahmet Çoksatan ile Mehmet Vaktiyok, yazlık satışı için anlaşma yaparlar. İkisi de aynı kişiye vekalet verir, birisi satış, diğeri alış vekaleti olur. Aynı kişi tapuya gider, satış sözleşmesini temsil ettiği alıcı ve temsil ettiği satıcı şeklinde imzasını atar. Hukuken gerçerli midir? Evet. Yeter ki vekaletnamede çifte temsil yetkisi tanınmış olmalı.

Kiracının tahliyesi hangi durumlarda istenebilir?