Konut faizlerinde düşüş; bir başka bahara

Konut faizlerinde düşüş; bir başka bahara

Garanti Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Umur Güven, konut kredi faiz oranlarında önümüzdeki yılın ikinci çeyreğine kadar bir değişiklik olmayacağını belirtiyor.


Önümüzdeki 6 aylık süreçte yüksek faiz oranlarıyla yaşamaya devam edeceğimizin altını çizen Güven, bu seviyedeki faiz oranlarının, kredi gelişimini yavaşlatacağını, bunun da belli tüketiciler için konut alımlarını ertelenmesi anlamına geleceğine işaret eriyor.

Amerika, 1930'lu yılların sonunda yaşadığı `Büyük Buhran'ın bir benzerini yaşıyor. Bu krizin etkisi şimdilerde tüm dünya ekonomilerini bir ahtapot gibi sarmış durumda. Global piyasaların, tarihin en büyük ekonomik krizi yaşadığı şu günlerde, Türkiye ekonomisinin bu krizden ne denli etkileneceğini ise önümüzdeki günlerde göreceğiz. Her ne kadar Başbakan Recep Tayyip Erdoğan `kriz ` laflarından pek de hoşlanmasa da ekonomi ve iş çevreleri ise, bu krizin etkilerinin özellikle reel sektörü vurduğunu kabul ediyorlar.

Finans sektöründe başlayıp, artık genel ekonomik bir kriz halini alan durumun, henüz emekleme devresinde olan Türk mortgage piyasasına ve de konut sektörüne etkilerinin ne olabileceğini önceden kestirmek ise oldukça güç. İşte bundan yola çıkarak, krizin gayrimenkul sektörüne olan etkilerini konunun uzmanlarından Garanti Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Umur Güven ile konuştuk. Güven, krizin sektöre olabilecek etkileri hakkında dergimize önemli açıklamalarda bulundu.

Emlak Mortgage: Dünya piyasalarında yaşanan bu kriz, gayrimenkul sektörünü ne yönde etkileyecek?

Umur Güven: Birinci ve en öncelikli etki, kredi maliyetlerinin artması olacaktır. Zaten bu etkiyi hissetmeye başladık. Mortgage faiz oranları yüzde 1,70'ler seviyesine dayandı. Kısa vadede, daha yukarıya gitme olasılığı, aşağıya gitme olasılığından daha yüksek görülüyor. Merkez Bankası'nın, mevcut global ekonomik gelişmeler ışığında ve Türk ekonomisinin yumuşak karnı olan cari açık ve buna bağlı olarak yüksek sayılabilecek finansman ihtiyacı nedeniyle, faiz oranlarını 2009 ikinci çeyreğine kadar değiştirmemesi bekleniyor, dolayısıyla en azından önümüzdeki 6 aylık süreçte yüksek faiz oranlarıyla yaşamaya devam edeceğimizi bekleyebiliriz. Bu seviyedeki faiz oranlarının, kredi gelişimini yavaşlatacağı, dolayısıyla belirli tüketiciler için, konut alımlarını ertelenmesi anlamına geleceği de açıktır.

Önümüzdeki süreçte korut satışlarında bir yavaşlama bekleniyor mu?

Güven: Bu durum, konut piyasası üzerinde bir baskı yaratacak, dolayısıyla da satışların daha da yavaşlamasını ve fiyatlardaki düşüş beklentisini tetikleyecektir. Ekonomik durgunluk, büyümedeki yavaşlama, sadece mortgage faizlerindeki değil, tüm kredi maliyetlerindeki artış da, firmalar üzerinde baskı yaratacaktır. Sonuç olarak, işsizlik oranlarında bir artış bekleyebiliriz, bu da bankaların kredi sorunluluk oranlarında bir artışı beraberinde getirecektir.

Türk bankacılık sistemi bu krize size göre hazırlıklı mıydı?

Güven: 2001 krizinde sektördeki sorunlu bankalar elendi, sektör, TMSF ve BDDK'nın sıkı kontrolüne girdi. Yine krizde alınan dersler sonucunda bankaların sermaye pozisyonlarına verdikleri önem sayesinde, bankalarımızın sermaye yeterlilik oranı, kanuni zorunluluk sınırı olan yüzde12'nin hayli üzerinde, yüzde 17'ler seviyesinde seyretmektedir. Önümüzdeki dönemde burada, bilançolardaki büyümenin de sınırlı olacağı dikkate alınırsa, herhangi bir bozulma olması beklenmemektedir.

Türk bankacılık sektörünün sermaye yapısına dayanarak bu açıklamayı yapıyorsunuz?

Güven: Evet, bankalarımız kendilerini ağırlıklı olarak mevduat ile, yurtiçinden fonlamakta, yurtdışından ise, sendikasyon ve seküritizasyon kredileri ile fon sağlamaktadırlar ki, bu rakam yaklaşık olarak 80 Milyar YTL civarındadır ve 650 Milyar YTL'lik Türk Bankacılık sektörü bilanço büyüklüğü ile karşılaştırıldığında, yüzde 12-13 gibi çok kritik olmayan bir ağırlığa sahip olduğu görülmektedir. Türk bankacılık sektörünün aktif yapısı incelendiğinde de, plasmanların ağırlıklı olarak yurtiçinde şirket ve bireylere kredi verilerek ve belirli oranda da hazine bonosu ve devlet tahvillerine yatırım yapılarak gerçekleştirildiği görülmektedir. Şeffaf olmayan, karmaşık ve yüksek riskli menkul kıymetlere yapılan herhangi bir yatırım söz konusu değildir. Toplam krediler 370 Milyar YTL civarında olup, Türkiye GSMH'nın yüzde 40'ına tekabul etmektedir. Ayrıca bu kredilerin sorunluluk oranı yüzde 3 seviyesinde olup, yaklaşık olarak yüzde 90'ı kadar karşılık ayrılmış durumdadır. Dolayısıyla tüm veriler ışığında, Türkiye bankacılık sektöründe önümüzdeki dönemde, yurtdışındakine benzer problemlerin ortaya çıkması beklenmemektedir.

Türkiye'deki mortgage faiz oranları halen daha yüksek. Bunun da Mortgage sisteminin halen daha Türkiye'de oturmamasında etkisinin büyük olduğu ifade ediliyor...

Güven: Türk bankacılık sektörünün, gerekse de mortgage piyasasının hiç etkilenmeyeceğini söylemek de doğru olmayacaktır. Bu noktada, şimdiye kadar kamuoyunda oluşan yanlış bir kanının da düzeltilmesi gerektiğini düşünüyoruz. "Mortgage faiz oranları Türkiye'de çok yüksek; bu oranlarla mortgage olmaz; mortgage sistemi geldi, ancak faiz oranları düşmedi;" gibi görüşlerle sık sık karşılaşıyoruz. Bu saptamaların yanlış olduğunu da söylemek mümkün değil.

Bunu neye göre söylüyorsunuz?

Güven: Mortgage faiz oranları gerçekten de yurtdışı ile karşılaştırıldığında yüksek, ancak bu söylemleri yaparken Türkiye'deki diğer tüm faiz hadlerini de dikkate almak gerekmektedir.

Bu kapsamda, Hazine Bonosu ve Devlet Tahvilleri'nin faiz oranlarıyla, Türk bankaları tarafından uygulanan mortgage faizlerini karşılaştırmakta, özellikle de, örneğin bu sene başındaki oranlara bakmakta fayda olacaktır.

Ocak 2008'de en uzun vadeli devlet tahvilinin getirisi yüzde 17,50 seviyesinde bulunmaktaydı. Bankaların uygulamış oldukları faiz oranları ise, aylık yüzde 1,25-1,30 seviyesinde oluşmuştu. Yüzde 1,30'u dikkate aldığımızda, bu oranın yıllık basit karşılığı yüzde 15,48'e, bileşik getirisi (tüketici için maliyeti) ise yüzde 16,63'e tekabul etmekteydi. Yüzde 10 oranındaki stopajı da dikkate aldığımızda, bankaların risksiz olarak değerlendirilebilecek bir yatırımdan elde edebilecekleri kazançla, kredi riski içeren ve daha uzun vadeli bir yatırımdan (mortgage kredisi) elde edecekleri kazanç arasında yüzde 1'in altında bir fark olduğu görülmektedir.

Sizce Türk bankaları mortgage kredilerini makul oranlarda veriyorlar mı?

Güven: Yurtdışında, bankaların bu tür kredilerde risksiz getirilerin üzerine uyguladıkları marjların yukarıda belirttiğimiz rakamın çok üstünde olduğu dikkate alınırsa, Türk bankalarının, mortgage kredilerini, yoğun rekabetin de etkisiyle, son derece makul oranlarla verdiğini söylememiz yanlış olmayacaktır. Dolayısıyla ne zaman Türkiye'deki genel faiz seviyesinde bir düşüş olacaktır, o zaman mortgage sistemi aracılığıyla verilen kredilerin de faizleri daha makul seviyeye inecektir. Zira mortgage sistemi kendi dinamikleri olan, faiz oranlarını bağımsız olarak belirleyen kapalı bir sistem değildir; finansal piyasaların bir parçasını oluşturmaktadır, dolayısıyla mortgage sisteminin tek başına faizlerin düşürmesini beklemek yanlıştır.

Türkiye'de genel faiz seviyesinin altında mortgage oranlarının uygulanmasının bir riski var mı?

Güven: Türkiye'de genel faiz seviyesinin altında mortgage oranlarının uygulanmasının şu şekilde riskleri de mevcuttur: Mortgage sisteminin en önemli özelliği, verilen kredilerin menkul kıymetleştirilerek yatırımcılara satılması ve fonlama sağlanmasına yönelik mekanizmalara sahip olmasıdır. Diğer taraftan, söz konusu menkul kıymetleri satın alacak yatırımcıların ilk etapta dikkat edecekleri nokta, alternatif yatırım araçlarının (örneğin hazine bonosu/devlet tahvili) getirileri olacaktır. Eğer alacakları ekstra riske karşı verilen ekstra marj yatırımcıları tatmin etmez ise, söz konusu menkul kıymetleştirme araçlarının satılması mümkün olmayacaktır. Bu noktada, bankalar yine konvansiyonel fonlama araçları olan mevduat gibi enstrümanlara yönelmeye devam edeceklerdir, dolayısıyla aslında mortgage sistemini mortgage sistemi yapan menkul kıymetleştirme enstrümanları kullanılamayacak ve sistemin büyümesi sınırlı kalacaktır. 

"Mortgage piyasanın avantajı; henüz genç olması"

"Görüldüğü üzere, önümüzdeki dönemde maalesef çok aydınlık bir tablo görünmemekle. Ne var ki; Türk konut sektörünün ve buna bağlı olarak mortgage piyasasının, Türkiye'nin genç ve dinamik nüfus yapısı, artan şehirlileşme oranı, güçlü bankacılık sektörü, uygulanan sıkı maliye politikaları ve artan gelir düzeyi ile bu krizi de en kısa sürede aşacağını ve en kısa zamanda geçtiğimiz yıllardaki çift haneli büyüme rakamlarını yakalayacağına inanıyoruz"

Okhan Şentürk/Ekonomist