Konut kredisi almak için doğru zaman mı?

Her gün bir veya birkaç banka yeni faiz oranları açıklıyor. Faizler son bir yıl içinde aylık yüzde 2'lerden yüzde 1'lere doğru geldi. 120 ay vadede bile yüzde 1'in altında kredi veren var.
Mortgage kredilerini, yeni ve düşük faizli kredilerle değişmek tüketicinin yasal hakkı.
Birçok tüketicinin kafası şu sıralar `Eski kredimi yeni krediyle değişsem mi? Taksitlerim ne kadar düşer? Kaç lira kârım olur? Biraz daha beklesem, acaba faizler daha da düşer mi?" gibi sorularla meşgul. Bu dizide işte bu soruların yanıtlarını bulacaksınız.
Yeni ev almak isteyenler için de önemli, değerlendirilmesi gereken gelişmeler var. Faizler düştükçe, krediler ucuzladıkça ev almak daha kolaylaşıyor. Kolaylaştıkça da talep artıyor... Peki bu talep artışı konut fiyatlarını yukarı çeker mi? Faizler biraz daha düşsün diye beklerken, bu kez konut çok fiyatları yukarı gittiği için zararlı çıkma ihtimali var mı?
En önemlisi faizlerin geleceği... Bankacılar, iktisatçılar ne diyor? Merkez Bankası'nın faiz indirimleri nereye kadar devam eder? 

Konut üreticileri: Ev almanın zamanı

`Bankalar kredide damping yaptı'
Nazmi Durbakayım (Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı):
Kredi oranları bugünkü oranların altına düşmez. Çünkü bankalar bir nevi damping yaptılar. Kârdan fedakarlık ederek, belki de sıfır kârla kredi dağıtıyorlar. Bence tüketicilerin bu fırsatı değerlendirmesi, konut fiyatlarının olması gerekenin altında olduğu şu dönemde düşük kredi faizlerinden yararlanması gerekiyor. Kredi faizlerinin daha da düşmesini beklemek yersiz olur. 2006'da da kredi faizleri düştüğünde faizlerin daha da fazla düşeceği beklentisi doğmuştu ama faizler beklentinin aksine yükseldi. Üstelik 2006'da fiyatlar olması gerekenin
altında değildi.

`Faiz düşüşü fiyatları artırabilir'
Ali Dumankaya (Dumankaya İnşaat YK üyesi):
Normalde faiz düşünce konut fiyatları yükselir. Ancak şirketler en iyi fiyatı sunmaya çalışıyor. Yani faizlerin düşük, fiyatların yüzde 10-20 daha uygun. Bizim tavsiyemiz beklenmeden oturmak amacıyla ev alınması. Çünkü faizlerin daha da fazla düşmesi durumunda fiyatların artması kaçınılmaz. Fiyatların 2010'un ilk çeyreğine kadar bu seviyelerde kalmasını, bahar aylarıyla birlikte yükselmesini bekliyorum.

`Bence tüketici için 10 yılın fırsatı'
Süleyman Varlıbaş (Varyap Yönetim Kurulu Başkanı):
Faizler 2006'da bile bu seviyelere düşmemişti. Daha düşmesini beklemiyorum. Birkaç merkez bankası faiz artırımına gidebileceğini açıkladı. Faiz oranları her an yükselebilir. Bu dönemde girdi fiyatlarının düşük olması konut fiyatlarını da düşürüyor. Demir fiyatları 2 bin liradan 800 liraya geriledi. Beton fiyatları 2008'e göre yüzde 25-30 düştü. Konut stoku da fiyatların düşük olmasında rol oynuyor. Ama artan konut talebiyle birlikte fiyatlar da girdi fiyatarına paralel olarak artabilir. Bence almak isteyenlerin 10 yılda bir gelecek bu fırsattan söz istifade etmelerini öneririm.

Bankacılar ne diyor?

`Faizler çok yakında daha da aşağı gitmez'
Faik Açıkalın
(Yapı Kredi Bankası Genel Müdürü):
Konut kredileri faiz oranlarının kısa dönemde çok daha aşağı gideceğini düşünmüyorum. Tüketici konut kredisi alırken, elbette konut fiyatlarını da iyi takip etmeli. Tek unsur kredi faizi değildir. TL faizlerde daha fazla düşüş olmaz çünkü mevduatın kısa vadeli olması nedeniyle bankalar vade uyumsuzluğuyla karşı karşıya kalıyor. Ancak Merkez Bankası ileride faiz düşürürse faizler biraz daha düşebilir. Tabii konut kredisi kullananların yenileme yaparken attığı taşın ürküttüğü kuşa değmesine bakması lazım. Hangi seviyelerden krediyi almış. Şimdi ne ödeyecek?

`Ev kredisi için çok doğru bir zaman'
Hakan Ateş
(Denizbank Genel Müdürü):
Rekabetle faizler belli bir seviyeye geldi. Yüzde birlere yakın olan faizlerin artık gideceği çok fazla marj kalmadığı düşüncesindeyim. En iyi borçlanan Hazine'nin faizi yüzde 8'lerde, bir yıl vade için. Ama konut kredisi alanlar 8 - 10 yıl vadeler için borçlanıyor. Dolayısıyla aylık yüzde bir faiz oranları iyi rakamdır. Bankaların döviz likiditeleri sınırlı, mevduatın vadesi kısa. Krizde iyileşmeler yaşanmaya başladığında faiz hadlerinin dünyada ve Türkiye'de nasıl bir trend izleyeceğini düşünmek gerekir. Tüketici açısından TL cinsinden ayda yüzde 1 maliyet ödemek çok makul.

`Ev fiyatına bakmak en doğrusu'
Hakan Eminsoy
(ING Bank Genel Müdürü):
Konut kredisi faizlerinde hareketlilik olduğunda benim vurgu yaptığım nokta ev fiyatlarıdır. Çünkü bu ikisi arasında bir kolerasyon var. Konut kredisi faizlerinin bir iki puan düşmesi çok önemli değil,
evin fiyatının ne olduğu önemli. Evin fiyatında büyük artış varsa faizdeki düşüş çok marjinal kalır. Tüketicilere konut kredisinde faiz yenilemek istediklerinde başta ödedikleri komisyonu dikkate almalarını öneririm. Bazen tüketici fırsattır diyerek yanlış hesap yapabiliyor. Bir bilene danışarak karar vermeleri doğru olur.

İktisatçılar ne diyor?
`Gayrimenkul yatırımı cazip hale geldi'
Mahfi Eğilmez (İktisatçı, Radikal yazarı):
Merkez'in faizi 25 baz puan daha indirmesini bekliyorum. Ancak, hükümetle işbirliği yapmadığı eleştirilerinin baskısı altında kalmamak için 50 baz puan da indirebilir. Faiz düştü, borsa çok yükseldi, altın çok değerlendi. Faiz yatırımcısı borsaya mı yönelecek, emlak mı alacak? Merkez'in faizi gösterge niteliği taşıdığından buradaki indirimin kredi faizlerine de yansıması beklenmeli. Ekonomide bir canlanma yoksa yatırım yapmanın bir anlamı olmayabilir. Hem konut fiyatlarının, hem faizlerin düşmesi nedeniyle gayrimenkul cazip bir yatırım haline geldi.

Faizler biraz daha düşebilir
Fatih Özatay ( İktisatçı):Merkez Bankası faiz politikasını enflasyona göre belirliyor. Bu açıdan faizlerin biraz daha düşmesi beklenmeli. Dünyada faiz seviyesi çok düştü. Faiz yıl sonunda yüzde 6.50 - 6.25'e gelebilir. İndirim bir-iki toplantı daha sürecek gibi görünüyor. Çünkü enflasyon açısından bir sakınca yok. Ancak bu seviye son düşük seviye olacak gibi. 2010 ortasından itibaren faiz artabilir. Bu tabi dünya ekonomilerin toparlanma hızına bağlı olacak. Eğer dünyada toparlanma beklenenden daha yavaş olursa durum farklılaşır.

Konut faizlerinde düşüş bekliyoruz
İnan Demir
(Finansbank Başekonomisti):  Merkez Bankası'nın önümüzdeki üç aylık dönemde 25'er baz puanlık adımlarla faizi toplam 75 puan indirmesini, yıl sonunda faizin yüzde 6.50'ye gelmesini bekliyoruz. Tabi yüzde 6.50'ın altına gelme riski de var. Yüzde 6 ihtimal dahilinde. 2010'un ilk yarısı boyunca faizin en azından sabit kalmasını, artırımların yılın ikinci yarısında başlamasını bekliyoruz. Şu andaki düşük reel faiz ortamı gayrimenkul piyasasını da canlandıracaktır. Merkez'in olası 75 baz puanlık faiz indirimine paralel konut kredisi faizlerinde de bir düşüş bekliyoruz.

KREDİYİ NASIL DEĞİŞTİRİRSİNİZ?
- Konut kredilerini, daha ucuz faizli kredilerle yenilemek özellikle uzun vadede kârlı.
- 120 ay vade ile 100 bin lira kredi için geçen yıl en düşük faizde aylık taksit 1.880 liraya geliyordu.
- Aynı miktar aynı vade için bu yıl yüzde 0.99'dan kredi alıp taksiti 1.428 liraya düşürmek mümkün. Aylık kârınız 452 lira!
- Kendi bankanızın faizinden daha düşük faizle kredi veren banka varsa, kredinizi o bankada  yenileyebilirsiniz.
- Dosya masrafı bankadan bankaya değişmekle birlikte ortalama 2 - 6 bin lira arasında değişiyor.
- Kalan kredi bakiyesi üzerinden yüzde 2 oranında erken ödeme cezası vereceksiniz.
- Dosya masrafı ve erken ödeme cezası dikkate alındığında dahi uzun vadeli kredilerde, refinansman (yeniden kredilendirme) yapan tüketici kârda olabiliyor.

Fehim GENÇ, Esra ÖZSÜMER, Kadife ŞAHİN, Songül HATISARU/Milliyet