Konut patlaması Çinli bankaları teğet geçecek!

Böyle bir çöküş olması halinde ne olacağı sorusuna yanıt aranırken, analistler konut fiyatlarının stres testinde öngörüldüğü gibi yüzde 60 düşmesinin mümkün olmadığını söylüyor.

Uzmanlar fiyatlarda en fazla yüzde 15-30 düşüş yaşanacağı tahmininde bulunuyor. Ayrıca, fiyatlarda keskin bir düşüş yaşansa bile, bunun bankacılık sektörüne etkisinin sınırlı olacağını savunuyor çünkümortgage kredilerinin bankaların toplam kredileri içindeki payı yüzde 13.
 
Çin'de ev sahipliği olgusunun en fazla yıllık bir geçmişi var ancak ülke gayrimenkul sektörü şimdiden patlamalardan ve balonlardan nasibini almış görünüyor. Ülkenin yeni zenginleri, geliri giderek artan orta sınıf ve buradaki konut patlamasından avantaj elde etmek isteyen yabancılar, başta kıyı şehirleri olmak üzere birçok kentte ev almak üzere adeta hücum etmiş durumda. Devkot projeleri art arda start alıyor fakat yerli medyaya göre 200 milyon kişiye yetecek konut ise boş durumda. Bu da, 'konut fiyatlarında ani ve sert bir çöküş yaşanabilir mi? sorusunu gündeme getiriyor. Analistler ise, bankaların gireceği stres testinde öngörüldüğü gibi konut fiyatlarında yüzde 60 düşüşünün mümkün görünmediğini savunuyor.

Gayrimenkul sektöründe yüzde 60 büyük bir oranda fiyat düşüşleri senaryosuna göre bankaları stres testine maya hazırlanan Çin, testin kapsamını çimento ve çelik sektörleriyle ilgili kredi risklerini de dahil edeceğini bildirdi.lu, bankalardan inşaat sektörünün tedarikçileri olan çelik ve çimento sektörlerine yönelik kredilerini sordu. Bu son hamle, Çinli yetkililerin ülkede varlık fiyatlarında yaşanabilecek olası büyük düşüşlerin bankacılık sektörü üzerinde yapabileceği olumsuz etkiler konusunda kaygılı olduğunu gösteriyor.

Testler niçin önemli?

Çin Bankacılık Düzenleme Kurulu, gündeme gelen stres testlerinin risk yönetiminde normal bir uygulama olduğunu ve gayrimenkul sektörüne ilişkin gerçek tahminlerini yansıtmadığını bildirerek stres tesderinin olumsuz etki yaratmasının önüne geçmeye çalıştı. Ancak geçtiğimiz haftanın son iki işlem gününde gayrimenkul şirkederinin hisselerinde kaydedilen sert düşüş, yatırımcının, hükümetin pazarı soğutmakta kararlı olduğuna inandığını gösteriyor. Pekin yönetimi, konut fiyatlarındaki hızlı artışı dizginlemek için bir süredir tedbir alıyordu fakat stres testinde en kötü senaryoya göre fiyatlarda yüzde 50-60 düşüş öngörülmesi, hükümetin en kötüsüne hazırlandığı şeklinde yorumlanıyor.

Gerçekten %60 düşer mi?

Analistlerin büyük bölümü Çin genelinde konut fiyadarının yüzde 15 düşebileceğini fakat Pekin, Şanghay gibi iş merkezlerinin yükseldiği kentlerde daha sert bir gerileme meydana gelebileceğini düşünüyor. Uluslararası Para Fonu (IMF) eski baş ekonomisti Kenneth Rogoff gibi bazı analistlerin dışında genel kanı fiyadarda çok yakın bir zamanda ya da çok dramatik bir şekilde düşüş olmayacağı yönünde. Morgan Stan-leynin baş ekonomisti Qing Wang, fiyadarda yüzde 60 düşüş ihtimalinin zayıf olduğunu söylüyor. Çin'deki bankaların daha önce yüzde 30 düşüş karşı¬sındaki dayanıklılıklannm ölçüldüğünü hatırlatan Wang, sonuçların olumlu olduğunu, bu nedenle düzenleyicilerin, bankaların daha kötü bir duruma ne kadar hazırlıklı olduklarını görmek istediğini belirtiyor.

Konut fiyatları düşerse ne olur?

Çin'in konut sektöründe oluştuğu belirtilen balonun patlama olasılığı yatırımcıları tedirgin ediyor. Piyasalarda, böyle bir çöküş olması halinde ne olacağı sorusuna yanıt aranıyor. Uzmanlara göre, bu ülkede konut fiyadannda keskin bir düşüş yaşansa bile, bunun bankacılık sektörü üzerindeki doğrudan etkisi sınırlı olacak çünkü hanehalkı ve kredi-törler düşük oranda kaldıraç kullanıyor.

Goldman Sachs analistierinin tahminine göre, Çin'de kredi alırken ev sahibi gayri menkulün değerinin yüzde 42-45'ini kendisi ödüyor. Analistler, cebinden bu kadar çok nakit çıkan birinin evini bırakıp gitmek yerine ödemelerini tamamlamayı tercih edeceğini, böylelikle batık miktarının korkulacak düzeylere erişmeyeceğini savunuyor. Dahası, Çin'de mortgage kredilerinin toplam banka kredileri içindeki payı yüzde 13 düzeyinde. Bu nedenle uzmanlar, yaşanabilecek bir 'mini batık kredi dalgasının' banka bilançolarını büyük bir zarar vermeyeceğini ileri sürüyor. Üstelik konut fiyatlarındaki küçük çaplı düşüşlerin ekonominin geneli için yararlı bile olabileceğini söylüyor. Bu tezin dayanağı ise, düşük fiyatların hükümetinkonut projelerine yatırımlarına kaldığı yerden devam etmesine olanak sağlayacak olması. Pekin merkezli menkul değerler şirketi Sinolink'ten gayrimenkul analisti Cao Xute, "Konut fiyatlarında yüzde 15-20 düşüş tolere edilebilir. Bu sektörde alım satımları hızlandıracak ve ekonominin bütünü üzerinde olumlu bir etki yaratacaktır" diyor. CCBI International analisti Wang Xia da, büyük şehirlerde fiyatların yüzde 20-30 düşeceği tahrnininde bulunuyor ve böylelikle fiyatların 2010 yılma başladığı seviyeye geri geleceğini söylüyor.

Emalk sektörüne yönelik düzenlemeler

Çin'de yönetim, bankaları, emlak fiyatlarında yüzde 50-60 düşüş karsısında dayanıklılığını ölçmek üzere stres testinden geçirecek. Son iki yıl içinde Çin'de konut sektörüne yönelik olarak alınan tedbirler söyle:

YÜKSEK FİYATLARI TÖRPÜLEME POLİTİKASI 2010

•6 Ağustos: Düzenleyici kuruluşlar, gelirleri emlak piyasasına bağlı olan çimento ve çelik gibi sektörlere sağlanan kredilerin de stres testinden geçmesini istedi.

•5 Ağustos: Düzenleyiciler, önemli şehirlerdeki konut fiyatlarında yaşanabilecek yüzde 60 düşüsün etkisinin test edilmesini istedi ve Pekin, Şanghay, Senzen ve Hangzhou şehirlerinde üçüncü evini almak isteyenler kredi sağlanmaması talimatı verdi.

•Temmuz: On Maliye Bakanlığı, konut sahiplerine uygulamayı planladığı emlak vergisi için denemelere seçilmiş şehirlerde 2012 yılında başlayacağını duyurdu.

•Nisan: İkinci evini alanların kredi almak için yaptığı ön ödeme miktarı yüzde 40'lardan yüzde 50'ye yükseltildi. Bankaların, ikinci evini alanlara verdiği mortagage'ın faizinin gösterge faizin en az yüzde 1.1 katı olması zorunluluğu getirildi. İlk evini alanlar için ise, 90 metre karenin üzerindeki evlere verilen kredide ön ödeme, miktarı evin bedelinin yüzde 20'sinden 30'una yükseltildi.

•Mart: Ana faaliyet alanı gayrimenkul olmayan 78 kamu şirketinden, sektörden 15 is günü içinde akması istendi.

DESTEK SAĞLAMAK İÇİN U-DÖNÜSÜ-2008

•Aralık: Pekin, sektöre destek olmak amacıyla gayrimenkul satıslarındaki vergileri indirdi ve kredi alımını kolaylaştırdı.

•Kasım: Hükümet, 585 milyar dolar büyüklüğünde bir teşvik programı açıkladı. Bunun onda biri, konut yapımına ayrıldı.

•Ekim: Düşük mortgage oranları, ön ödemelerin azaltılması, alım-satım vergilerinin düşürülmesi gibi politika değişikliklerine gidildi.

•Eylül: Ekonomiyi canlandırmaya yönelik faiz kesintilerine paralel olarak tercihli konut kredileri bes kez indirildi.

•Yılın 2. yarısı: Pekin, Nanjing, Hangzhou ve Şanghay gibi birçok yerel yönetim nakit yardım dahil olmak üzere gayrimenkul piyasalarını destekleyici tedbirler aldı.

EMLAK FİYATLARINI DÜŞÜRME HAMLESİ
(2008in ilk yarısı, 2007)
•Haziran 2008: Merkez Bankası, 2008 içinde besinci kez bankakarşılık oranlarını yükseltti. Hamle, ekonomiye akan para konusundaki kaygıların işareti olarak görüldü.

•Ocak 2008:2007 basından kez 11'inci kez bankaların munzam karşılık oranları yükseltildi. Yerel hükümetlerden alınan ancak 1 yıldır kullanılmayan araziler için, alım fiyatının yüzde 20'si kadar vergi alınacağı belirtildi.

•Aralık 2007: Merkez Bankası, bankalara, konut kredi alanları daha yakından izlemesi talimatı

•Eylül: Toprak satın alıp kullanmayanlara banka kredi verilmesinin yasaklanacağı açıklandı. İkinci bir ev satın almak için yapılan ön ödeme miktarı yüzde 30'dan yüzde 40'a çıkarıldı, ticari gayri menkuller için ise yüzde 40'den yüzde 50'ye yükseltildi.

•Ağustos: Qn gayrimenkul sektöründeki yabancı yatırımcının off. shore bankalardan kredi alması yasaklandı.

•Haziran: Maliye Bakanlığı, yabancıların gayrimenkul sektörüne yatırım yapmasını zorlaştırdı.

•Mart: İnşaat Bakanlığı, yerel hükümetlerin pazarı soğutmaya yönelik olarak alınan tedbirleri uygulayıp uygulamadığına dikkatle bakılacağını duyurdu.

•Ocak: Hükümet, büyük konutların satışlarının cazibesini azaltmak için vergileri artırma kararı aldı.
Dünya