Konuttaki düşük fiyat, gerçek değerini arıyor

İnşaat sektörü, 2004 yılında iyileşme yoluna giren ekonomi ile birlikte büyüme sinyalleri vermeye başladı. Yeni konut projeleri ve ihtiyaç sahiplerinin arayışlarının hızlanması, özellikle gayrimenkul sektöründe belirgin bir canlılık yarattı. Tabii bu süreç içinde enflasyonun düşüş trendinin artarak devam etmesi, buna paralel faizlerin aşağıya yönelmesi, finans kuruluşlarının otomotivden sonra ikinci büyük kredi pazarı olarak konut kredilerine yönelmesi de bu talebin artmasını tetikleyen faktörler oldu. Sonuçta ekonominin iki haneli büyüdüğü bir sektör oldu.

Özellikle 2005 yılı gayrimenkul sektörünün zirve yaptığı bir yıl olarak hafızalara kazındı. 2006 yılında ise gayrimenkul piyasasının yönü, mayıs ayında Amerikan Merkez Bankası'nın (FED) faiz artırımı kararı almasıyla şekillendi. Bir çok sektör, bundan nasibini alırken, en büyük yaptığı darbeyi yiyen gayrimenkul oldu.

2007 yılı gayrimenkul için iyi başlamadı. 2007'de çıkan Mortgage Yasası, gayrimenkul sektörü açısından açısından tam bir hayal kırıklığı yarattı.   Buna neden olarak ise altyapısı hazırlanmadan çıkarılan bu yasanın, sektörün yarasına merhem olacak özellikler taşımaması gösteriliyor. 2008 yılında ise ABD'deki mortgage krizi ile başlayan küresel dalgalanmadan Türk  ekonomisi de olumsuz yönde etkilendi. Bu durum, yeni konut satışlarına da yansıdı. Yeni ev satışlarına da yansıdı. 2008'de yüzde 28 oranında düşüş gösterdi.

Satışlar düştü
2009 yılının birinci ve ikinci çeyreği, konut sektörü açısından pek de olumsuz geçmedi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre yılın ilk çeyreğindeki konut satışları 2008 yılının son çeyreğine göre yüzde 17.4'lük bir artışla 108 bin 861 adede çıktı. Sektör, satış konusundaki en büyük artışı 2009'un ikinci çeyreğinde gerçekleştirdi. Yılın ikinci çeyreğindeki konut satış adedi, bir önceki çeyreğe göre yüzde 78 oranında artarak 194 bin 743 adede ulaştı. Ne var ki konut satışları, 2009'un son çeyreğinde hız kesti. Bu dönemdeki konut satış rakamı, bir önceki çeyreğe göre yüzde 42.5 oranında gerileyerek 111 bin 913 adede düştü.

2009'un son aylarında konut kredisinde bir yıl öncesine kadar hayal bile edilemeyecek gelişmeler yaşandı. Türkiye tarihinde ilk kez konut kredisi faizi, 10 yıllık vadede aylık yüzde 0.95'e düştü. Faizlerdeki bu düşüş, aynı şekilde kredi kullanımına, kart piyasasına yansımadı.

Fiyatlar artacak
Şimdilerde ev alma hayalini 2010 yılına erteleyenler, konut fiyatlarının bundan sonra ne tür bir seyir izleyeceğini merak ediyor. Bu konuda görüşüne başvurduğumuz gayrimenkul sektörün önde gelen isimleri, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında bir artış olacağı görüşünde birleşiyor. Markalı konut üreticilerinin bazıları, 2010'un ilk yarısından itibaren konut fiyatlarında kademeli olarak yüzde 30-40'lara varan oranlarda bir artış olacağı yönünde öngörüde bulunuyor. Yetkililer, buna gerekçe olarak özellikle arsa maliyetlerindeki aşırı artışın konut fiyatları üzerinde yaratacağı zam baskısını gösteriyor.

Talep canlanacak
Türkiye gayrimenkul sektöründe önemli bir yere sahip Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER), 2009'da daralan ekonominin, 2010'da yeniden büyümeye başlayacağını, ancak büyüme eğiliminin 2001 krizinden sonra yakalanan hızın (yıllık ortalama yüzde 6) altında olacağını öngörüyor. GYODER'e göre 2010-2014 dönemi yıllık ortalama büyüme oranı, tahmini yüzde 4 civarında olacak.

GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Turgay Tanes, 2010 yılının dünyada ve Türkiye'de gayrimenkul piyasaları için normale dönme çabalarıyla geçeceği yönünde bir değerlendirmede bulunarak "2010 yılında Türkiye gayrimenkul piyasasında sınırlı bir talep artışı, yatırımlarda ve arzda nispi bir yükseliş, stoklarda bir miktar azalış, fiyatlarda da bir miktar hareketlenme bekliyoruz" diyor.

Faizlerin düşmesi ve ekonomik faaliyetlerin bir miktar canlanması ile birlikte 2010 yılında bir toparlanma döneminin başlayacağını belirten Tanes, "Büyüme oranlarımız 2009 yılında ciddi bir biçimde daralmıştır. 2010'da ise yeni bir orta vadeli döneme gireceğiz. Ancak bu dönem sınırlı bir büyüme dönemidir. 2002-2008 dönemine göre daha düşük oranlarda büyümeye başlayacağız. Gerçek dengelerse ancak 2012'de kurulabilecektir" diyor.

İnanlar İnşaat Yönetim kurulu Başkanı Serdar İnan
Global iyileşme, ülkemizdeki talep fazlası konut stokunun azalma dönemi, hep 2010 Mayıs ayını gösteriyor. 2010, gayrimenkulün yukarı trende tırmanmaya başladığı yıl olacak. Fiyatlar eski seviyesinin üstüne 2012 yılına kadar çıkacak.

Şehir merkezinde yapılan projelere talebin artması ve fiyatların yükselmeye başlamasını iyiye gidişin göstergesi olarak görüyorum. 2012'de fiyatların en yüksek noktaya varacağını ve 2015 yılında yine daralma yaşanacağını düşünüyorum."

Garanti Mortgage Genel Müdürü Cemal Onaran
Sektör 2009 yılında yüzde 15 büyüme gösterdi. 2009'un başında kullandırılan 'mortgage kredi miktarı 37 milyar liraydı. 2009 sonunda ise bu oran 42.5 milyar liraya ulaştı. Dönemsel bir analiz yapmak gerekirse, 2009'un ilk 6 ayı çok yavaş, ikinci altı ayı ise kredi faizlerinin düşmesi ile birlikte hızlı geçti. Yılın son çeyreğinde ise her ay 1 milyar liraya yakın kredi kullanımı gerçekleşti. 2009'un son aylarında yakalana bu trendin 2010 yılında da devam edeceğini tahmin ediyoruz. Bununla birlikte 2010 sonunda kullandırılan mortgage kredilerinin miktarının 50 milyar lira seviyesine geleceğini öngörüyoruz.

Mortgage kredilerine büyükşehirler dışında Anadolu'dan da yoğun bir talep var. Faizleri düşmesi ile birlikte orta ve ortanın altı seviyesinde gelire sahip tüketicilerin ev almaları kolaylaştı. 2010 yılında inşaat sektörünün büyüyeceğine inanıyoruz. 2010'da Türkiye ekonomisi eğer yüzde 3.5'ler seviyesinde büyürse; inşaatta yüzde 6 oranında büyüme gösterebilir."

22 müteahhit 1 milyon konut üretti
Türkiye'nin önde gelen 22 müteahhidi bugüne kadar 1 milyonun üzerinde konut üretti. Yapımı devam eden konutların sayısı ise 170 bini geçiyor. Krize rağmen birbiri ardına yeni konut projelerini hayata geçiren büyük inşaat şirketlerine her yıl yenileri ekleniyor. 40-50 yılı geride bırakan Soyak, Mesa, Tepe, Nurol gibi sektörün köklü şirketleri ise ağırlığı yurt dışındaki projelere veriyor. Ağaoğlu, Teknik Yapı, Varyap, Taş Yapı, Ant Yapı ve Kiptaş'ın aralarında bulunduğu yeni dönemin parlayan yıldızları ise yurt içinde ürettikleri binlerce konutla, bu şirketleri izliyor. Hatta Kiptaş, bugüne kadar ürettiği 52 bin konutla sektörün büyüklerini yakalamış durumda. Bununla birlikte 2009 yılında konut üreticileri, satışa çıkardıkları yaklaşık 23 bin konutun 16 binini satmayı başardılar.
Ekonomist