Korkutma odaklı pazarlama olur mu

Herkese merhaba,
Bugünkü yazımı son günlerde sıkça karşımıza çıkmaya başlayan farklı bir pazarlama tekniğine ayırmak istiyorum. Geçtiğimiz hafta sonu birkaç ayrı projeden, pek çok insanın cep telefonuna œ kredi faizleri yükseliyor, faizler yükselmeden gelin bizden daire alın! benzeri mesajlar geldi. Hatta içlerinde kısa bir süre içinde faizlerin 1,74 olacağını iddia eden bile vardı.

Öncelikle şunu belirtmek isterim ki; faiz oranının 1,74"e çıkması demek, yıllık bileşikte %20"nin çok üzerine çıkacağı anlamına gelmektedir. Bu da uzun zamandır Türkiye"de görülmeyen bir faiz oranıdır. Kaldı ki faiz oranlarının %1,74"lü seviyelere çıkması demek, konut sektörünün de çok ama çok zor günler geçireceğinin işaretidir. Dolayısıyla müşteriye bir günlük satış yapmak için yapılacak bu tarz pazarlama faaliyetleri, kısa ve orta vadede müşteriyi tedirgin etmekten ve parasını kendince daha güvenli limanlar olan faiz ve nispeten altın enstrümanlarında tutmaktan başka bir işe yaramaz. Dolayısıyla müşteriye kötüyü göstererek, yani korkutarak pazarlama olmaz.

Peki bu oranların gerçekleşme olasılığı var mıdır
Kişisel olarak, faiz oranlarının belirli bir miktarda hükümet politikası olarak yükseltileceğini düşünüyorum. Ancak bu oranların hiçbir zaman sözü edilen 1,70"li seviyelere çıkacağını tahmin etmiyorum. Faiz oranlarında artışa gidilmesinin ana sebebinin de zaten piyasadaki likiditenin azaltılması ve tüketimde yine kontrollü bir azaltma sağlanmasıdır. Bu sürecin Avrupa merkezli ekonomik krizin belirli bir raya oturtulana kadar devam edeceğini de öngörmekteyim.

Peki benim tahminimle mortgage faizleri 1,40 seviyelerine gelirse tüketici açısından ne fark olur
100.000TL ˜lik bir kredide, 120 aylık vadede mevcut ortalama %1,05 faiz oranıyla, aylık ödeme miktarı 1470 TL iken bu oran 1,40"a çıktığında bu miktar 1725 TL olmaktadır. Yani 0,35 puanlık bir faiz artışının kredi taksitine yansıması her 100.000 TL için 255 TL/ay dır.

Tabi ki bu faiz artışları, konut üreticilerini de farklı modeller bulmaya yönlendirecektir. Son günlerde sıkça karşımıza çıkan firma bünyesinde vadelendirme   seçeneği,   faiz artışlarına en büyük cevap gibi görülmektedir. Ancak burada da firmalarımızın unutmaması gereken en önemli konu; tapu devri veya daire teslimi yapılmadığı sürece müşterilerin bu satıştan her zaman cayma hakkının kanunen bulunduğudur. Bunun yanında gayrimenkulcülerin kendilerini finansal olarak da (özellikle nakit akışı bakımından) firma bünyesinde vadelendirmeye doğru biçimde hazırlanmaları gerekir.

Özetle; konut üreticilerinin kendi açılarından öngördükleri faiz oranları üzerinden pazarlama yapmak yerine, daha farklı argümanlar üretmeleri ve satışın farklı kanallarını da çalıştırarak bu alanda çeşitlilik yaratmaları daha doğru olacaktır. Korkunun ve korkutmanın kısa, orta veya uzun vadede hiç kimseye bir faydası bulunmamaktadır.

Not! Bu yazı yazıldıktan sona, Merkez Bankası kararlarına bağlı olarak faizlerde bir yükselme söz konusu olmuş ve ortalama faiz oranları 1,12 “ 1,39 aralığına gelmiştir. Sadece bir bankamız, ki geçtiğimiz haftasonu faizler 1,74 olacak diyen bankadır, faiz oranını 1,79"a çıkarmıştır. Ancak bu oranın şu an için gerçekçi olmadığı mevcut MB faiz oranlarından anlaşılabilmektedir.