Kral çıplak!

        Ekonomik kriz dönemlerinde yatırımcıların risk algılamalarının değişmesi ve yatırım yapma iştahlarının kapanması doğal bir tepkidir, gayrimenkul yatırımcıları da bundan istisna değildir. Bu durumun değişebilmesi ve gayrimenkul sektörünün yeniden hareketlenebilmesi için birçok ön koşulun sağlanabilmesi gerekiyor. Bunların en klasik olanları; ekonomik temel göstergelerin düzelmesi ve politik istikrar ortamının temin edilmesidir. Ancak bu sefer ne yazıkki bunların varlığı da yeterli olmayacak. Geçtiğimiz üç yıl içerisinde gelişmiş ülke piyasalarında rahat borçlanma imkanı bulan gayrimenkul yatırımcıları lokal piyasalarda yatırım getirilerinin düşmesi nedeniyle Türkiye gibi gelişmekte olan piyasalara hücum etmiş ve hızlı fiyat artışlarına neden olmuşlardı.

      Yatırımcıların  genellikle nakit yaratma kapasitesi olan ve kurumsal işleyişe daha uygun olan alış veriş merkezi, ofis ve lojistik depolar gibi alanlarda yoğunlaşmalarının neticesinde özellikle Türkiye'de ofis, alış veriş merkezi ve depo stoğunun yetersiz olması ve uluslararası standardlarda başarılı sayılabilecek örneklerin çok sınırlı olması nedeniyle fiyatlar hızla yükselmiş ve getiriler de hızla düşmüştü. Bu ilk planda Türkiye için iyi bir gelişme olarak algılansa da aslında gerçek durum bunun tam tersi idi. Ne yazıkki son derece sınırlı sayıda kişi bu yükselmenin sağlıksız ve hızlı olduğunu analiz edebildi ve Türkiye riskinin henüz bu kadar hızlı düşmemesi gerektiğini farkedebildi. Konut piyasasında oluşmuş olan sürü psikolojisi ticari gayrimenkulde de aynen tekrar ediyordu. Herkes, yerli, yabancı bir an önce alış veriş merkezi, ofis, depo yapabilme furyası içine girdi.

      Piyasanın yükselme dönemlerinde herkesin mutlu olduğu ortamlarda genellikle olumsuz değerlendirmeler pek kaale alınmaz ve kötü haber sinyalleri duyulmamazlıktan gelinir. Sonuç tam da az sayıda analistin beklediği gibi oldu. Yetersiz gayrimenkul stoğu nedeniyle yükselen fiyatlar Türkiye'deki yatırımcılar ve geliştiriciler için yanlış emsaller teşkil etti. Yabancı yatırımcıların çoğu yeterli kriterlerde hazır gayrimenkul bulamadığı için kendileri yada bazı Türk ortaklarla işbirliğine giderek hızla gayrimenkul geliştirmeye başladılar. İkinci bir risk noktası da böyle oluştu. Yabancı fonların yönetimlerini teşvik etmek için yapılan yatırım tutarları bazında prim ödemesi birçok fonu kısa vadeli değerlendirmeler ve aceleci yatırımlar yapmaya yöneltti. Bu şekilde yatırım değerlendirmelerinde hatalar yapılmasına ve yanlış yer seçimlerine yol açıldı. Ne yazııki temel ekonomik verilerin desteklemediği düşük Türkiye riskinin gerçekçi olmadığı, artan fiyatlar, dolayısıyla düşen getirilerin sürdürülemez olduğu da bu kriz sonunda iyice ortaya çıktı.

      Bu krizden alınması gereken bazı dersler ve yapmamız gereken bazı analizler var;

1. Türkiye ne yazıkki halen bir gelişmiş ülke değil, dolayısıyla yatırım getirileri anlamında hala gelişmiş piyasalarla arasında ciddi bir risk primi olması gerekiyor. Bu prim bugünlerde gelişmiş piyasa ortalamalarının 500 baz puan kadar üzerinde seyrediyor. Geçici yatırım deliliği yaşanan dönemlerde yatırımların sağlıklı ve temel verileri dikkate alarak analiz edilmesi gerekiyor.

2- Türkiye'de mevcut gayrimenkul stoğu birçok segmentte yetersiz ve yeterli alım satım hacmi oluşmamaktadır. Bu nedenle münferit işlemler piyasaya yanlış fiyatlama sinyalleri yolluyor. Özellikle Ortadoğu ve Doğu Avrupa kaynaklı sermayenin bazı ihale ve satınalmalar sonrasında belirli bölgelerde yolaçtıkları fiyatların ne kadar sürdürülemez ve Türkiye gerçeğinin dışında olduğu çok kısa sürede anlaşıldı. Ne yazıkki Türkiye'deki satınalma gücü halen spekülatif yatırım fizibilitelerinin öngördüğünden çok uzaktadır.

3- Gayrimenkul geliştirme ve yatırımı her arsa sahibinin cüret edemeyeceği kadar kapsamlı ve ciddi bir iştir ve kesinlikle sürü psikolojisine kapılmadan yapılması gereken bir iştir. Yanyana alış veriş  merkezleri inşaa etmek, kiracı tabanı olmayan ticari projelere girişmek uzun vadede felakete yolaçacaktır. Ne yazııki Türkiye'de mevcut markalar, markaların büyüme kapasitesi, satınalma gücü ve kültürel yapı analiz edildiğinde bu kadar yoğun alış veriş merkezi yatırımını desteklemediği kolayca görülecektir. Ne yazıkki "kişi başına AVM alanında Avrupa ortalamasının altındayız " kolaycılığında yapılan tespitlerin yanlışlığı bugün ortadadır. Birçok alış veriş merkezi %12-14 arasında getirilerle satılık olduğu halde yatırımcılar tarafından talep görmemektedir. 

4- Gayrimenkul fonlarının yatırımlar üstünden prim ödeme sistemi en hafif şekliyle fonların aceleci ve yanlış kararlar almalarına yolaçmaktadır. Bu sistem ne yazıkki aynen Amerikan Bankacılık sisteminde krizle örneği görüldüğü üzere aşırı hırslara ve suistimallere çok açiktır.

5- Mevcut birçok ticari yatırımın özellikle alış veriş merkezinin fonksiyonunun değişmek zorunda kalacağını ve buralarda satış getirilerinin piyasa ortalamalarının neredeyse iki katına çıkacağını  yakın bir vadede göreceğiz. Bunların içerisinde ne yazıkki ekonomik fizibilitesi ve konumlandırması doğru olanlar çok az sayıda ve bunları geliştirenler aslında orta vadede zarar etmekte olduklarının henüz farkında değiller. Mevcut konjonktür bu yatırımların sermaye kazanç beklentilerini eritti. Geçtiğimiz yıllarda %8 getiri ile yatırım yapan bir fon bugün %14 gibi bir getiri beklentisi karşısında ortalama %25 kira geliri küçülmesi de dikkate alındığında alış veriş merkezi değerinde %100'lük bir değer kaybı ile karşı karşıya.

6- Türk yatırımcıları genellikle sayısal analizlerden çok hislerine göre duygusal hareket etme eğiliminde ve başarılı örnekleri dikkate alarak yeterli risk değerlendirmesi yapmaksızın sürü psikolojisinde hareket etmeye yatkın. Arsa sahiplerinin artık her arsada bir alış veriş merkezi, ofis, konut yatırımı yapılamayacağının, mevcut imar koşullarını yükselterek yoğunluğun zorlanmasının en yüksek yatırım değerini sağlamayabileceği gibi gerçekliklerin farkında olması gerekiyor.

7- Yabancı  yatırımcılar için Türkiye çok da rahat edebilecekleri bir piyasa değil. Birincisi eğilimler çok hızlı değişiyor ve yatırım kararları hızlı bir duygusallıkla alınıyor. Bu nedenle birçok yabancı yatırımcı ile Türkiye'deki ortakları arasında kimya uyuşmazlığı yaşanabiliyor. Ne yazıkki Türklerin risk algılaması çok zayıf ve yanlızca getiri odaklı hareket etme eğilimleri var. Bunun örnekleri bugüne kadar banker krizinden bankacılık krizine kadar defalarca görüldü ve görülmeye devam ediyor. Bu nedenle yabancıların yükselen piyasada fırsatları kaçırmama ve biran önce pozisyon alma endişesi onları da telaş gemisine bindirebilmekte ve yanlış yatırımlara yolaçabilmekte.

8- Gayrimenkul piyasasında imara dayalı rantların yüksekliği aynı zamanda kayıtdışı ilişkilerin ve şeffaf olmayan uygulamaların da fazla olmasına yolaçmakta. Kendi ülkelerinde hertürlü kayıtdışı ve şeffaf olmayan uygulamalardan kaçınan yabancı yatırımcıların Türkiye'de iş yapabilmek için Türk ortaklarına bu tür kayıtdışı organizasyonları da yapma beklentisiyle yaklaşmaları ve sonrasında ortaya çıkan çıkar ilişkilerinin bu yatırımcılar için istenmeyen sonuçlar yaratmasına da sık sık rastlıyoruz. Yabancı yatırımcılar Türkiye piyasasına uyum sağlıyarak imar rantı peşinde Belediye ilişkilerine girebiliyor, kaçak inşaatlar yapabiliyor, bir anlamda yerelleşiyorlar. Ancak bu kötü uygulamaların ülkemizin kurtulması gereken özellikleri olduğu ve uzun vadede kurumsal yabancı sermayenin çekilmesi anlamında aslında handikap teşkil ettiğini unutmamamız gerekiyor.
Kürşat TUNCEL