Kredi faizleri daha da düşecek!

Öyle görülüyor ki bundan iki üç hafta önce başlayan eğilim sürecek. Yani TL kredi faizleri, en azından tüketici ve bireysel kredilerde, hızla düşecek. Gariptir, bireysel kredilerde yaşanan bu faiz düşüş eğilimi daha kurumsal kredilere yansımadı. Hâlâ hem TL hem de döviz kredilerinde oldukça yüksek faizler konuşuluyor. Yani TL kredilerinde yıllık yüzde 14'ler; döviz kredilerinde de yıllık yüzde altı ya da yediler faiz olarak isteniyor. Belki bunun nedeni, kurumsal kredilerin kredi başına çok daha yüksek miktarlı olmasıdır. Ne de olsa küçük küçük yüzlerce risk (bireysel kredi), büyük bir riskten (kurumsal kredi) her zaman daha iyidir. Yine de öyle görülüyor ki eğer Türkiye, sonbahar döneminde yurtdışından bir kriz ithal etmezse, hem bireysel kredi faizleri hem de kurumsal kredi faizleri düşmeyi sürdürecektir. Çünkü bankalarımızın kasasında ciddi oranda likidite var ve bu likiditenin satılabileceği bir kaynak yok!

Bireysel kredi faizlerinin gevşemesi ekonomi için çok olumlu bir haberdir. Eğer bu durum, tüketici güveni ile de birleşirse (yani bireysel tüketici gelecekten ekonomik endişe duymazsa), tüketim artar ve ekonomik büyüme hızlanır. Şimdi krizden çok daha az etkilenen, hatta kriz boyunca servetini artırmayı beceren kesim hızla tüketime yönelecektir. Zaten konut sektöründeki toparlanma da bu eğilimle açıklanıyor. 2004-2006 arasında yaşadığımız süreci konut sektöründe bir kere daha yaşayabiliriz. Türkiye'de her zaman konuta talep vardır. Türkler her zaman evlerini değiştirmek, evlerini iyileştirmek, büyütmek, moda tanımlama ile "upgrade etmek" isterler. Sanırız bunu bir sosyal statü atlama aracı olarak görüyoruz.

Konut kredi faizlerinin düştüğü ve ekonomik güvenin sağlandığı dönemlerde, bu nedenle konut talebi bir anda patlıyor. Hem de hiç beklenmedik bir anda patlıyor. Ancak konut imalatı, öyle kısa dönemde artırılabilen bir üretim değil. Kaldı ki İstanbul gibi büyük kentlerde imar sorunu olmayan arsa bulmak da çok ciddi bir sıkıntı. Yani eğer talep artarsa, bu talep hemen karşılanamayacak ve fiyatlar hızla artabilecektir. Şimdilerde birikmiş üç beş kuruş parası olan ve kendine yeni bir ev satın almak isteyenlerin avuçları kaşınmaya başlamıştır! Bir taraftan birikime sağlanan getiri azaldığı için, diğer taraftan gayrimenkul alanında bir patlama beklendiği için, herkes "kriz fırsatlarına" daha bir ilgiyle bakar olmuştur. Ama bu noktada bütün konut ve gayrimenkul alıcılarını uyaralım: Bu gibi patlama dönemlerinde herkes kolay hata yapar. Satın alan da hata yapar; imalatı yapan da hata yapar.

Genelde Türk halkı "temelden/maketten" gayrimenkul projelerine girmeyi sever. Çünkü müteahhit firma projeye başlamadan/temelde malını satarak proje finansmanını bedavaya getirmek ister. Yani finansman maliyetinin bir kısmını iskonto yolu ile tüketiciye aktarır. Tüketici de müteahhit firmanın konutu bitirme riskini taşıyarak çok daha ucuza bir konut sahibi olma şansını yakalar. Ancak bu "al gülüm ver gülüm" formülü çok tehlikelidir. Boyne CEO'su Aslı Karadeniz'in de pazar günü Milliyet'te yayımlanan söyleşisinde söylediği gibi, "şirketler cirodan ya da zarar etmekten batmaz, nakit akış sıkıntısından batar". Bugünlerde her ne kadar tüketici kredilerinin faizleri düştüyse de biz hiçbir bankanın bir gayrimenkul projesine yatırım kredisi verdiğini düşünmüyoruz. Bunun anlamı, projenin ya müteahhit özsermayesi ile ya da maketten satışlar ile finanse edildiğidir. Hiçbir müteahhidin büyük bir projeyi baştan sona tamamlayacak özsermayesi yoktur. Sermaye olsa bile sermayeyi sadece bu proje için kullanmak ekonomik olarak mantıklı değildir. Çünkü işadamı, kaldıraçlama (leverage) yöntemini kullanarak başkasının parası ile iş yapıp para kazanan kişidir. Yani eğer maketten/temelden girilen proje iyi satmazsa ya da müteahhidin diğer projelerinden biri iyi satmazsa, müteahhit nakit akış sıkıntısına girer. Siz de büyük bir umutla satın aldığınız konutunuzun size "kabir azabı" veren bir yatırıma dönüştüğünü üzülerek görürsünüz!
Ertuğ YAŞAR/Referans