Kriz, ofise uğramadı

Kriz, ofise uğramadı Kriz, ofise uğramadı

Ekonomik krizin bir yıldan beri durgun seyreden emlak piyasasında yarattığı etkiye rağmen ofis kiralama piyasası, bu durgunluktan etkilenmedi.

Şehrin merkezi bölgelerinde yer kalmaması nedeniyle bir yıldan bu yana duran yatırımlara rağmen plazalardaki doluluk oranları hâlâ yüksek. Arzın sabit kalması nedeniyle metrekare kira fiyatı 50 doları aşan Levent, Zincirlikuyu gibi bölgelerde krize rağmen doluluk oranı yüzde 98'ler civarında. Kiraların metrekaresinin 25 dolar olduğu Ümraniye ise yeni şirketlerin gözde adresi.

Tarihi yarımada içinde kalan Eminönü, Kapalıçarşı, Karaköy ve Beyoğlu, İstanbul'un 1970'li yıllara kadar Merkezi İş Alanı (MİA) olarak tanımlanan, ticari faaliyetlerin yoğunlaştığı bölgeler olarak ön plandaydı. Fakat 1970'lerden sonra, MİA yer değiştirerek şehrin kuzeyine doğru kaydı. Eminönü ise ticari faaliyetlerin yanı sıra turizm faaliyetlerinin yoğunlaştığı bir bölge olarak önemini halen daha sürdürmekte.

Şişli-Mecidiyeköy'ü takiben Zincirlikuyu'da yoğunlaşmaya başlayan ticari faaliyetlerle, daha sonraki yıllarda Levent-Maslak aksı ön plana çıkarak MİA olarak tanımlanmaya başlandı. 1980'lerin sonundan itibaren Yapı Kredi Plaza'nın faaliyete geçmesiyle, Büyükdere Caddesi üzerinde yeni ofis projeleri gerçekleştirilmeye başlandı. Bu aks, özellikle finans sektörünün yoğun olarak bulunduğu, uluslararası şirketler tarafından tercih edilen bir bölge haline dönüştü. İstanbul ofis piyasası son dönemde Büyükdere Caddesi-Maslak hattına doğru gelişimi tamamlamış durumda. Öyle ki bu hat üzerinde yeni açılan AVM'ler ve ofis alanları bölgedeki yoğunluğun hızla artmasına neden oldu. Talebin artmasına karşılık ofis arzının bu bölgelerde sınırlı olması, ofis yatırımlarının Anadolu yakasında Kavacık, Ümraniye ve Kozyatağı gibi bölgelere kaymasına neden oldu.

En fazla ofis stoğu Avrupa yakasında

Colliers International ve Kuzeybatı Gayrimenkul 2008 yılı üçüncü çeyreğine yönelik "Ofis Piyasası" araştırmasına göre, İstanbul'daki ofis stoğunun (proje ve inşaat halindekiler dahil) 2 milyon 750 bin metrekareye ulaştığı tahmin ediliyor. Belirtilen rakam, Anadolu ve Avrupa yakasında konumlu A, B ve C sınıfı ofislerin toplam kiralanabilir alanını kapsıyor. İstanbul ofis stoğunun 895 bin metrekaresi Anadolu yakasında, 1 milyon 900 bin metrekaresi Avrupa yakasında yer alıyor. İstanbul Avrupa yakasında yer alan ofis sahaları "Etiler-Levent-Maslak Bölgesi", "Şişli-Gayrettepe-Zincirlikuyu Bölgesi", "Beşiktaş-Beyoğlu-Taksim Bölgesi" ve "Güneşli-Topkapı-Yeşilköy Bölgesi"nde yoğunlaşıyor.

Bu bölge İstanbul'un MİA olarak adlandırılan kısmını oluşturuyor. Büyükdere Caddesi arteri dışında, İstanbul'un batı bölgesinde de ofis binaları bulunuyor. Avrupa yakasındaki toplam ofis stoğu, yaklaşık 1 milyon 900 bin metre civarında. Araştırmaya göre son dönemde hayata geçirilen projelerin varlığı, yatırımcı şirketlerin Zincirlikuyu-Maslak hattındaki arsa arayışları, yeni açılan alışveriş merkezleri, yeni oluşturulan konut alanları ile birlikte yeni çekim merkezleri, Avrupa yakasının halen gözde olduğunu gösteriyor.

En gözde ofisler nerede?

İstanbul'da MİA'nın kalbi olan Büyükdere Caddesi-Maslak-İstinye hattı, son yıllarda çok ciddi bir trafik yükü altında. Bu güzergahtaki metronun Maslak'a kadar henüz ulaşmaması, ciddi bir sorun oluşturuyor. Metro inşaatının bu yılın ortasına kadar tamamlanacak olması, Avcılar-Levent metro hattının faaliyete geçmesi ve söz konusu hattın Harem'e kadar uzatılması çalışmaları, bölgedeki ulaşım ve trafik problemini minimuma indirecek çözümler olarak görülüyor.

Birinci Levent, Avrupa yakasında en gözde ofislerin olduğu bölge olarak öne çıkıyor. Şirketler, yüksek kira bedellerine karşılık yine de en çok bu bölgedeki ofisleri tercih ediyor. Önümüzdeki yıllarda, Avrupa yakasında, geliştirilen yeni ofis projeleriyle ofis stoğunun artacağı ve bu artışın boşluk oranlarına yansıyacağı tahmin ediliyor. Colliers International ve Kuzeybatı Gayrimenkul 2008 yılı üçüncü çeyreğine yönelik "Ofis Piyasası" araştırmasında; İstanbul genelindeki ofislerde boşluk oranlarının artmasıyla, kira ve satış fiyatlarında da hareketlilikler olacağına vurgu yapılıyor.

En fazla kiralar Levent bölgesinde

2008 yılının son çeyreği dikkate alındığında arzın sabit kalmasına karşılık talebin giderek artması, ofis metrekare kira bedellerinde ciddi artışların oluşmasına neden oldu. Öyle ki; Levent hattında 2007 yılı sonunda metrekare bazında 22-25 dolar aralığında olan A sınıfı ofis kiraları, talepteki artış nedeniyle 2008'in son çeyreğinde 48-54 dolara kadar tırmandı. Maslak bölgesinde 2007 yılı sonunda metrekaresi 20-22 dolar aralığındaki ofislerin kira değeri, 2008'in üçüncü çeyreğinde 30-32 dolar seviyesine ulaştı. Ofis sektöründe gerçekleşen bu sürecin AVM'lerde yaşanan sürece paralel gitmesi ve dünya genelinde yaşanan ekonomik krizin etkisiyle kiralarda ciddi düşüşler yaşanması bekleniyor. Ancak 2008 yılı son çeyreğinde Maslak ve Levent bölgesinde konumlu A sınıf ofis bloklarının birçoğunun doluluk oranları, yüzde 100'e ulaşmış durumda.

Araştırma sonuçlarına göre Şişli Gayrette hattı inceleme altına alındığında, boşluk oranlarının 2008 yılının son çeyreğinde A tipi ofislerde yüzde 8'den yüzde 4'e, B tipi ofisler ise yüzde 3'ten yüzde 2'ye gerilediği görülmekte. Levent-Maslak hattındaki yüksek doluluk oranı ve kira bedeli nedeniyle kiracıların Şişli-Gayrettepe hattına yöneldikleri gözleniyor. Söz konusu durum, boşluk oranlarında azalmaya neden olmakta.

Havaalanı bölgesindeki durum

İstanbul Avrupa yakasında yer alan diğer MİA bölgeleri incelendiğinde ise, ofis sektörü açısından olumlu gelişmelerin yaşandığı pek söylenemez. Havaalanı-Güneşli hattında yer alan ofislerde 2008'in üçüncü çeyreğinden itibaren boşluk oranları göze çarpıyor. 2008 yılının ikinci çeyreği itibariyle A sınıf ofis bloklarında boşluk oranı yüzde 2 seviyelerindeyken, 2008 yılının üçüncü çeyreğinde bu oran yüzde 4 seviyelerine yükseldi.

2008 yılının son çeyreğinde ise bu oranın yüzde 8'lere ulaştığı bildirildi. Buna paralel olarak B tipi ofislerde boşluk oranı yüzde 6 seviyelerinde seyrederken, 2008 yılının son çeyreğinde ise bu oranın yüzde 1'lere gerilediği görülmekte. Söz konusu durum, A tipi ofislerden B tipi ofislere doğru yönelimin olduğu sonucunu gündeme getirdi.

Anadolu yakasının ofis bölgesi genişliyor

İstanbul'un Anadolu yakasında yer alan ofislerin Kozyatağı, Altunizade, Ümraniye ve Kavacık'ta yoğunlaştığı görülmekte. Bu yoğunlaşmada en önemli kriter ise bu TEM ve E-5'e konumlu bu bölgelerin kolay erişilebilir olması. Anadolu yakasındaki A sınıfı ve B sınıfı ofis alanlarında toplam ofis stoğunun yaklaşık 895 bin metrekare civarında olduğu belirtiliyor.

Anadolu yakasındaki ofisler, Avrupa yakasına oranla daha ucuz kira oranlarına sahip olduğu için birçok şirketler tarafından daha çok tercih ediliyor. Ayrıca ulaşım bağlantılarının Maslak, Levent, Etiler bölgesine kıyasla daha kuvvetli olduğu gerçeğinden yola çıkıldığında, Anadolu yakasındaki kira değerlerinin yakın tarihte daha üst seviyelere çıkacağı beklentisi bulunuyor. Altyapısının yeni olması, yeni yerleşim alanlarının planlı bir şekilde inşa edilmesi, inşaatı yeni tamamlanmış ya da inşaat aşamasındaki vasıflı konut stoğunun MİA bölgelerine yakın olması, Anadolu yakasının avantajı olarak kabul ediliyor.

Kozyatağı öne çıkıyor

İstanbul Anadolu ofis stoğunun büyük bir kısmı ise Kozyatağı bölgesinde yer alıyor. Kozyatağı bölgesinde boşluk oranları, Ekim 2008 itibariyle yüzde 2.75 seviyelerine kadar geriledi. 2007 sonu itibariyle, İstanbul'un Anadolu yakasında A sınıfı ve B sınıfı ofislere bakıldığında, Kozyatağı bölgesinde ortalama boşluk oranı yüzde 4.1-7.5, Altunizade bölgesinde yüzde 6.7-9.7, Kavacık bölgesine yüzde 12.5-15.2, Ümraniye bölgesinde ise yüzde 8-25 seviyesindeydi.

2008 yılı sonu itibariyle ise Anadolu yakasındaki A sınıfı ve B sınıfı ofislere bakıldığında, Kozyatağı bölgesinde ortalama boşluk oranı yüzde 2.75-4.1, Altunizade bölgesinde yüzde 10-13.16, Kavacık bölgesinde yüzde 3-5, Ümraniye bölgesinde yüzde 10.98-15.02 seviyesine çıktı. 2007 yılı ile 2008 yılları karşılaştırıldığında Altunizade bölgesinde boşluk oranlarının arttığı, bu bölgeden çıkışın olduğu gözlemlenmekte.

İstanbul'un yeni ofis alanı

Anadolu yakasında Ataşehir TEM Otoyolu yan yolları, TEM Dudullu sapağına yakın, ulaşımı kolay, gelişmeye açık bölgeler, yeni iş merkezi ve plaza inşaatlarının devam ettiği bölgeler olarak ön plana çıktı. Ümraniye TEM Çakmak Köprüsü çevresinde yeni ofis binası inşaatları hızla devam ediyor. Küçükbakkalköy bölgesinde, Carrefour Genel Müdürlüğü'nün taşınmasından sonra cadde boyunca yeni iş merkezi inşaatları başladı.

Anadolu yakasında iş merkezi olarak gelişen bir diğer bölge ise Çekmeköy. Çevrede yer alan çok sayıda yerleşim birimi iş merkezi yatırımlarını da hızlandırmakta. Önümüzdeki yıllarda, Anadolu yakası ofis piyasalarında, kiraların bu seviyelerde seyredeceği tahmin ediliyor.

Okhan Şentürk/Ekonomist

pus