Krizde depo fırsatı

Krizde depo fırsatı Krizde depo fırsatı

AVM sayısı artıyor, krizde depolar fırsat yaratıyor

Hafta sonu gezilecek 10 proje 3 site!

Türkiye'de sayıları 226'yı bulan alışveriş merkezlerine önümüzdeki dönem 120 adet daha eklenecek olması, bir anda gözleri endüstriyel gayrimenkul diye adlandırılan A sınıfı modern depolara çevirdi.

Alışveriş merkezlerinin her 1 metrekaresinin 5 metrekare depoya ihtiyaç duyması, artan ihtiyacı karşılamak için yapılan lojistik ve endüstri merkezleri yatırımlarının da artmasını sağlıyor. Başta alışveriş merkezlerindeki mağazalar olmak üzere, lojistik hizmeti veren firmaların stoklarındaki ürünleri depolayabilecekleri uluslararası standartlara uygun alanların yetersiz seviyede kalması, gayrimenkul sektöründe yatırımların uluslararası standartla uygun depo alanlarına kaydırıyor. Buna da, 2 milyon metrekarelik A sınıfı depo alanına ihtiyaç duyulan Türkiye'de, uluslararası standartlara uygun mevcut depo alanının sadece 700 bin metrekare olması yol açıyor.

Türkiye'de her geçen gün bir yenisi inşa edilen alışveriş merkezleri, gayrimenkul sektöründe endüstriyel gayrimenkul alanının hızla gelişmesini sağlıyor. Alışveriş merkezlerinin her 1 metrekaresinin 5 metrekare depoya ihtiyaç duyması, artan ihtiyacı karşılamak için yapılan lojistik ve endüstri merkezleri yatırımlarının da artmasını sağlıyor. Şu anda Türkiye genelinde 226 alışveriş merkezi faaliyet gösterirken, inşası süren alışveriş merkezlerinin sayısı ise 120'yi buluyor. Alışveriş merkezlerinin sayısındaki bu artış, lojistik açısından başta mal sevkiyatlarının artmasına ve ürün dağıtım sistemlerin dolmasına neden oluyor. Bu da, endüstriyel gayrimenkul alanının önümüzdeki yıllarda daha da büyüyeceğine ve talebi karşılamak için kurulan lojistik merkezlerinin sayısında artış olacağını gösteriyor. Türkiye'de şu anda 6.5 milyon metrekare depo ve depo olarak kullanılan alan bulunuyor. İstanbul ve çevresindeki depoların büyüklüğü ise 2.5 milyon metrekareyi buluyor. Türkiye'nin 2 milyon metrekarelik A sınıf depo ihtiyacı bulunurken, mevcut depoların yalnızca 700 bin metrekaresi uluslararası standartları karşılayabiliyor.

İstanbul'a yakın
Endüstriyel gayrimenkul yatırımlarında sevkiyat ön plana çıktığı için lokasyon ve ulaşım önemli rol oynuyor. Yatırım yapan firmaların çoğu da E-5 ve TEM otoyollarına, liman ve havaalanlarına yakın bölgelerde lojistik merkezleri kurmayı tercih ediyor. İstanbul'da lojistik merkezleri, Ümraniye, Sarıgazi, Kartal, Dudullu, Maltepe, İkitelli, Ayazağa ve Kemerburgaz'da kuruluyor. Ancak İstanbul'daki arsa maliyetlerinin yükselmesi ve boş arsa bulmanın zorluğu, konut piyasasında olduğu gibi endüstriyel piyasada da yatırımcıları İstanbul'un yakınlarındaki merkezi konumda bulunan yeni bölgelere yönlendiriyor. Bu da, Gebze ve İzmit'in endüstriyel yatırımlar için tercih edilen bölgelerin başında gelmesine yol açıyor. Gebze'ye oranla daha düşük arsa maliyetlerine sahip olan Köseköy ve Uzunçiftlik bölgeleri de yatırımcıların dikkatini çeken bölgeler arasında yer alıyor.

Kiralar 5 dolardan başlıyor
Depoların ulaşım ve lokasyon özelliklerinin yanı sıra büyüklüğü, yüksekliği, mekanik sistemleri ve zemin kapasitesi de kira rakamlarını etkiliyor. İstanbul'da Ümraniye, Kartal ve Maltepe'de kiralar metrekare başına 5 dolardan başlarken, Tuzla ve Gebze'de 6 dolara yükseliyor. İzmit'te ise kiralar 5 dolardan başlıyor. Geçtiğimiz yıla göre kiralarda yüzde 10 oranında artış görülüyor. İstanbul'da endüstriyel bazdaki arsaların da metrekare fiyatları 150 dolardan başlayıp 400 dolara kadar yükseliyor. Yeni lojistik merkezlerinin kurulması ve bir çok firmanın bu alanda arayış içinde olması kira rakamlarının da yükselmesine neden oluyor.

Lojistik merkezleri kuruluyor
Türkiye'de endüstriyel gayrimenkul alanında talebin artmasıyla, lojistik merkezlerinin de sayısında artış yaşanıyor. Logiturk, Tuzla'da 126 bin metrekare büyüklüğündeki lojistik parkını 2009 yılında tamamlamayı planlarken, Avustralya'nın en büyük endüstriyel gayrimenkul fonu olan Goodman ise, 50 milyon Euro'luk yatırımla İzmit'te gerçekleştireceği lojistik merkezinin ilk fazını 2009'da teslim etmeyi hedefliyor. 210 bin metrekarelik lojistik merkezinin, TEM ve E-5 otoyollarının kesişim noktasında yer aldığını ve Derince Limanı'na yakınlığı ile avantaj sağladığını söyleyen Goodman İş Geliştirme Müdürü Ceylan Mergen, "Bu yatırım, diğer firmaların da gözlerini İzmit'e çevirmesini sağladı. Biz de Gebze ve Hadımköy bölgelerinde yeni arayışlar içerisindeyiz" dedi. ProLojis ve Fransız Concerto'nun da Türkiye'de lojistik merkezi kurmak için arayışlarda olduğu belirtiliyor.

Dolar bazında depo kiraları
Ümraniye 5
Maltepe 5
Kartal 5
Samandıra 5
Pendik 5
Güneşli 5
İzmit 5
Sarıgazi 5.5
Kemerburgaz 5.5
İkitelli 5.5
Beylikdüzü 5.5
Tuzla 6
Gebze 6
Ayazağa 6

Kaynak: Colliers Int. Turkey

Yangın tertibatına dikkat edilmeli
Depolarda çatı tipi, zemin, izolasyon, sprinkler sistemi, kolon sayısı, temiz yükseklik, kapı sayısı, dışarıda tır manevra ve park alanlarına dikkat edilmesi gerektiğini belirten Ceylan Mergen "Depoları sigortalayan şirketlerin ise dikkat ettiği tek konu yangın tertibatı oluyor. Depoların özellikle ESFR sprinkler sistemine uygun kurulmuş olması gerekiyor. Bu sistem, depolama alanlarında yangının bastırılması için kullanılıyor" diye konuştu.

Kriz dönemlerinde talep artıyor
Ceylan Mergen, endüstriyel gayrimenkul alanında faaliyet gösteren firmaların hedef kitlesinin, perakende kanalında lojistik servis sağlayıcıları ve üreticiler olduğunu söyleyerek, "Lojistik merkezlerinin, üretim fabrikalarının yakınlarında olması isteniyor. Kriz dönemlerinde ise yapılan üretim stoklandığı için, fabrikaların yakınlarındaki depolar daha fazla tercih ediliyor" dedi.

Hürriyet Emlak