27 / 05 / 2022

Küresel kriz, emlak alımı için fırsat mı?

Küresel kriz, emlak alımı için fırsat mı?

Özellikle ikinci elde konut fiyatlarının küresel finansal krize bağlı olarak düştüğü belirtilirken, elinde nakit olanlar için yeni bir fırsat doğduğu ileri sürülüyor.



Nitelikli konut projelerinde fiyatlar, düşüşlerden fazla etkilenmedi. Bazı bölgelerde, tapu işlemlerinde de anormal düşüşler olmadığı belirtiliyor. Geçtiğimiz hafta, "Kurların yükselmesini bekleyenler, fırsatı değerlendirip döviz bozduracak" yorumları yapılıyordu, bu öngörü tuttu: Milyarlarca dolarlık döviz bozduruldu.

Krizlerde parasına güvenli liman arayanlar için, uzun vadede gayrimenkul; her zaman kazandırıyor. Küresel finansal krizi fırsat bilenler, Türkiye'de döviz bozdurmak için harekete geçti; bunun sonucu olarak BBDK rakamlarına göre vatandaşlar son 2 hafta içinde 10 milyar dolardan fazla döviz bozdurdu. Bozdurulan bu dövizin küçük bir kısmının bile konuta yönlendirilmesi, gayrimenkul piyasasında alım-satım işlemlerine olumlu yansıyor. Emlakçılar ve inşaatçılar, önceki hafta, "Kurların yükselmesini bekleyenler fırsatı değerlendirip dövizlerini bozduracak. Parasına güvenli liman arayanlar için, uzun vadede gayrimenkul her zaman kazandırır" yorumunu yapmıştı. BDDK rakamları bu öngörüyü de doğruladı.
Dünyanın en büyük bankalarından BNP Paribas ile yabancılara konut satışında işbirliğine giden Türkiye Ekonomi Bankası'nın (TEB) Bireysel ve İşletme Bankacılığı Genel Müdür Yardımcısı Cemal Kişmir, tanıtım toplantısında, "Bu kriz, elinde parası olan, ödeme gücü bulunan veya likiditesi olan kişi ve şirketler için fırsat yaratabilecek. Krizin ülkeleri ve insanları etkilememesi mümkün değil, muhakkak etkileyecek. Her krizin içinde fırsat da vardır. Türkiye yaşam açısından ucuz bir ülke. Yurt dışında emekli olan yabancılar, Türkiye'deki yaşamı daha ucuz buluyor. Fiyatlar aşağıya inerken elinde nakiti olanlar daha rahat ve cazip yatırım yapabilecek" demişti.

Konut piyasasının tamamen duracağı görüşüne de katılmadığını söyleyen Kişmir, ekonomik krize karşı yabancılara konut satışı yapma girişimlerinin sektöre ve ülkeye moral olacağını ifade etmişti.
Peki, elinde konut alımı için nakit bulunduranlar nasıl hereket etmeli?

Neye dikkat etmeli?
Aynı zamanda lisanslı SPK eksperi olan Tüm Mühendisler ve Mimarlar Birliği Platformu Başkanı Mimar-Ekonomist Remzi Kozal, gayrimenkul alımında nelere dikkat edilmesi gerektiğini sıraladı. Remzi Kozal, "İnsanoğlu barınma ihtiyacı gereği bir şekilde mutlaka emlak alma, kiralama veya benzeri şekilde tasarruf etme durumunda. Öncelikle evin projesine bakılması gerekir" dedi ve şu uyarıyı yaptı: "Bir binadan herhangi bir mesken veya iş yeri alınıyorsa; önce satın alınacak bağımsız bölümün bulunduğu binanın doğru bina olup olmadığı; tapu ve çapla kontrol edilmeli. Projeye uymayan bağımsız bölümler yasal değildir. En yaygın rastlanan durum; zemin ve bodrumdaki iş yeri ve dükkanların kaçak olarak büyütülmesi. Bu büyütme, bina gabarisi dışına taşabileceği gibi binanın ortak alanlarının iş yerine katılması şeklinde olabilir. 200 metrekare olarak alınan bir dükkanın, 150 metrekaresinin apartmanın ortak kullanım alanından katılması nedeniyle gerçekte 50 metrekare olabilir."

Gayrimenkul alırken veya satarken işin uzmanından mutlaka yardım alın

Lisanlı SPK eksperi olan Tüm Mühendisler ve Mimarlar Birliği Platformu Başkanı Mimar-Ekonomist Remzi Kozal, her insanın gayrimenkul alıp satmasa da; en azından kiralık veya mülk oturduğu dairenin kaç para ettiğini, normalde ne kadar kira getirmesi gerektiğini düşündüğüne dikkat çekiyor. Kozal, "Gayrimenkul alıp satanlar ise kaç paraya alıp satmaları gerektiğini bilmek ister. Hatta, bir şekilde edindikleri gayrimenkulün ne şekilde değerlendirilirse daha fazla para edeceğini öğrenmek ister. Gayrimenkul fiyatlarının ne olduğu ve ne olacağı sıradan insanların dahi gündeminde. Gayrimenkul üzerine yatırım yapan sermaye sahipleri ise daha ileri giderek profesyonel uzmanlardan hizmet alır; ki doğru olanı da budur" diyor. Gayrimenkul fiyatlarını etkileyen faktörleri ise Kozal şöyle sıraladı: "Birincisi; istimlak, imar yasaları, toprak tarım reformu vb. yasal faktörler... İkincisi; alışveriş merkezlerine uzaklık-yakınlık, manzara, ana yola ya da ara sokağa cephe olması, mesken veya ticaret bölgesi olarak gelişmesi... Üçüncüsü; ücret ve fiyatlar arasındaki denge, banka faizleri ve enflasyon, göç gibi faktörler... Dördüncüsü; nüfus yoğunluğu, ulaşım, oturanların zenginliği-fakirliği, altyapı ve donatıların yeterliliği... Beşinci etken ise genel görünüm, topoğrafya gibi fiziksel faktörlerdir."
 
Gayrimenkulün değeri nasıl hesaplanıyor

SPKlisanslı gayrimenkul eksperi de olan mimar-ekonomist Remzi Kozal, gayrimenkul alım satımında ekspertizin önemine dikkat çekerken, "Herkes satın alacağı, sahip olduğu gayrimenkullerin değerini öğrenmek ister. Ya da bankalar, kredi verirken teminat olarak alacağı gayrimenkulün değerini, sigorta şirketleri sigorta edeceği gayrimenkulün sigorta değerini bilmek istemektedir" hatırlatmasını yapıyor. Kozal, "Yatırımcının ise daha geniş raporlara, fizibilitelere ihtiyacı var. Bir gayrimenkulün teminat değeri, onun rayiç değeridir, yani piyasada rahatlıkla alınıp satılabilecek değeridir. Sigorta değeri ise sigorta edilecek gayrimenkulün yıkıldığında, hasar gördüğünde- yerine koyma değeri; buna maliyet değeri de diyebiliriz. Henüz okulu olmayan eksperlik, burada devreye giriyor. Gayrimenkul eksperliğinin henüz okulu yok ama, bu kişiler de herhangi birisi değil" diye konuşuyor.

Yıkım ekibiyle karşılaşmayın

Gayrimenkul alım fırsatlarını değerlendirmek isteyenlere uyarılarda bulunan SPK lisanslı gayrimenkul eksperi ve mimar-ekonomist Remzi Kozal, "Hisse tapulu ve tapusuz binalar ile gecekondulardan mutlaka uzak durulmalı. Aksi halde yıkım kararı bulunan bir binayı satın almış olabilir ve devletin yıkım ekiplerini karşınızda görebilirsiniz" diyor. Yine; istimlak, yeşil alan, yol, SİT alanı ve jeolojik sakıncalı alan gibi yapılaşma yasağı olan ya da kısıtlılığı bulunan arsayı da satın almamak gerekiyor. Bunun için mutlaka arsaların yeni tarihli imar durumlarının incelenmesi lazım. Ayrıca, binanın yapım şartları ve mevcut durumu da iyi incelenmeli. Örneğin depremde hasar görmüş bir bina güçlendirme yapılmadan, sıvası yenilenerek satışa çıkarılabiliyor.

Ali Öztürk/ Hürriyet Seri İlanlar