Kürşat Tuncel: Böyle giderse konut piyasasında işler kötüleşecek!

Kürşat Tuncel: Böyle giderse konut piyasasında işler kötüleşecek!



Birkaç hafta önce düşük kredi faizi avantajı nedeniyle orta sınıf konutlara yatırım yapmanın cazip olduğuna ilişkin bir yorum yapmıştık ancak Gezi Parkı protestolarıyla başlayan süreç gerçekten de ekonomik verilerde hızlı bir bozulma başlattı...



Daha birkaç hafta önce düşük kredi faizi avantajı nedeniyle orta sınıf konutlara yatırım yapmanın cazip olduğuna ilişkin bir yorum yapmıştık ancak Gezi Parkı protestolarıyla başlayan süreç gerçekten de ekonomik verilerde hızlı bir bozulma başlatmış gibi gözüküyor. Geçtiğimiz ay içerisinde konut kredisi aylık faiz oranı %0,63-0,65 civarındaydı. Yani 100.000 TL’lık bir kredi kullandığınızda 120 ay vadede aylık 1.190 TL civarında taksit ödemeniz oluyor ve toplamda da 42.000 TL civarında faiz ödüyordunuz, bu da alternatif araçların getirilerine bakıldığında konuta yatırımı, özellikle de orta sınıf konuta yatırımı oldukça cazip kılıyordu. Ekonomistlerin tahminleri Türkiye’de nagatif faizlerin daha bir süre daha devam edeceği yönündeydi. Mayıs sonu itibariyle konut kredisi hacmi 97.4 milyar TL’na ulaşmıştı.


Ancak Türkiye’de tasarruf oranlarının düşüklüğü nedeniyle konut talebinin faiz esnekliğinin oldukça yüksek olduğunu biliyoruz. Yani tüm yorumlarımız düşük faiz oranlarıyla bağlıydı. Halbuki özellikle son bir hafta içinde hükümetin gerilimin dozunu arttırdığını ve söylemlerinin sertleştiğini izledik. Bunun sonucunda dış ülkelerden oldukça olumsuz tepkiler aldı hükümet, hatta bazı fonların Türkiye yatırımlarını durdurduğu söylendi. Merkez bankası bu süreçte Türkiye’den çıkan para tutarının 8 milyar doları bulduğunu açıkladı. Tam herkes ortalığın sakinleşmesini bekliyordu ki Amerikan merkez bankası FED’in zaman içinde tahvil alımlarını sınırlandıracağı açıklaması piyasalara bomba gibi düştü. Bunun anlamı piyasalara bol para pompalanan saadet döneminin sonuna gelindiğiydi zira.


Bundan sonra tüm ekonomiler için hayat daha zor olacak heleki bizim gibi yüksek cari açığı olan ve büyümesi tamamen dışardan gelecek kaynaklara bağlı olan ülkeler için. Nitekim bu hafta Goldman Sachs, merkez bankası faizinin %9′lara çıkarılması gerektiğini, aksi halde kademeli olarak doların fiyatının 2 TL’nı geçerek yılsonunda 2,20 TL seviyelerini görebileceğini açıkladı. Bunun konut piyasası için son derece kötü bir etkisi olacağı açıktır, zira bu hareketin karşılığı kredi faizlerinin ilk etapta aylık %0,75 seviyelerine geleceği akabinde de %0,90′ları görebileceğidir. Aylık %0,75′e ulaşan bir yükseliş 100.000 TL kredi için aylık kredi taksidini 1.270 TL’na ve toplam faiz yükünü ise 52.000 TL’na çıkaracaktır, yani bu çalkantının konut alıcısına maliyeti geçtiğimiz ay içerisinde 9-10.000 TL olur.


Zaten iç talepte sıkıntı çeken sektörün önümüzdeki yıl bir handikapı da yeni başlayacak projelerin KDV yükü olacak, zira bu şekilde konutun maliyeti %17 kadar artabilecektir (farkı müteaahitler üstlenmeye karar vermezse). Böylece 100.000 TL yerine 117.000 TL kredi kullanmak gerekecektir ki bu da aylık kredi taksitlerinin 1.500 TL’na ve kredi faiz toplamının 78.000 TL’na ulaşabileceği demektir. Bu şekilde ödenecek faiz 36.000 TL yükselmiş olacaktır. Konutun makiyetinin %30′larını aşan bir yükselme konut piyasasında hızla daralmaya yolaçacaktır, zira mevcut iç talep gerçek bir ihtiyaca dayanmıyor, veya öyle olsa da gerçek ihtiyaç sahiplerinin ödeme gücü yok. Talep ağırlıklı olarak yatırım spekülasyonundan kaynaklanıyor. Faizler yükseldiği ve borçlanma maliyeti arttığı için ve KDV dolayısıyla da konutun maliyeti artacağı için yatırımcının reel getirisi düşecektir. Devlet iç borçlanma faizlerinin %9′ları bulduğu ve reel getiri sağladığı bir ortamda yatırımcıyı konut almaya ikna etmek son derece güç olacaktır. Maalesef basında pompalanan pembe umutlar piyasanın gerçekleri ile çok uyuşmuyor. FED’in para politikası ve içeride de hükümetin bu tavrı devam ettiği müddetçe konut üreticilerini önümüzdeki günlerde pek parlak senaryolar beklemiyor. Şu dönemde müteahhitlere yeni projelerini bir süre askıya almalarını, borçluluk oranlarını düşürmelerini ve özkaynaklarını güçlendirmelerini tavsiye ederim.