Kürşat Tuncel: Ey konut alıcısı kendini koru, arkanda devlet yok!

Geçtiğimiz gün bir toplantıda konuşma yapan şehircilik bakanımız Erdoğan Bayraktar kendisine Fi Yapı ve Ukra' ya ilişkin olarak basına yansıyan iflas erteleme haberlerinin sorulması üzerine; bunların sektörü temsil etmediğini ve münferit örnekler olduğunu, alıcıların müteahitlerin mali durumlarını da araştırmaları gerektiğini söylemiş. İlk bakışta ne var bunda denebilir ancak şu soruyu sormak istiyorum; normal bir vatandaş müteahitin sağlam olup olmadığını anlayabilir mi? Mali durumu hakkında bilgi sahibi olabilir mi? Cevabını ben vereyim; olamaz! zira normal bir vatandaşın müteahitin mali tablolarını ve finansal durumunu inceleme ve bilme şansı olamaz. Müteahitin geçmişte tamamladığı projeler de tam anlamıyla bir referans sağlamaz çünkü inşaat sektörü neredeyse sermayesiz çalışan bir sektördür ve firmaların mali durumlarının tek bir projeyle bile bozulması son derece olasıdır.

Maalesef Türkiye girişimcilerin sermaye birikiminin kıt olduğu bir ülkedir, inşaat sektöründeki firmalar da sermayelerinin bazen 40-50 kat üzerinde taahütlere kolaylıkla girebilmektedir. Müteahitler projenin arsasını kat karşılığı anlaşma ile alıp başlangıçta para ödemedikleri gibi inşaat maliyetlerini de yapmayı planladıkları ön satışlara dayandırmaktadırlar. Bu nedenle gerçekte projeye hiç sermaye bağlanmamaktadır. Geçtiğimiz dönemde tüketici kanunu tasarısına eklenen maketten satışların halktan para toplama sayılarak SPK denetimine verilmek istenmesinin nedeni de budur, müteahitlerin bu tasarıya şiddetle karşı çıkmalarının nedeni de…

Peki finansal açıdan sağlam bir proje nasıl anlaşılabilir? Bunun en garanti yolu müteahidin projenin maliyetini bir bankaya bloke ettiği durumdur, ancak bunu bir tek ilk projesi NEF’te Timur Gayrimenkul yapmıştı, sonraki dönemde ben bir örneğini daha hatırlamıyorum. İkinci olarak ise  TOKİ  ve Emlak GYO ile yapılan projeler gelmektedir, zira bu projelerde satış hasılatı müteahide yaptığı inşaata paralel olarak verilmektedir ve devlet garantör durumundadır. Üçüncü olarak banka kredisi kullandırılan projeler gelmektedir, tüketici kanununa göre bankalar kredi verdikleri projelerin tamamlanmasından müteselsilen sorumludurlar ancak projedeki her bir alıcıya kredi vermediklerinden projenin yarım kalması halinde projeyi tamamlamak yerine kredilerini kapamayı tercih edecekleri aşikardır. Böylece en azından paranızı kurtarma şansınız olabilir. Banka kredilerinin bir avantajı da bankanın uyguladığı kefalet sistemi nedeniyle müteahitin mali durumunu incelemesi ve her müteahite bu krediyi açmamasıdır. Böylece projede banka kredisi olmamasını alıcılar aslında bir risk sinyali olarak kabul edebilirler. 

Bunlar dışındaki projelerin tamamı maalesef tamamlanma riskini alıcıya taşıtan projelerdir. Tüm gayrimenkul piyasası TOKİ ortaklığı olan projelerden oluşamayacağına göre alıcıların kendi araştırmalarını yapmalarını beklemek ne derece gerçekçidir. Bu yorumu duyunca hemen aklıma Nasreddin Hoca'nın "iyi de hırsızın hiç mi suçu yok?" fıkrası aklıma geldi. Mali açıdan zora giren projeler basında sayfa sayfa ilanlar verirken özdenetleyici kuruluşlar ve Sanayi Bakanlığı hiç bir müdahalede bulunmamışken, kampanyalı satış hakkında bir yönetmelik olmasına rağmen bu yönetmelik hiç uygulanmıyor ve denetim yapılmıyorken, müteahitlere mali tablo açıklama veya sermaye yeterliliği gibi şartlar getirilmezken, en önemlisi ruhsat almamış projelerin piyasada bağıra çağıra satılmasına ses çıkarılmazken kendilerini koruma yükümlülüğünün devlette değil de alıcılarda olduğunu söylemek ne derece doğrudur. Sermaye yetersizliğini gerekçe göstererek bile bile alıcıların riske sokulmasına izin verilip müteahitlere açıkça sermaye birikimi yapabilmeleri için maketten satışa konrolsüz şekilde izin vermenin vebali kimlerin omzunda olacaktır.

Şimdi biraz biraz ortaya çıkan risklere kaşı alıcılara kat irtifaklı projelerden alım yapın tavsiyesi verilmektedir. Piyasada kat irtifakı kurulmuş projelerin sağlam olduğu yönündeki algı da yanlıştır, zira bu irtifak yanlızca arsada payınız olduğunu gösterir, proje maliyetinde arsanın payı %30 ise irtifak da sizi ancak %30 oranında koruyacak demektir. TOKİ ve banka kredili modeller dışında maketten ev aldıysanız ve proje müteahit mali açıdan zora düştüğü için tamamlanamıyorsa, imzaladığınız satış vaadi sözleşmelerine dayanarak (bu sözleşme de yanlızca noterde yapıldıysa geçerlidir) dava yoluna gitmeniz durumunda hiçbir şey elde edememeniz kuvvetle muhtemeldir. Bu nedenle batan firmalar nedeniyle daha önce çok miktarda konut mağduru ile karşılaşılmıştır. 

Maalesef KC İnşaat, Fi Yapı ve Ukra bu piyasada iflas erteleme durumuna giren münferit örnekler olmayacaktır. Yakın tarihte bu sayının hızla arttığını göreceğiz. Devletin denetlemeden serbest bıraktığı inşaat sektöründe müteahitlerin kar hırsıyla sermayelerinin onlarca kat üzerinde riskler almaları ve maketten satış diye garabet bir modelde ısrar edilmesinin sancılarını daha çok çekeceğiz. Konut alıcısı maalesef Türkiye’de maketten konut alırken kendisini korumakla mükellef tutulmakta ama ne bunun yolu gösterilmekte ne de kamusal denetim alıcılar lehine işletilmektedir.

Böyle bir ortamda maketten ev almakta hala ısrar edenlerin öncelikle projenin TOKİ veya iştirakleri tarafından yürütülüyor olup olmadığı, veya daha iyisi müteahidin gerekli maliyeti bloke etmiş olması. Bunlar yok ise, projede banka kredilerinin mevcut olması ve kısmen bir koruma sağlayabiliyor olsa da kat irtifakının kurulmuş olmasına bakılması gerekir. Banka kredisi olmayan projelerde kat irtifakı olsa da arsa dışında kalan bedelin garanti altına alınabilmesi için müteahitten karşı garanti talep edilmesi gerekir. Bu karşı garanti likiditesi kuvvetli menkul bir teminat olmalıdır. Eğer kat irtifakı yok ise ve daire bedelinin tamamı ödenecekse tüm değer için bir garanti talep edilmesi veya daha da iyisi müteahite yapılacak ödemelerin inşaatın ilerlemesine paralel şekilde yapılması gerekir. Aksi halde parasını ödediğiniz konutunuza kavuşamama riskiniz her zaman vardır, böyle bir durumda kalırsanız devlet size açıkça "başınızın çaresine bakın" demektedir.

Kürşat Tuncel

SATIŞ KÜPÜ A.Ş. 

Yönetim Kurulu Başkanı