Mütekabiliyet yabancıların önünü açtı, 2B yatırımcıların yüzünü güldürdü!

Türkiye'nin genç, dinamik ve giderek artan nüfusu, doğal olarak konut ihtiyacına da yansıyor. 2011 yılı verilerine göre nüfusumuz 75 milyona dayanmış durumda. Hızlı kentleşmeye bağlı olarak özellikle büyük şehirlerdeki yapılaşmanın artan nüfusa yetmediği bir gerçek. Mevcut yapılarınsa büyük bir bölümü çağın gereklerine uymuyor. Hele de depremlerin yoğun olarak yaşandığı ülkemizde.

2023 Vizyonunda Gayrimenkul Sektörü raporuna göre, geçen yılın sonunda 57 milyon olan kentli nüfusumuzun 2023’te 71 milyona yükseleceği tahmin ediliyor. Aynı raporda Türkiye’nin toplam konut ihtiyacının 2023 yılına kadarki dönem için 7.5 milyon olduğu belirtiliyor.

Evet, hem nüfustaki gelişim hem kentleşme ve buna bağlı olarak bireyselleşmenin hızlanması, kentsel dönüşüme bağlı olarak önümüzdeki yıllarda konut ihtiyacının artacağına işaret ediyor. 2B arazilerinin satışı ve mütekabiliyet yasa-sının da gayrimenkul sektörünü hareketlendireceği düşünülüyor.

Mütekabiliyet yasasıyla yabancıların konut alımına kolaylık getiriliyor. Buna göre, 40’ın üzerinde ülkenin vatandaşları karşılıklılık ilkesi aranmaksızın Türkiye'den konut satın alabilecek. Orman vasfım yitirmiş arazilerin değerlendirilmesine ilişkin düzenlemeyi kapsayan 2B yasası da gayrimenkul sektörünü olumlu etkileyecek bir çalışma olarak görülüyor.

Mütekabiliyet ve 2B etkisi

Türkiye’nin binde 6’sını oluşturan 2B kapsamındaki arazilerin değerlendirilmesi, yaklaşık 410 bin hektarlık alanın kullanıma açılmasını beraberinde getirecek. Bu yasanın hem konut piyasasına hem de kentsel dönüşüme katkı sağlaması bekleniyor. Yabancıların Türkiye’de tapu edinimine ilişkin düzenlenen “mütekabiliyet” yani “karşılıklılık” ilkesinin getirdiği kısıtlamaların kaldırılmasıyla da gayrimenkul sektöründe ciddi bir yabancı talebi olacağı tahmin ediliyor. İşte bütün bu beklentiler, gözlerin İMKB’deki gayrimenkul sektör hisselerine çevrilmesine neden oldu. Borsa analistlerinin yanı sıra şirket yöneticileri de gayrimenkulde yaşanacak olası hareketlenmeden İMKB’deki gayrimenkul şirketlerinin olumlu etkileneceği konusunda hemfikir. Galata Menkul Değerler Araştırma Müdürü Polat Yaman, “Bütün bu gelişmeler özellikle sektörün önemli oyuncularını hareketlendirecek. Özellikle kentsel dönüşüm sürecinde şehirlerin değerli merkezlerinde kalmış eski yapılara yönelik projeler üreten GYO’lar (gayrimenkul yatırım ortaklıkları) daha karlı çıkacak. Aynı şekilde yabancı yatırımcıyı cezp edecek projeler üretenler de” diyor.

İMKB'deki GYO'ları izleyin

Mütekabiliyet yasasının konut sektörü için orta uzun vadede katalizör olacağını düşünen Meksa Yatırım Menkul Değerler Araştırma Müdür Yardımcısı Barkın Yalçın ise konutta en fazla talebin Akdeniz, Ege sahil şeridi ile İstanbul’da ulaşım sorunu olmayan bölgelerde yoğunlaşacağını tahmin ediyor. Lüks rezidans projelerine yoğun talep geleceğini öngören Yalçın, bu kapsamda İMKB’de yer alan GYO’lar içinde daha üst gelir grubuna hitap eden Kiler, Sinpaş, Torunlar, İş ve Emlak GYO şirketlerinin olumlu etkilenebileceğini düşünüyor.

Endeks Türev Menkul Değerler Yurtiçi Sermaye Piyasaları Direktörü Bora Yılmaz da 2B ve mütekabiliyet yasasıyla GYO hisselerinin yanı sıra inşaat, emlak, şnşaat malzemeleri, bankacılık ve sigorta hisselerinin olumlu etkileneceği kanısında. Yılmaz, özellikle 2B arazilerinde oluşacak kentsel dönüşüm alanlarındaki yeni projelerde markalaşmış inşaat şirketlerinin ve bu yapılanmanın tedarikçisi olacak inşaat malzemecilerinin olumlu etkileneceğini düşünüyor.

Mütekabiliyet yasasının etkisiyle lüks ve butik projeler üreten GYO şirketlerinin karlı çıkacağım öngören Yılmaz, “Bankacılık ve sigorta sektörü ise hem projelerin finansmanı hem de bireylerin satın atımlarında kullanacakları mortgage kredileri aşamalarında tüm bu gelişmelerden pay alacak” diye belirtiyor. Yılmaz'a göre yatırımcılar, portföylerinde 2B ve kentsel dönüşüm bölgelerinde gayri menkulü olan GYO şirketlerini yakından izlemeli.

İkamet izni verilmeli

Analistler gibi GYO yöneticileri de son gelişmelerin, artan nüfus ve kentleşmeyle birlikte sektörü önümüzdeki dönemde öne çıkaracağını düşünüyor. 2B ve mütekabiliyet yasalarının bu yıldan itibaren sektöre olumlu yansıyacağını düşünen Sinpaş Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Avni Çelik, “Ancak biz henüz 2012 bütçe ve hedeflerinde bir revizyona gitmedik. Bu yasaların yılın ikinci yarısında oluşturacağı etkiye bakarak 2013 bütçesi ve özellikle yurtdışından gelecek talebe yönelik bir değerlendirme yapacağız. 2012 yılı için konut teslim ciro hedefimiz 617 milyon TL” diyor.

2B ve mütekabiliyet yasasının sektörün beklediği değişiklikler olduğunu söyleyen Çelik, ancak bu yeniliklerin beklenen faydayı sağlayabilmesi için bazı ek düzenlemelere ihtiyaç olduğu kanısında. 

Yabancıların Türkiye’de tapu edinimine ilişkin düzenlenen mütekabiliyet yasası ile esas olarak Körfez ülkeleri, Rusya Federasyonu ve Türk Cumhuriyetleri’nden belirli bir talep beklendiğini hatırlatan Çelik, yasanın eksikliklerini ise şöyle özetliyor:

Yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye’de yılın belirli bir zaman diliminde ikamet etme şansları var. Öncelikle esnek bir ikamet olanağının yasalara eklenmesi gerekiyor. Örneğin, Türkiye’de konut alanlara tam zamanlı ikamet şansı tanınmalı. Ancak bu durumda yasadan beklenen fayda sağlanabilir.

Çalışma izni de şart

Avni Çelik’e göre, mütekabiliyet yasasıyla birlikte oturma ve çalışma iznindeki yasal kısıtlamalar, ağır yük getiren vergi mevzuatları yeniden ele alınıp gerekli değişiklikler yapılmalı. Halen yabancı yatırımcıların Türkiye’de sadece 3 ay kalma hakları olduğunu hatırlatan Çelik, “Özellikle Körfez ülkelerinden ve Türk Cumhuriyetleri’nden gelen talebi bu nedenle maalesef değerlendiremiyoruz. Söz konusu düzenlemeler kısa sürede uygulamaya alınırsa GYO’lar yurtiçine göre azımsanmayacak yabancı satışı yapabilir. Aksi durumda yapılan yasal değişikliğin yabancı yatırımcıları Türkiye’ye arzu edilen seviyede çekmesini beklemek çok iyimser bir yaklaşım olur” diyor.

Kanun yeni yayınlandığı için 2B konusunda şimdiden bir şey söylemenin zor olduğunu belirten Çelik, bu konuda önce pratik uygulamaları görmek gerektiğini ifade ediyor. Bugüne kadar geliştirdikleri projelerin 2B alanlarına yakın yerlerde olduğunu hatırlatan Çelik, imara açık yeni arsa alanlarının doğmasını sektör açısından olumlu buluyor. Ancak kentsel dönüşüm yasasının pratiğe nasıl geçirileceğinin önemine de dikkat çekiyor:

Kentsel dönüşüm daha çok kentin merkezinde yer alan eski yerleşimleri ilgilendirdiği için uygulaması kolay olmayacak. İşin en önemli kısmı, bu yasayla birlikte bireyler, firmalar ve devlet arasında güvene dayalı bir ilişkinin kurulması. Eğer bu konuda ek düzenlemelerle doğru yönlendirmeler olursa, grup firmalarımız da bu alanda görev alacaktır.

Rant algısı düzelmeli

Şubat 2012’de halka açılan Özak GYO'nun Genel Müdürü Sadun Coşkuntürk de mütekabiliyet yasasının getireceği ekstra talebin, zaten büyüme trendindeki gayrimenkul sek¬törüne olumlu yansıyacağı kanısında.

Hükümetin Körfez, ABD ve Uzakdoğulu yatırımcıları Türkiye’ye çekmek adına başlatacağı tanıtım atağının bu etkiyi daha da artıracağını düşünen Coşkuntürk, “Çarpık yapı^şma sonucunda oluşan deprem riskinin ortadan kaldırılması için kentsel dönüşümün devreye alınması da son derece olumlu bir gelişme” diyor.

Ancak Coşkuntürk, kentsel dönüşümün en verimli şekilde devreye alınabilmesi ve İstanbul’un finans, moda merkezi olma yolundaki altyapı problemlerinin giderilmesi için bazı hak sahiplerinde oluşan algı probleminin giderilmesi gerektiğini düşünüyor:

Hak sahiplerinin kazancı can güvenliğinden önde tuttuğu bir ortamda kentsel dönüşümden beklenen faydanın elde edilmesi mümkün olmayacaktır. Kentsel dönüşümle ilgili oluşan rant algısının düzeltilmesi için hükümete, kamu kurumlarına, sivil toplum örgütlerine ve vatandaşlara büyük sorumluluk düşüyor.

Özak GYO, kentsel dönüşüm, mütekabiliyet yasası ve 2B düzenlemeleri vasıtasıyla büyük şehirlerde yeni konut, ofis ve arazi geliştirme çalışmalarına devam edecek. Coşkuntürk, Özak GYO’nun bu doğrultudaki hedef ve beklentilerini şöyle anlatıyor:

Projeden projeye değişmekle birlikte orta uzun vadede satışlarımızın yüzde 10’unun mütekabiliyet yasasının oluşturacağı pazara kaymasını bekliyoruz. 2016’da üçüncü büyük gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketi olma hedefimiz var. İstanbul İkitelli ve Güneşli’de tamamlanmış nitelikli ofis projelerimiz bulunuyor. Bayrampaşa’daki konut ve ticari karma projesi ile Ataşehir’deki nitelikli ofis ve ticari alan projelerimizi ise bu yılın ikinci yarısından itibaren satışa sunmaya başlayacağız. Yine İstanbul’da, Mahmutbey metrosuna bağlı konut ve ticari proje ile Didim ve Demre’deki turizm projelerine de yakın gelecekte başlamayı hedefliyoruz.

Para Dergisi