Ne Yapmalı?
Dünya ekonomisinin hızlı büyüdüğü son yıllarımız Greenspan'e övgüleri dinlemekle geçti...
Kendisi hemen herkese göre bir dahiydi.... Klasik ekonomi bakış açısına da, herkesin kazandığı bir döneme de kimsenin itirazı yoktu... Keynes bakış açısına ihtiyacımız yoktu... Karl Marx'ı hatırlayanımız da yoktu... Petrolün 200USD'ye çıkmasını muhtemel görenler hiç te az değildi....
Birden bire işler değişince Greenspan out, Keynes ve Marx in oldu.... Öğrencilik yıllarından bu yana Keynes'in adını duymayanlar, hatta artık hatırlamayanlar Keynesci mantıkla yönetilmemenin bedelini ödediklerini düşünmeye başladı... Greenspan ise şimdiye kadar yaptıklarıyla krize uygun ortam yaratmıştı....
İnsanoğlunun doğası bu şekilde çalışıyor.... Yaşarken farklı, yaşanıp bittikten sonra farklı düşünüyor.... Yaşadığı olayları iyi analiz edenler ise farklılaşanlarımız oluyor.... Şu günlerde ortamdan korkup bulunduğu pozisyonu değiştirmeyenlerimiz çoğunluktayken, farklılaşma çabasında olanlarımız da az değil.... Doğru zamanlamayla kar yaratma çabasında olanlar bir yandan da hata yapmamaya çalışıyor....
Ülke ekonomisini yerden yere vuranlar ile çok iyi olduğunu düşünenlerin anlaşmasının zor olduğu bir ülkede yaşıyoruz... Aşırıları bir yana bırakırsak, aslında çok büyük bir dünya krizine oldukça iyi durumda yakalandık.... 2001 kriziyle kıyas kabul edilmeyecek bir durumdayız fakat bizi çok derin bir krizden kurtaracak o günlerin güçlü dünya ekonomisi de yok... Dış ticaret daralıyor... İhraca çalışan sektörler daralırken, küçülen ekonomi ve ithalat ta bütçe dengelerine tehdit oluşturuyor.... Böyle bir ortamda piyasayı canlandırma yöntemleri, disiplini korumayla çatışıyor.... Bu tür krizlerde faizlerin yükselmesi kaçınılmazdı ve nitekim yükseldi... Krediler kısıldı, faizler yükseldi... İnsanlar kriz psikolojisine girdi ve gayrımenkul piyasası durdu...
Dünya piyasalarını düzeltmek için ülkelerin birbiri arkasına faiz düşürmesin gerektiği bir sürece girildi ve Türkiye de bunu yaşamaya başladı.... Bu da beklenildiği gibi gayrimenkul piyasasını canlandırmaya başladı....
Bir konutun fiyatını ne belirler?
Alınabilirliğinin kolaylığı mı? Düşmüş fiyat, düşük faizler ve bunun sonucunda kredili bir işlemde ödenebilecek düşük taksitler mi?
Yoksa alternatif yatırım araçlarının cazibesini yitirmesi mi? Daha çok kısa bir süre öncesine kadar %20lerin üzerinde seyreden DİBS ve mevduat oranları şu anda 7-8 puan düşmüş durumda... Önümüzdeki dönemde biraz daha düşeceğini düşünürsek, gayrimenkul yatırımı ve kira geliri severleri daha cesaretlendirecek günler yakın görünüyor...
Yoksa yapılan yatırımın prim potansiyeli mi? Bu potansiyel belirli bir sürede yaratacağı artış artı bu süre içinde getiri (kira) olarak hesaplanabilir.... Krizin psikolojik etkilerinden sonra reel etkilerini gördüğümüz şu günlerde, insanların işsiz kaldığı, yeni iş gücünün istihdam bulamadığı, ticarethane sahiplerinin kar üretemediği hatta zarar edip bir çoğunun kapandığı bir dönemde hızlı bir artış yaşayabilir miyiz? İnsanların evlerini kapatıp anne-babasının evine taşındığı, gençlerin evlerini terk etmesindeki eğilimin azaldığı hatta boşanmayı düşünen çiftlerin iki evi geçindiremiyeceğini düşünüp vazgeçtikleri, bir çok işsiz kiracının kiralarını ödeyemediği, kiraların düştüğü bir dönemde kira çarpanlarının yatırım fiyatını aşağıya çekmesi kaçınılmazdır.....
Konut yatırımı yaparken kendinizi iki gruba ayırın?
İyi fiyatlı bir konut buldunuz ve bu konutta yaşamayı planlıyorsunuz... Eğer bir de kirada oturuyorsanız konutun değerini doğru ölçme şansınız daha da artıyor.... 6-12 ay önce alamayacağınızı düşündüğünüz fiyattan bulduğunuz konutu almamanız için çok fazla neden yok...
Eğer yatırımı kira geliri ya da belirli bir süre sonra prim yaptığında satma amacıyla alıyorsanız değerlendirmeniz farklı olmalı... Bulduğunuz fiyatın, örneğin bir yıl kiracısız kalmanıza ya da kiracınızla tahsilat sıkıntısı yaşamanıza ve de 1 yıl boyunca konutun hiç prim yapmama ihtimaline rağmen iyi bir fiyat olduğunu düşünüyorsanız yatırım yapmanız için iyi bir nedeniniz var demektir....
Kararınızı verirken düşük faiz ortamı tek etken olmamalı.... Unutmayın bundan 4 yıl önce faizler düşmeye başladığında bambaşka dinamikler vardı.... Oysa büyük ihtimalle daha düşük seviyeleri göreceğimiz 2009 senesinin dinamikleri ise bambaşka... Bunu daha net görmek için piyasanın fiyatlamasına bakmak yeterlidir.... Gecelik faiz ve DİBS faizlerinin bu seviyelere yakın olduğu 2006 yılının ilk yarısında konut kredisi oranları %1,01-1,02 leri dahi görmüştü.... Şu anda ise en düşük banka 1,49 seviyesinde... Bazı bankalar %2 seviyelerine daha yakın.... Ciddi bir riski fiyatlayan ve piyasaya ihtiyatla yaklaşan bankaları görüyoruz....
Bu nedenle düşen faizler kararınızı verirken tek kriter olmasın.... Tüm değişkenleri ve kendi şartlarınızı düşünerek karar verin... İlk 6 ayı zor geçecek fakat ikinci yarısında olumlu gelişmeler yaşanabilecek 2009 ve herkesin umutla baktığı 2010 yılları arifesinde doğru kararı vereceğinizi umalım....
Sevgiyle kalın....
Nejat ÖZONAY
Birden bire işler değişince Greenspan out, Keynes ve Marx in oldu.... Öğrencilik yıllarından bu yana Keynes'in adını duymayanlar, hatta artık hatırlamayanlar Keynesci mantıkla yönetilmemenin bedelini ödediklerini düşünmeye başladı... Greenspan ise şimdiye kadar yaptıklarıyla krize uygun ortam yaratmıştı....
İnsanoğlunun doğası bu şekilde çalışıyor.... Yaşarken farklı, yaşanıp bittikten sonra farklı düşünüyor.... Yaşadığı olayları iyi analiz edenler ise farklılaşanlarımız oluyor.... Şu günlerde ortamdan korkup bulunduğu pozisyonu değiştirmeyenlerimiz çoğunluktayken, farklılaşma çabasında olanlarımız da az değil.... Doğru zamanlamayla kar yaratma çabasında olanlar bir yandan da hata yapmamaya çalışıyor....
Ülke ekonomisini yerden yere vuranlar ile çok iyi olduğunu düşünenlerin anlaşmasının zor olduğu bir ülkede yaşıyoruz... Aşırıları bir yana bırakırsak, aslında çok büyük bir dünya krizine oldukça iyi durumda yakalandık.... 2001 kriziyle kıyas kabul edilmeyecek bir durumdayız fakat bizi çok derin bir krizden kurtaracak o günlerin güçlü dünya ekonomisi de yok... Dış ticaret daralıyor... İhraca çalışan sektörler daralırken, küçülen ekonomi ve ithalat ta bütçe dengelerine tehdit oluşturuyor.... Böyle bir ortamda piyasayı canlandırma yöntemleri, disiplini korumayla çatışıyor.... Bu tür krizlerde faizlerin yükselmesi kaçınılmazdı ve nitekim yükseldi... Krediler kısıldı, faizler yükseldi... İnsanlar kriz psikolojisine girdi ve gayrımenkul piyasası durdu...
Dünya piyasalarını düzeltmek için ülkelerin birbiri arkasına faiz düşürmesin gerektiği bir sürece girildi ve Türkiye de bunu yaşamaya başladı.... Bu da beklenildiği gibi gayrimenkul piyasasını canlandırmaya başladı....
Bir konutun fiyatını ne belirler?
Alınabilirliğinin kolaylığı mı? Düşmüş fiyat, düşük faizler ve bunun sonucunda kredili bir işlemde ödenebilecek düşük taksitler mi?
Yoksa alternatif yatırım araçlarının cazibesini yitirmesi mi? Daha çok kısa bir süre öncesine kadar %20lerin üzerinde seyreden DİBS ve mevduat oranları şu anda 7-8 puan düşmüş durumda... Önümüzdeki dönemde biraz daha düşeceğini düşünürsek, gayrimenkul yatırımı ve kira geliri severleri daha cesaretlendirecek günler yakın görünüyor...
Yoksa yapılan yatırımın prim potansiyeli mi? Bu potansiyel belirli bir sürede yaratacağı artış artı bu süre içinde getiri (kira) olarak hesaplanabilir.... Krizin psikolojik etkilerinden sonra reel etkilerini gördüğümüz şu günlerde, insanların işsiz kaldığı, yeni iş gücünün istihdam bulamadığı, ticarethane sahiplerinin kar üretemediği hatta zarar edip bir çoğunun kapandığı bir dönemde hızlı bir artış yaşayabilir miyiz? İnsanların evlerini kapatıp anne-babasının evine taşındığı, gençlerin evlerini terk etmesindeki eğilimin azaldığı hatta boşanmayı düşünen çiftlerin iki evi geçindiremiyeceğini düşünüp vazgeçtikleri, bir çok işsiz kiracının kiralarını ödeyemediği, kiraların düştüğü bir dönemde kira çarpanlarının yatırım fiyatını aşağıya çekmesi kaçınılmazdır.....
Konut yatırımı yaparken kendinizi iki gruba ayırın?
İyi fiyatlı bir konut buldunuz ve bu konutta yaşamayı planlıyorsunuz... Eğer bir de kirada oturuyorsanız konutun değerini doğru ölçme şansınız daha da artıyor.... 6-12 ay önce alamayacağınızı düşündüğünüz fiyattan bulduğunuz konutu almamanız için çok fazla neden yok...
Eğer yatırımı kira geliri ya da belirli bir süre sonra prim yaptığında satma amacıyla alıyorsanız değerlendirmeniz farklı olmalı... Bulduğunuz fiyatın, örneğin bir yıl kiracısız kalmanıza ya da kiracınızla tahsilat sıkıntısı yaşamanıza ve de 1 yıl boyunca konutun hiç prim yapmama ihtimaline rağmen iyi bir fiyat olduğunu düşünüyorsanız yatırım yapmanız için iyi bir nedeniniz var demektir....
Kararınızı verirken düşük faiz ortamı tek etken olmamalı.... Unutmayın bundan 4 yıl önce faizler düşmeye başladığında bambaşka dinamikler vardı.... Oysa büyük ihtimalle daha düşük seviyeleri göreceğimiz 2009 senesinin dinamikleri ise bambaşka... Bunu daha net görmek için piyasanın fiyatlamasına bakmak yeterlidir.... Gecelik faiz ve DİBS faizlerinin bu seviyelere yakın olduğu 2006 yılının ilk yarısında konut kredisi oranları %1,01-1,02 leri dahi görmüştü.... Şu anda ise en düşük banka 1,49 seviyesinde... Bazı bankalar %2 seviyelerine daha yakın.... Ciddi bir riski fiyatlayan ve piyasaya ihtiyatla yaklaşan bankaları görüyoruz....
Bu nedenle düşen faizler kararınızı verirken tek kriter olmasın.... Tüm değişkenleri ve kendi şartlarınızı düşünerek karar verin... İlk 6 ayı zor geçecek fakat ikinci yarısında olumlu gelişmeler yaşanabilecek 2009 ve herkesin umutla baktığı 2010 yılları arifesinde doğru kararı vereceğinizi umalım....
Sevgiyle kalın....
Nejat ÖZONAY
