Ofiste Avrupa'nın tahtı sallanıyor

Ofiste Avrupa'nın tahtı sallanıyor

Rüzgarın tersten esmeye başladığı İstanbul ofis piyasasında özellikle Avrupa yakasındaki A sınıfı ofislerde ve her iki yakadaki B sınıfı ofislerde boşluk oranlarında artış yaşanıyor



Boşluktaki artışın yarattığı olumsuzluklar henüz kiralara yansıtılmazken, kiralama yapılmayan dönemin uzaması halinde kira direncinin de kırılması bekleniyor

İstanbul ofis piyasasında 2008 son çeyreğinden itibaren rüzgar tersine esmeye başladı. 2007 ve 2008'in ilk yarısında merkezi iş aksında yer alan ofislerde düşen boşluk oranları yerini artışa bıraktı. Colliers İnternational Turkey'in 2009 Kış Dönemi Gayrimenkul Piyasası Raporu'na göre 2008'in son çeyreğinde 12 bölgeden oluşan İstanbul ofis piyasasında A sınıfı ofis stoğu 5 bölgede artarken, 4 bölgede ise durgunluk yaşandı. Diğer yandan yeni ofis projelerinin geliştirildiği Anadolu yakasında Ümraniye, Kavacık, Kartal gibi bölgeler Avrupa Yakası merkezi iş aksına alternatif haline geldi.

Boşlukta artış sürecek
Colliers International Turkey Danışmanı Gizem Burteçin, 2008'in ilk çeyreğinden itibaren İstanbul ofis piyasasında önceki dönemin aksine boşluk oranlarındaki genel trendin yükselme olduğunu söylüyor. 2007 ve 2008'in ilk yarısında Levent gibi iş aksının merkezindeki bölgelerde boşluk oranlarının yüzde 1'in altına düştüğünü hatırlatan Burteçin, global krizin etkileriyle bu oranın artmaya başladığını belirtiyor. Burteçin, Levent, Esentepe, Kozyatağı gibi birincil bölgelerde boşluk oranlarında ani değişimler beklenmediğini ifade ederek, arzın yoğun olduğu Maslak, Havaalanı, Ümraniye gibi bölgelerde boşluk oranlarının, eklenecek yeni stoklar ve azalan talep nedeniyle daha da artacağını kaydediyor.

Tercih Anadolu'ya yöneldi
Anadolu yakasında Ümraniye, Kavacık ve Kartal gibi bölgelerin şirketler için alternatif haline geldiğine değinen Burteçin, "Levent, Etiler, Zincirlikuyu gibi yüksek maliyetli bölgelerdeki A sınıfı ofis kullanıcıları, daha düşük maliyetle aynı kalitede ofis ihtiyacını karşılayabildikleri için Anadolu yakasını tercih ediyor. Depolama ve üretim alanlarına yakınlık da bu bölgede talebi arttırdı" diyor. İstanbul genelinde B sınıfı ofis boşluğundaki artışa da işaret eden Burteçin, "Bu tablo Küçük ölçekli firmaların ekonomideki olumsuz gelişmelerden daha öncelikli etkilendiklerini düşündürüyor" dedi.

Kağıthane ve Seyrantepe yeni projelerle öne çıkacak

Metrobus,  Marmaray  ve hafif metro ağının gelişimi ile Anadolu yakasına talebin daha da artacağına vurgu yapan Burteçin, Avrupa Yakası'nda da Kağıthane, Seyrantepe gibi ofis bölgelerinin, geliştirilen A sınıfı ofis projeleriyle şirketler için yeni alternatif konumuna geleceğini dile getiriyor.

Kira fiyatları değişmedi yakında direnç kırılabilir

Avrupa yakasında ofis boşluğundaki artışa rağmen talep edilen kira ortalamasında ise artış olduğu görülüyor. Bu durum Avrupa yakası genelinde boşluk artışının olumsuz etkilerin kiralara yansıtılmadığını gösteriyor. Boşluğun artması ve kiralama yapılmayan dönemin uzaması halinde kira direncinin de kırılması bekleniyor. Burteçin , durgunlukta olan bölgelerde kiralarda bir değişim yaşanmadığını, boşluk oranı artan bölgelerde ise kiralarda düşüş gerçekleştiğini belirtiyor. Beşiktaş ve Kozyatağı bölgelerinde ise istisnai olarak boşluk artışına paralel olarak kiraların da arttığına değinen Burteçin, "Uzun zamandan beri ilk kez kiralık olarak piyasaya çıkan bazı binalarda kira taleplerinde önceki dönemin yüksek kira trendi sürüyor. Bazıları da kira politikasında esnek davranmıyor, direnç gösteriyor" diyor.

Bankalar ve bilişimciler Ümraniye'de

Avivasa, Avea, Sony, Unilever, Fritolay, Lafarge, Total, Tellcom ve 3M gibi firmaları ofiste Anadolu yakasını tercih etti. Akbank, Finansbank, Citibank gibi bankalar da operasyon merkezlerini Ümraniye'ye taşıdı.

Sabah