Piyasayı nasıl yorumlamalıyız?

Teknik problemler nedeniyle ilk yazımız bir kaç gün geç yayınlanınca bahsi geçen rakamlar geride kalmıştı bile... Kafası karışan okuyucular olduysa affola..... Emlak Kulisinde başlatılan soru-cevap konularının artırılmasıyla daha çok kişinin sorularına cevap bulmaya çalışacağız.... Köşe yazılarımız günlük olmadığı için piyasa hakkında anlık yorum yapmamız mümkün değil... Amacımız genel anlamda yol göstermeye çalışmak, doğru bakış açılarını yerleştirmek....

Yaşadığımız piyasada en önemli gösterge döviz kurlarının seviyesi... Bu nedenle ilk yazımda döviz fiyatlarına dikkat çekmeye çalıştım... Son bir haftada USD fiyatları diğer krizlerde yaşadığımız farklı bir yükselme davranışı gösterdi... Her atladığı seviyeden geri gelmeleri çok sınırlı oldu ve yükselmeye devam edeceği hissi verdi... Hatta 1,62 seviyeleri konuşuldu ki, bugün gerçekten 1,62 seviyesinde soluklandı... Şu anda genel bir yükselişe devam edeceği beklentisi hakim... Büyük ihtimalle yarın (Perşembe günü) sabah daha yüksek bir USD kuruyla güne başlayacağız...

Bu sefer yerli yatırımcının büyük kısmı YTL'ye geçmekte acele etmedi ve çıkmak zorunda olan yabancıya daha pahalı bir bedel ödetti.... Yıllar önce Japonya'da yaşanan krizde (ki gayrimenkul ilintili bir krizdi) yerli halkın tesellisi zararın büyük kısmının yabancı yatırımcılar tarafından yaşanmasıydı... Belirli sayıda yatırımcı benzer şekilde sevinebilir fakat etkileri kısa vadede para kazanan dahil tüm Türk vatandaşlarını etkileyecek...

İlk sırada etkilenecekler tabii ki dövize endeksli kredinin cazibesine kapılmış ve tedbirini yeterince hızlı alamamış olanlarımız... Daha sonra, piyasa küçülmelerinden çoğumuz etkileneceğiz... Yurtdışına giden ihracat yüklemeleri azalmaya başladı bile... Enflasyonla mücadelemiz de çok büyük darbe alacak... Şimdiye kadar cost-driven enflasyon yaşadık, düşük kur buna yardımcı oldu... Şu anda ise çaremiz demand-driven enflasyonun yeterli olmasında fakat maliyetlerin kura endeksli artması kaçınılmaz. Kur seviyeleri bu şekilde yükselmeye devam eder ve geri gelmezse çok farklı rakamlar karşımıza çıkacaktır... Kısa vadede umulmadık seviyelere çıkabiliriz. Önemli olan sular durulduğunda ya da yaşadığımız sürecin sonundaki seviyeler...

Yaşadığımız günlerde çoğu uzmanın gayrimenkul yatırımını tavsiye etmesi pek olası görülmüyor... Diğer yandan çok iyi bildiğimiz bir şey var ki her zamanın bir fiyat seviyesinin olması... İyi fırsatlar yakalayan sınırlı sayıda yatırımcının işlem yaptığı da bir gerçek... Bu yatırımcı tipinin büyük kısmının dövize yatırım yapmayı seven kitle olması da şaşırtıcı değil... Yüksek kur seviyesinde YTL'ye geçip konut yatırımını tercih ediyorlar... Özellile döviz ve kira yatırımı dışında geliri sevmeyenler bu günlerde aktif... Amacımız konut kredisi hakkında tartışmak, fakat günümüz dinamiklerini analiz etmeden, asıl konumuza ağırlık vermemiz de çok sağlıklı olmayacak....

Dövize endeksli krediyi tavsiye ederken sadece `faizi düşük te ondan' ya da `şu para birimini kullanın çünkü USD, EUR artarken bu para birimi o kadar artmıyor' gibi açıklama getirmeyeceğiz... Kendi söküğünü dikebilenler olarak o günün koşullarına göre karar verebilmeyi tartışacağız.... Günümüz karmaşasının biraz daha durulmasını bekleyelim fakat `illa' diyenler için yazımın sonunda günümüzün koşullarına uygun bir kaç tavsiye vermeye çalışacağım...

Unutmamamız gereken bir altın kuralı daha hatırlayalım: `Piyasa bir yerlere gidecekse gidecektir'... Uzun soluklu trendlerin bozulması çok kolay değil... Bunun en iyi örneği de kısa bir süre önce değerlenme trendine giren USD'nin ABD merkezli mali kredi yaşanmasına rağmen değerlenmeye devam etmesidir. `Hiç bir şey eskisi gibi olmayacak, ABD güç kaybecek' denilen, ABD etkisinin azaltılmasında bir fısat yakalandığını düşünen bazı ülkelerin varlığının olduğu bir zamanda Dollar'ın değer kaybetmesi beklenmez miydi? Ya da `safe haven' olarak adlandırılan İsviçre para birimi CHF'in İsviçre bankalarının ciddi darbe aldığı bir dönemde Euro'ya karşı değer kazanması normal bir davranış mıdır? Yoksa alışkanlıkların bir sonucu mudur? Almanya'da ekonomi ve finans sektörü ABD ve İsviçre'den çok daha kötü olduğu için mi Euro her iki para birimine karşı değer kaybediyor? Yoksa bunun nedeni dünyada servetlerin dollar ile ifade edildiğinde anlamlı olması ve yıllardır süregelen euro gibi para birimlerinde para kazanma döneminin sonuna gelinmesi mi?

Türkiye'ye dönersek, iki gruba ayrıldık. İlk grup `iyi ki dinamikler 2001 krizi öncesi gibi değildi, yoksa halimiz nice olurdu' diyenler, İkinci grup ise `hani bize bir şey olmazdı' diye isyan edenler... Küresel krizin reel ekonomiye etkilerini henüz tam anlamıyla hissetmedik, bu nedenle mevcut durumumuzu biraz küresel oyuncuların kendilerine has sıkıntılarıyla açıklamak gerektiğini savunacağım. Piyasaları sadece döviz fiyatlarıyla açıklamak çok yanlış olacaktır. Kurların hızlı artmasının en büyük nedeninin, likiditeye ihtiyacı olan fonların fiyat ne olursa olsun ödemek zorunda olduğunu ve alıcı talebini satışla karşılayacak yerli yatırımcının beklentiyle acele etmediğini unutmayalım... Faiz ve Borsa cephesine bakalım... Yandık bittik denilen bir dönemde faizlerin yükselişi çok mu dramatik? Şu anda faizlerin %40-50 hatta  100leri görmesi alıştığımız kriz çeşitlerinden değil mi? Peki yaşadığımız hangi krizde borsa en azından belirli seanslarda taban taban gitmeden, çoğu kağıtta alıcısız kalmadan direndi? Tarihte hiç olmadığı kadar yabancı sahipliliği oranının yüksek olduğu ve de endeksin tarihi tepe seviyesinden geldiği bir dönemde, sert düşüşler olsa da tüm kağıtların taban olduğu, alıcısız kaldığı günler yaşıyor muyuz?

Zor günler bizi bekliyor ama ne yaşadıklarımızı küçümseyelim, ne de tek bir yere bakarak yaşadığımız sıkıntılı günleri olduğundan fazla büyütelim... Bırakalım o hep çok kazandığını anlatıp bitiremediğimiz yabancı yatırımcı bedeli ödesin... 

İlk yazımda tüm pozisyonunu bir seferde değiştirmeyi düşünenlere beklemesini, zaman kollayanların ise küçük parçalar halinde kademeli YTL'ye dönmesini tavsiye etmiştim.

Yarın (Perşembe günü) yüksek açılacağını düşündüğüm seviyelerden %20-50 ye varan dönüş gerçekleştirilebilir... Tahminim son parça için biraz daha yukarılarda fırsat yakalanacağı... Bu benim tavsiyem, fakat siz kendi içgüdülerinizle karar verin... Algılamanın ne zaman değişeceğine karar verin ki, daha sonra üzülmeyin....

Yazacak çok konumuz var ama en azından konut yatırımına kararlı, fırsat yakaladığını düşünlere bir kaç tavsiyeyle birireyim:

Nakit ödeyecekseniz sorun yok...
Kredi alacaksanız ve döviz riskini alamıyorsanız, YTL krediden şaşmayın, ödeme gücünüze uygun vade seçin. Kısa vade alamıyorsanız bile en azından bir süre sonra faiz oranlarının düşmesi durumunda %2 ceza ödeyerek refinansman yapabileceğinizi unutmayın. Taksitleri ödeyebildiğiniz sürece uzun vadeli kredi kullanmanızda sorun yok...
Eğer bir projeden kredi kullanıyorsanız belirli bir peşinat ödeme yapıp, satıcı firmaya 1-2 sene sonrasına borçlanmayı teklif edersiniz. Ortam düzeldiğinde banka kredisine geçersiniz. Tabii ki 1-2 sene sonra kredi koşullarının daha iyi olacağının garantisi yok, fakat bugünden o güne baktığımızda mantıklı görünüyor... Tedbirlerinizi alarak deneyebilirsiniz... Maceraya atılmadan....
Eğer döviz riskini alıyorsanız bu seviyelerden deneyebilirsiniz... Kötü haber ise bir çok bankanın oranlarını aşırı yükseltmesi ve YTL'yle aralarındaki marjın azalması. İyi ilişkilerinizin olduğu bir bankadan iyi oran/vade almayı deneyebilirsiniz. Oran yüksek dahi olsa siz kurların ileride düşecek olmasına oynuyorsunuz. İleride düşük orandan refinansman şansınız olacağı gibi, kurların düşmesi durumunda YTL'ye de geçebilirsiniz. İyi zamanlarda dahi eklediğim tavsiyeyi atlamayacağım: Döviz riskini almaya iştahlı olsanız dahi bir süre sizi idare edecek yedek akçeyi bir kenara ayırın. Örneğin minimum 6 ay.... Maceraya atılmayın...
Eğer illa dövize endeksli kredi alayım diyorsanız Japon yenini tavsiye ederim, tabii eğer bankaların geri çekildiği bir dönemde uygun şartlar bulabilirseniz... Sakın `en düşük faizi var da ondan' tavsiyesi yaptığımı düşünmeyin... Bundan 1 ay öncesine kadar JPY tavsiye edeceğim para birimi olmazdı. CHF ya da EUR derdim... Şu andaki parite seviyesiyle kur dönecek diyenlere daha iyi bir fırsat vadediyor... Tekrarlamak istiyorum, şartlarınız uygun değilse maceraya atılmayın...