29 / 03 / 2024

Şimdi de iskan affı mı bekleyeceğiz?

Şimdi de iskan affı mı bekleyeceğiz?

Gelin size  ülkemizde İnşaat ruhsatı , Kat İrtifakı, İskan ve Kat Mülkiyeti prosedürü ve tapu cins tashihi değişiklikleri nasıl yürür, yürütülür dilim döndüğünce  bir anlatayım



Takribi iki sene önce, 28 Kasım 2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı "Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklikle mülkiyet edinimi ile ilgili kavramlara bir takım düzenlemeler getirildi. Bahsi geçen kanun maddesine göre kat irtifakı tapusu sahibi olanların kat mülkiyetine geçişi mecbur bırakıldı, tapularını çevirmeyenlere para cezası öngörüldü. Bu konuda fazla patırtı olmasın diye de iki senelik bir geçiş süresi verildi. Kanunda bahsi geçen iki yıllık geçiş süresinin bitmesine kala kala şurada 5 ay kaldı.  Eğer bu süre içinde tapularınızı kat irtifakından kat mülkiyetine geçiremezseniz bin lira ceza verilecekmiş. 


Demesi kolay" kat irtifakından", " kat mülkiyetine" geçiverin bakalım. Sayın kanun koyucularımız hiç böyle bir işlemi yürüttünüz mü, eğer yürütmediyseniz denemek kabilinden bir yürütmeye çalışmanızı öneririm. Ben eski görevlerimde kat irtifakında kat mülkiyetine geçiş prosedürünü birkaç kez yürüttüm. Açıkçası görev tanımımda olmasaydı asla yürütmeye gönüllü olmazdım onun yerine deveye hendek atlatmayı tercih ederdim. 


Gelin size  ülkemizde İnşaat ruhsatı , Kat İrtifakı, İskan ve Kat Mülkiyeti prosedürü ve tapu cins tashihi değişiklikleri nasıl yürür, yürütülür dilim döndüğünce  bir anlatayım;


Önce arsa tapusu sahibi olursunuz. Bilenler bilir , oraya kadarki sürece hiç değinmeyeceğim bile. Üzerinde arsa yazan tapuya sahip olduktan sonra mülkün imar durumunu edinir, yapacağınız yapının imar durumuna uygun mimari, elektrik, mekanik ve statik projesini çizdirirsiniz. Projeyi çizen mimar artık müellif mimarınızdır, yani fikri hak olarak projenizin sahibidir. Uygun bir yapı denetim firması ile anlaşır, projenize bir teknik uygulama sorumlusu bulur, müteahhidinizi belirler ve belediyenizin uygun gördüğü diğer evrakları düzenleyerek gerekli hazırlığınızı yaparsınız. Dikkat edin prosedürlere göre daha ruhsat almadan müteahitinizi belirlemek zorundasınızdır, bu prosedürlerle aslında ihale falan yapamazsınız. Bu arada projenizin kaç bağımsız bölüm olacağına karar verir, projelerde bunları da gösterirsiniz. Durun daha yeni başladınız sakın sıkılmayın, daha çok yolunuz var. Projelerinizi tek tek ilgili meslek odalarında geçirir, alabiliyorsanız onların uygunluk onaylarını alırsınız, alamıyorsanız onların talep ettikleri değişiklikleri yapıp onayları alırsınız. Sonra tüm odalardan geçmiş projeleri toplar ilgili ilçe belediyesine götürürsünüz. Belediyeniz projelerininiz kontrol eder uygun görürse, harcınızı hesaplar onu yatırır ve ruhsatınızı düzenletirsiniz. Eğer belediye otoriteleri uygun görmezse istedikleri düzeltmeleri yaptırmak için yukarı anlattığım prosedürlerin bir kısmını tekrar yaparsınız.


Diyelim yapı ruhsatınızı almayı başardınız. Projenize uygun olan  bağımsız bölümlerin hisselerini bir cetvel yapıp, noterden onaylatıp, her bir bağımsız bölümün hissesi, eklentisi gibi bilgilerle birlikte  belediyeden aldığınız onaylı projeleri ve ilgili verdikleri belgeleri toparlayıp tapuya götürürsünüz. Kat irtifakı kurmak istediğinizi belirtir dilekçenizi verirsiniz, harçlarınızı yatırırsınız. Bu aşamadaki tapu harcı cüzidir ve yapılacak işlemin adı tapu cins tashihidir. Tapu dairesi mülkünüzün arsa tapusunu kat irtifakı olarak tashih edecek yani onaylayacaktır. İstanbul'da yukarıda bahsettiğim işlemler iyi bir takiple yaklaşık 6 ayda buraya kadar gelebilir. Şimdi artık huzurlusunuzdur, artık müstakbel binanızın her bir bağımsız bölümüne ait "kat irtifakı" tapunuz vardır. 


Vatandaş olarak bizler bu tapularla mülkler alır-satar, yatırım yapar, mülkün içinde yaşar, teminatlar verir, krediler alırız. Pek çok kişi bu tapu bana ne kadar hak verir, ne kadar geçerlidir diye düşünmez, tapusu vardır ya yeterlidir.  Peki gerçekte elinizde ne vardır? Bence elimizde ilk aşamalarda çok şey olsa da yıllar geçtikçe elimizdeki tapu kağıdının riski artar. Aslında kat irtifakı tapusu mitoz bölünmeye uğramış arsa tapusudur ve aslında size sadece "hava boşluğu" hakkı verir. Öyle ya daha bina ortada yok siz yapılınca meydana gelecek olan örneğin 3.kattaki hayali dairenin sahibisinizdir. Bina es kaza bitirilemezse ve eğer kanatlarınız yoksa o hava boşluğunu kullanma imkanınız zaten olamayacaktır.


Şimdi diyelim her şey buraya kadar yolunda gitti, kalp veya sinir krizi geçirmeden kat irtifakı kurmayı başardınız ve inşaata başladınız. İnşaatınız su basman seviyesine gelince  "vize" almanız gereklidir. Bu vize, mevcut ruhsatın arkasına işlenen bir tastikdir. Belediye görevlileri gelerek inşaatın temel konturlarını projenize uygun yapıp yapmadığınızı kontrol eder ve uygun yaptınızsa devam edebilirsiniz der size vize verir. Bu vizenin teknik adı "temel üstü vizesi"dir.


İnşaatı bitirdiniz, elektrik-su ve diğer altyapı prosedürlerini başarı ile aştınız ne mutlu size. Ama eğer işinizi doğru yapmak ve iskanlı bir bina sahibi olmak istiyorsanız daha çok yolunuz var, maceraya devam.  


İnşaatı bitirince belediyeye inşaatın projesine uygun olarak yaptığını gösteren gerekli kontrol ve tastikleri yaptırmalısınız. Sonra değişik mercilerden uygunluk ifade eden belgelerinizi toplamalısınız. Bunların arasında SSK ilişki kesme belgesi, veraset, intikal ve harçlar vergi dairesine ödemesi gereken harçların yatırılması vardır. Bu işlem sırasında toplanması gereken belge sayısı 20'ye yakındır. Bütün toplanan bilgi, belge ve evraklardan sonra belediyeden kat mülkiyetine geçebileceğinize dair bir uygunluk yazısı alır ve ilgili tapu dairenize giderek kat mülkiyeti tapunuzu talep edebilirsiniz, tabi hala yıkılmayıp ayaktaysanız. Tapu dairesi ve kadastro dairesi sizin binanıza ait gerekli evrak ve belge işlemlerini yapar. Ancak ondan sonra kat irtifakı tapunuza cins tashihi yapıp "kat mülkiyeti" tapusu verirler.


Bu prosedürler silsilesi her geçen yıl bir önceki yıla göre zorlaşmaktadır. Yapı işlerinde bürokrasi gittikçe artmakta ve bir canavar haline gelmektedir. Aslında ülkemizde kat irtifaklı tapular oldukça kabul görmektedir. Bizim gibi gayrimenkulcüler ise yurtdışında benzer bir uygulaması pek de olmayan bu sistemi anlatmakta zorlanmaktadır, çünkü bu kavramın birçok ülkede karşılığı bulunmamaktadır.


Ülkemizde müteahhitler genelde inşaatı bitirmeden ve iskan belgesi almadan satışları yapıp  gittiğinden, binalar toplanması gereken belgeler, ödenmesi gereken harçlar , SSK `dan alınması gereken ilişki kesme yazıları nedeniyle kat mülkiyeti açısından çıkmaza girmektedir. Bahsi geçen belgelerin büyük çoğunluğunun temini ancak "müteahhit" tarafından sağlanabilmektedir.. Ayrıca  yapı kullanma izin belgesi (iskan) almak için tüm maliklerin ortak hareket etmesi de gerektiğinden işlemler yürütülürken müteahhit ve kat malikleri tam bir işbirliği içinde olmalıdırlar.


Profesyonelce  bakıldığında sistemin yukarıda anlatılan bürokrasiyi  es geçtiğini söyleyebiliriz. Ne de olsa artık halkımız kat irtifakı tapusunu benimsemiş durumdadır. Arada depremler olmasa, kanun değişikleri ile bu konu gündeme gelmese kimsenin bu konu umurunda bile değildir. Ancak namı değer "ipotekli konut kredisi-mortgage" kanunu kat mülkiyetine geçmemiş yani yapı kullanma izin belgesi-iskan almamış binaları ikinci el mortgage piyasasında ticaretini engellemiş durumdadır. Bu gerçek piyasaya birazcık farkındalık getirmiştir.  


Peki kat irtifakı kurulmuş tapuların yasal statüsü ne olmaktadır ?


İmar kanuna göre alınmış ruhsatlar inşaat başlanmışsa 5 sene , başlanmamışsa 2 sene geçerlidir. Bu süre geçtikten sonra ruhsat geçerliliğini yitirmiş olur ve bina yapılmışsa da bir daha ruhsatlanması gerekir. Bu durumda yeni alınacak ruhsatın ruhsat alınacağı tarihteki yasal koşullara uygun olması şartı aranır. Yani eğer arada geçen sürelerde mevzuat değişiklikleri yapıldı ise, örneğin deprem yönetmeliği değişti ise veya bölge  imar durumu değişikliğe uğradı ise ruhsat yeniden alınırken yeni şartlar geçerli olacak ve proje buna uygun hale getirilecektir. Örneğin deprem açısından yönetmeliğe artık uygun değilse uygun hale getirilmesi için gerekli güçlendirmeler yapılması zorunlu olacaktır veya imardaki yapı yoğunluğu azaltıldıysa binanın bir kısmının yıkılması gerekecektir. Tabi bütün bu hengame sırasında aslında kaçak olarak yapılmamış ama değişik sebeplerle kat irtifakında kalmış mülklerde "kurun yanında yaş da yanar" misali kaçak yapı statüsüne düşmektedir.


İyi güzel de, böyle bir durumla karşılaşan zavallı vatandaş ne yapsın ? 


Bence panik yapmasın ve yeni bir düzenleme beklesin. Eğer ceza gelirse hiç iskan almaya çalışmasın cezasını ödesin çünkü ben bu işin bir profesyoneli olarak rahatça söyleyebilirim ki 10 sene önce bitmiş bir inşaata isteseniz de, çabalasanız da, ağzınızla kuş tutsanız da bugünkü mevzuat ve uygulamalarla  sade vatandaş olarak iskan almayı beceremezsiniz. Müteahhidinizi bulsanız, onun geçmişe yönelik SSK belgelerini zaman aşımından bulamazsınız; projeleri bulsanız yeniden proje revizyonu yaptırabilmek için proje müellif mimarınızı bulamazsınız, kısacası bir şeyi tamamlasanız diğerini tamamlayamazsınız. 


Yine dediğim gibi üzülmeyin, panik yapmayın , bekleyin devlet büyüklerimiz olayın vahametini kavrasın ve yeni bir düzenleme getirsinler. Bakalım ne kadar zamanda ve kaç düzenlemede doğruyu bulacaklar.


Bizler de bu arada çaresizlikten sadece "kat irtifakı" olan mülkleri almaya, satmaya, teminat gösterip kredilendirmeye kısacası "kaçak yapı" ticaretine devam edelim. Ama bir yandan da  ümitle büyüklerimizin kat mülkiyetine geçişi kolaylaştırmasını, süreci kısaltmasını, prosedürleri azaltmasını kısacası günün koşullarına uygun yeni  imar düzenlemesi yapmasını bekleyelim.


Yazımı yine büyüklerin bir deyimiyle bitireceğim "ÇIKMADIK CANDAN ÜMİT KESİLMEZ"....

 


Geri Dön