Site yönetimi sayesinde huzur ve rahat sağlanıyor!

Neredeyse her gün peş peşe tanıtımları yapılan, gelecekte prim yapma beklentisi ile yıllarca kredi borcu ödeme riski göze alınarak satın alınan konutların bir kısmı gerçekten kendi değerini muhafaza ederken diğer bir kısmı inişe geçerek piyasa değerini dahi koruma zorlanmakta. Bunun sırrı nedir diye uzmanlara sorduğumuzda aldığımız cevap doğru lokasyonda hak ettiği değerle inşa edilen projelerin yaşam başladıktan sonra düzgün bir site yönetimi ile sakinlerine rahat ve huzurlu bir ‘yuva’ imkanı sunabilmesi olarak cevaplandırılıyor.

Bu sorumuzu yönlendirdiğimiz isimlerden birisi de Boğaziçi Yönetim AŞ. Genel Müdürü İlhan Kartal. Kartal, İBB’nin bir iştiraki olan  Kiptaş  ve TOKİ’inin Türkiye’de konut projelerini hızlı bir şekilde gerçekleştirmeleri üzerine doğan site yönetimi açığını karşılamak üzere zamanın Büyükşehir Belediye Başkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın teşviki ile İBB ve TOKİ’ye bağlı olarak 1997 yılında kuruldu. Boğaziçi Yönetim A.Ş bugün 30 ilde 110 bin konuta 2 bin 600 personelle her türlü site yönetimi hizmetini sunan ve bu hizmetleri her gün bir adım daha ileri götürme çabasında olan bir kurum.
Türkiye’de konut ve yerleşim sorununu gidermek ve çarpık kentleşme problemine çözüm getirmek amacıyla kurulan, özellikle sosyal konut alanlarında hizmet veren Boğaziçi Yönetim, bu yeni yerleşim bölgelerini, içinde yaşayacak kişiler için “yaşanabilir mekânlara dönüştürmek” için var edildi.
Yapılan işin sadece bir toplu konut projesi gerçekleştirildikten sonra orada bir düzeninin oluşturulması, ortak kültürün ve ortak varlıkların birlikte kullanılması ve paylaşılması hali olarak açıklayan Kartal, her gün gördüğümüz halde pekte dikkatimizi çekmeyen bu hizmetleri sitenin temizliği, kullanımı, bakımları, binaların dış cephe tadilatları başta olmak sıralıyor. Bu hizmetlerin daha ileri aşamalara taşınmazsını da hedefleyen Kartal, bir konutun değerini koruması ve artırması için yapılması gerekenlerin başında bunların geldiğini savunuyor.

Konut değerinin yükselmesi için hizmet şart…
Sitelerde yaşamın düzenli bir şekilde başlaması gerektiğini belirten Kartal, “Eğer bu anlamda bir düzen sağlanmazsa sadece kargaşa yaşanır, buda huzursuzluğu getirir. Yönetim oraya girdiğinde hizmetlerin, güvenliğin, bakımının ve diğer rutin hizmetlerinin yerine getirilmesi gerek. Biz Boğaziçi Yönetim olarak sadece sosyal konutlara değil, özel sektörün projelerinde de özel sektöre de hizmet veriyoruz. Hatta planlananların dışında sağlık kabini hizmeti, hızlı internet, asistan hizmetleri, sağlık kabinlerini artması, diyetisyen, hasta bakımı gibi hizmetler konutun değerini artıran en önemli göstergeler” diye konuşuyor.

Toplu yaşam kültürünü bir medeniyet ölçütü olarak sayan Kartal, bu hizmetler yerine getirildiği takdirde konutun değerinin ve kiralarının zaman içinde yükseldiğine dikkat çekiyor. Marka konutların yaptıkları site hizmetlerini müşteri memnuniyeti adına yaptıkların belirten Kartal, “Hizmet kalitesi arttıkça marka değeri ve satış değerleri artar. Asistan hizmetleri de böyle. Bu yaşam kalitesini artırır. Sosyal konutlarda dahi hizmetler arttıkça fiyatlarda artıyor. Yani bunlar yaşam kalitesinin artırılması adına yapılıyor. Projede yerleşim başlayınca meydana gelen problemleri halletmek için aslında orada bir müddet olmakta fayda var. Mutlaka bir takım inşaat eksikleri olur. Bunların giderilmesi ve insanların memnun olmaları binayı inşa eden firmanın devamlılığı için şart” diye konuşuyor.

Site yönetiminin özelleşmesi
Bir süre geçip, insanlar birbirini tanıdıktan sonra vatandaşların yönetime talip olup çoğunluğu sağlarsa yönetimi alabileceğini belirten Kartal, bu konuda TOKİ’nin demokratik bir uygulaması olduğunu belirtiyor Boğaziçi Yönetim olarak istendiğinde yönetimi devrettiklerini ifade eden Kartal, “Fakat  TOKİ  konutlarında 20 yıl oranın yönetimini bırakmayabilir. Ama demokratik bir durum geçerli olduğu için gerekli şartlar sağlandığında yönetimi bırakıyoruz” Ama buna karşılık bizi davet eden özel sektör siteleri var müşterilerimiz arasında” diye konuşmadan edemiyor.

Yol ve okul eksiği olmamalı
Marka konutlarda ve diğer konutlarda bir şehir kurulduğunda alt yapısı, yolları, okullarının tam olması gerektiğini söyleyen Kartal, TOKİ’nin konutların yanı sıra ibadethane, ticaret merkezi, okul ve sağlık merkezi de kurduğunu ve bir süre bunları yönettiğini belirtiyor. Bunlar olduğunda hizmetin bir anlamı ve değeri olduğunun altını çizen Kartal “Konutlarda ulaşım ve okul sorunu asla olmamalı. Birde yönetimin profesyonel, problemleri anlayan ve problemin önünde olan, ihtiyaçları takip eden ve üyelerini bilgilendiren bir yapısı olmalı. Hatta bir takım günlük ihtiyaçları, ekmek ve süt gibi karşılamalı, temizliği, yeşil alanların hizmetini yerine getirmeli. Bunlardan daha önemlisi komşuluk ilişkileri kurmalı ve devam etmesine yardımcı olmalı. Örneğin Masko konutlarında bloklar arası maçlar, çocuklar için Panaroma 1453 gezileri ve buz müzeleri gezisi, komşular arasında yemek yarışmaları düzenleniyor. Bunlar yapılırken sitede ortak kullanım kültürü de verilmeli. Yaşanan yerdeki kullanım ahlakı dahi konutların değerini yükselten birer unsurdur” diyor.

Aidatlar
Boğaziçi Yönetim daha çok sosyal konutları işlettiği için daha mütevazi rakamlara hizmet üretiyor. Alınan aidatları alt, orta ve üst gelir grubu olarak ayıran Boğaziçi Yönetim, işlettiği sosyal konutlarda 40 ile 90 TL civarında aylık aidat toplarken örneğin Topkapı Merkez Evleri gibi lüks projelerde 120 ile 300 TL arasında değişen fiyatlarda hizmet üretiyor. Topkapı Merkez Efendi Evlerinde sadece havuzdan 55 TL alırken diğer sosyal konutlarda 45 TL aidat alınıyor.

Site sakinlerini yapması gerekenler…
Site sakinlerinin de kendi konutlarını değerini korumak ve devam ettirmek için ortak alanları korumaları gerekiyor. Ortak yaşamak bir kültür olayı olduğu için gelişmesinde zamana ihtiyaç bulunuyor. Site sakinleri ortak alanlara en az yönetim kadar sahip çıkmalı, korumalı ve temizliğe dikkat etmeli. Örneğin sığınaklara eşyalar konmamalı, bisikletler kendilerine ayrılan park alanlarına konmalı. Yönetimin yaptığı tüm hizmetler takip edilmeli. Bunların başında ise bütçe geliyor. Yapılan hizmetler ve işletme masrafları iyi bilinmeli. Bu konuda yönetimin üzerine düşen görev ise ortaklara belli aralıklarla bilgi aktarılmasıdır. Türkiye geliştikçe bu işlere ciddi bütçeler harcanıyor. Bütçenin kullanımı çok önemli, harcanan paralar rantabl mı Doğru harcanıyor mu Bunlar kontrol edilmeli.

Kanun ve eğitim şart
Site yönetiminin bir kanunu olmadığını ve bunun tam anlamıyla belli bir iş olduğunu söyleyen Kartal, “Biz Türkiye’de bir sektörün doğduğunu görüyoruz ve bizde bu sektörle birlikte büyüyoruz. O doğumun kendisiyiz biz. İlk önce toplu yapı yöneticiliğinin bir kanunu olmalı. Şu anki görüşme ve araştırmalar bu yönde. Çünkü tüm sektörlerin bir mevzuatı varken yapı yöneticiliğini kanunu bulunmuyor. Hizmet kalitesi sektördeki insanların bu işi iyi bilmesi ve eğitimi olmalı. Bu işi mesleği site yönetimi olmayan insanlar yapıyor. Yönetime bir mesleği olmayan her hangi bir mesleği olmayan bir insan talip olup alabilir. Bu diğer işle benzemez, gerçek anlamda bir işletmeciliktir. Biz Boğaziçi olarak bu kadar portföy içinde kendi yöneticimizi kendimiz yetiştiriyoruz. Tüm birimlerde çalıştırarak tecrübe kazanmasını, ikna, etkin iletişim, öfke yönetimi, çevre bilinci, iş sağlığı, diksiyon, kat mülkiyeti kanunu, sosyal güvenlik gibi eğitimleri akademisyenlerden aldırarak sertifika sahibi olmaları sağlıyoruz ve eğitimler hemen kullanılıyor. Bizim başarıya giden yolda istediğimiz bu işin mevzuatının çıkması, apartman yöneticileri kimler olmalı gibi konuların istediği şartların sağlanmasını istiyoruz” diyor.

Kartal’ın top 5’i:
1. Marka konutların değerini koruması için yönetim en başta yerini almalı,
2. Burada bir sektör doğuyor. İşin mevzuatı ve kanunu olmalı.
3. Eğitim şart.. Kendi elemanımızı kendimiz yetiştiriyoruz.
4. Bu iş mali denetim altında olmalı.
5. Site yönetiminde yetişmiş insan gücü ve teknoloji ile konut sektörünün yönetime dönüşmüş hali. Dolayısıyla insan ve teknolojik güç kesinlikle önemli.

Avrupa Konutları:
Satış sonrası başarıyı ve memnuniyeti sağlamak için Atakent ismini verdiği projelerini Avrupa Konutları markası ile tanıtan firma, imalat aşamasından konut teslimine, hatta uzun bir süre sattığı konutun arkasında duruyor. Müşterisinin bir sorunu olduğunda hemen müdahale eden Avrupa Konutları, bu zamana kadar teslim ettiği 5 bin 600 dairenin hiç birisi ile mahkeme aşamasına gelmedi. Yaşanan küçük sorunlar ise firma tarafından acilen giderildi.
İletişim ağı güçlü
Müşteri memnuniyetine önem veren marka, insanlarla yakından ilgileniyor. Telefonlara ve maillere cevap veriliyor, sorunların hemen çözümü için hemen harekete geçiliyor. Teknik problemler içinse 24 saat hizmet veriliyor.
Sitelerde herkes düşünülerek ihtiyaçlarına göre tesisler kuruluyor. Çocukların oyun sahalarında birleştirecek görevliler bulunuyor. Ekonomik zorluğa yol açılmaması için aidatlar mümkün olduğu kadarı ile asgari noktada tutuluyor.
5 bin 600 konutun site yönetim kurul başkanının kendini olduğunu dile getiren Süleyman Çetinsaya, yönettiği konut sayısının Haziran’da 6315’e yükseleceğini belirterek tüm bunları keyifle yaptığını belirtiyor. İnşaatta kullandığımız ekipleri, sitede de değerlendirdiklerini belirten Çetinsaya, “Ben yönetimi ekebini kuruyor ve takibini yapıyorum. Birde malzememizi, betonumuzu, ustamızı inşaattan getiriyoruz. Şu çok önemlidir bence. 5 yıl önce oturuma başlanan sitede eksikleri bugün dahi güncelliyorum ben” diye konuşuyor.
- Teknolojiyi yakından takip eden Avrupa Konutları’nda 5 yıl önce olmayan trafik ışıklarının gün ışığından enerji alıp gece ışık verebilen teknolojisi, şimdi tüm eski siteler de kurulu.

Siteler ve alışveriş merkezlerinin yönetim, temizlik ve güvenlik hizmetleri, 3 Point Site Yönetim Danışmanlığı tarafından tek elden veriliyor. 

Artık her site bir “Residence”

Birçok insanın bir arada yaşadığı ve çalıştığı çok yapılı sitelerde ihtiyaç duyulan aidat toplanması, temizlik ve güvenlik gibi temel konularda hizmetlerin takip edilmesi için 3 Point Site Yönetim Danışmanlığı, yeni bir bina yönetim modeli geliştirdi. Bu program ile binada oturum başlamasıyla birlikte ortaya çıkabilecek tüm sorunlar kayıt altına alınarak çözümü sağlanacak. Tüm alt ve üst yapı ile birlikte muhasebe sistemini de kontrol edebilecek olan yazılımla tüm hizmetler tek çatı altına toplanıyor.

İstanbul’da 2 bine yakın site yöneticisi ve pek çok site sakiniyle yapılan yüz yüze görüşmeler sonucunda SYP ismiyle sistem hazırladıkların belirten 3 Point Site Yönetim Danışmanlığı Yönetim Kurulu Başkanı Aykut İlk, “Belirlenen ihtiyaçlar doğrultusunda Türkiye’nin ilk site yönetim yazılımını oluşturduk. Konut sitelerinin yanında, plaza, apartman, uydu kent, alış veriş merkezleri, sanayi siteleri ve marina yönetimlerinde kullanılabilir. Hız, kolaylık ve şeffaflık getiriyor. Personel modülüyle insan kaynakları uygulamalarında da yaşanan sorunlara pratik çözümler bulan entegre bir yazılım olma özelliğini taşıyor” diye konuştu.

Hukuk ve finansla uyumlu
SYP’nin Kat Mülkiyeti Kanunu ve tek düzen muhasebe hesap planı ile uyumlu olarak geliştirildiğine dikkat çeken İlk, “Yazılımla, başta finans ve muhasebe olmak üzere özel residence yönetimi, güvenlik, temizlik hizmetlerini de kaliteli ve kayıtlı bir şekilde sunarak, hem site yöneticilerine, hem de site sakinlerine hızlı, şeffaf bir yönetim imkanını entegre ve tek elden veriyor” dedi.

Kimler kullanıyor
Halihazırda 100’den fazla sitede hizmet veren 3 Point Site Yönetim Danışmanlığı’nın referansları arasında, Ağaoğlu ve DAP Yapı’nın tüm projeleri, Yeşil İnşaat’ın Innovia projesi, Albayrak İnşaat’ın tüm projeleri, Hektaş İnşaat ve Regnum İnşaat’ın tüm projeleri, Maya Residence, Esenkent Toplu Yapı Yönetimi de yer alıyor.

Sürekli müşteri memnuniyeti için pusula kullanıyor
Sürekli müşteri memnuniyetini sağlamak üzere kendine kutup yıldızı olarak seçen Dumankaya, geliştirdiği Dumankaya Pusula isimli sistemler bütünü ile konut satışından teslime ve teslim sonrasına kadar ki tüm süreçte müşterilerine farklı ve gelişmiş bir hizmet sunmayı amaçlıyor.

Konut geliştirmenin yanı sıra sunulan hizmetlerde de farklılaşmanın önemini vurgulayan Dumankaya Müşteri Hizmetleri Direktörü Berrin Löker, “Günümüzde firmalar müşterilerine verdikleri değer ve kendilerine duyulan güven kadar var olabiliyorlar ve kendi markalarına da o ölçüde değer katabiliyorlar. Bu mantıktan hareketle bugüne kadar müşterilerimize sunduğumuz tüm hizmetleri daha da geliştirerek Dumankaya Pusula markası çatısı altında topladık ve müşterilerimize farklı bir deneyim yaşatmak istedik” diye konuşuyor.

Dumankaya Pusula ile öncelikli amaçlarını “her aşamada mutlu ev sahipleri” olarak tanımlayan firma, müşterilerinin beğenisine sunarak sektördeki rekabeti farklılaştırmaktan yana. Tüketicinin duyduğu güvenini önemine vurgu yapan Löker, “Bu güven hissinin devamlılığını ancak müşterinizin memnuniyetine odaklanmış hizmet ve verdiğiniz her sözün arkasında duran güçlü kimliğiniz ile sürdürebilirsiniz. Biz bunun önemine inanarak Pusula’yı geliştirdik” dedi.

Dumankaya Pusula hakkında detaylı bilgi veren Berrin Löker; “Sürekli müşteri memnuniyeti felsefesiyle geliştirdiğimiz Dumankaya Pusula’yı sadece kendisi ile yarışan bir hizmet anlayışı olarak müşterilerimizin beğenisine sunuyoruz. Bu yüzden Dumankaya Pusula’yı, mevcut müşteri hizmetleri uygulamalarımızı daha da gelişmiş müşteri odaklı yaklaşımlarla birleştirdiğimiz bir hizmetler bütünü olarak görüyoruz. Dumankaya Pusula ile müşterilerimiz, evlerinin dekorasyon aşamasından kiralanmasına, taşınmalarından, seyahat planlamalarına, araç kiralamadan tıbbi desteğe ya da konser, sinema vb. kültür sanat etkinlikleri rezervasyonlarına kadar tüm Dumankaya hizmetlerine tek bir yerden erişerek kolaylıkla faydalanabilecekler. Örneğin e-dairem adındaki Dumankaya Pusula servisimiz ile konut satın alan tüm müşterilerimiz, konutlarının yapım aşamalarını www.dumankaya.com web adresinden rahatlıkla takip edebiliyorlar” dedi.

www.dumankaya.com web adresinden ya da 0216 444 7 222 Çağrı Merkezi’nden tüm Dumankaya müşterilerinin hizmetinde olan Dumankaya Pusula kapsamında Satış Sonrası Hizmetler, Dumankaya Dizayn Destek, Gayrimenkul Değerlendirme Hizmetleri, e-dairem, Asistan ve Aktivite Hizmetleri gibi birçok farklı hizmeti bir arada veriliyor.

Otel yada rezidans olarak isteyene
İstanbul'un son dönemde marka konutlara ev sahipliği yapan Kurtköy'de inşa edilen Elit Perla Palas rezidans yada otel konseptinde kullanılmak üzere inşa edildi.
Bu konseptteki dairelerin sahipleri ofis veya süit olarak yaşama amacıyla ya da otel konseptinde kiraya verilerek, yatırım amacıyla kullanabiliyor. Dairelerin otel konseptinde kiralanabilmesi, daire sahiplerinin kiracı bulma ve kira toplamakla uğraşmadan kazançlı bir yatırıma sahip olmasını sağlıyor. Dairelerin kullanım şeklinin tamamen daire sahibinin isteğine göre şekillendiği Elit Perla Palas'ta dairesini yaşama amacıyla kullanmak isteyenler için de rezidans hizmetleri sağlanıyor. 7 farklı tipte, toplam 208 konutun yer aldığı Elit Perla Palas'ın Sabiha Gökçen Havaalanı, Pendik Marina, Formula 1 pisti, HABOM (Havacılık Bakım ve Onarım Merkezi), İTEP (İleri Teknoloji Endüstri Parkı) gibi günümüzün ve geleceğin en gelişmiş yaşam alanlarının merkezinde yer alması, projenin değerini daha da arttırıyor.
Milliyet Emlak/İlhan Kartal