Sitede ortak alanlar nasıl kullanılmalı?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri haricinde kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya yararlanmayı sağlayan yerleri ‘ortak yerler’ olarak tanımlanıyor. Milliyet'te yer alan habere göre; Kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki yararlanma haklarına da ‘kullanma hakkı’ deniliyor. Ortak yerlerin konusu sözleşme ile ifade ediliyor. Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merpenler, asansörler, koridorlar, kapıcı daire veya odaları, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su saatlerinin korunmasına yönelik kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, su depoları, sığınaklar, yangın emniyet merpenleri ortak alanlar arasında yer alıyor. Bu yerler, kanun gereğince ortak yer sayılıyor, değiştirilemiyor.

Arsa payı esas alınıyor 

Dairelerin dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilen olan kömürlük, otopark gibi eklentiler ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası olarak kabul ediliyor ve o bölümün maliki bu eklentilerin de tek başına maliki oluyor. Dairelerin başkasına devri veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış kabul ediliyor. Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oluyorlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahipler. Bu hakkın genel kömürlük, otopark, teras gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile orantılı oluyor. 

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayı olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Fakat ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin, acilen tamir edilmesi gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkeme tarafından tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin onayı istenmez.

Giderler nasıl ödenir? 

-Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma yapılmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,

-Ana gayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılmakla sorumludur.

-Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan yararlanma gereksinim bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

-Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle sorumludur. Masrafa kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Otoparklar ön planda 

Sitelerde tartışmalar en çok ortak kullanım alanı olan otopark konusunda yaşanıyor. Sitelerde her konut sahibi, dairesine tahsis edilmiş otoparkını kullanmak zorunda. Fakat otoparklar dairelere ayrı ayrı tahsis edilmemişse, bu konuda yöneticinin hakkaniyetli bir kullanım yöntemi belirlenmesi gerekiyor.

Kat malikinin giderlere yönelik borcundan kiracılar veya başka sebebe dayanarak devamlı bir şekilde yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Fakat, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan indirilir. Kat malikinin borcu da bu yolla alınmazsa kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

Bahçe kullanımı nasıl olmalı?

Ortak alanlardaki tartışmalar otoparkın dışında en çok bahçe gibi alanlar için çıkıyor. Kanun, ‘kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar’ diyor. Kısaca bahçeler için de arsa payı geçerli. Ancak kat malikleri, bahçeleri arsa payları oranında bölüp, diğer maliklerin kullanımına kapatamıyor. Bahçe katlarının bahçe kullanımı da tartışmalı konuların başında geliyor. Bahçenin bir dairenin kullanımıyla sınırlı olması için tapusunda bahçe bilgisi yer almalı ya da kat maliklerinin ortak rızası ile bahçenin o daireye tahsis edilmiş olması gerekiyor. Aksi durumda, bahçe ortak alan olarak kabul ediliyor ve tüm kat malikleri arsa payı oranında faydalanma hakkına sahip oluyor.

Binalarda yönetim nasıl olmalı?