Ticari gayrimenkul alırken nelere dikkat edilmeli?
Re-MAX Lider brokerı Gökmen Yüzbaşıoğlu, ticari gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gerekenleri sıralarken, mülkün hızlı kiralanabilir olmasına dikkat edilmesi gerektiğini söyledi. Yüzbaşıoğlu; "Kaçak yerlerinin olup olmadığı öğrenilmelidir." dedi...
GAYRİMENKULÜN kaçak yerlerinin olup olmadığı öğrenilmelidir. Bunun için sorulması gereken birtakım sorular var: Binanın onaylı bir mimari projesi var mı? Binanın inşaat yapı ruhsatı var mı? Binanın yapı kullanma izin belgesi (iskânı) var mı? Yoksa neden yok? Ayrıca üzerinde herhangi bir yıkım karan ve imarla ilgili bir problem görülüp görülmediğinden emin olunmalı. İnşaat bitim tarihini, inşaatı yapan firma gibi bilgilere inşaat ruhsatından bakılıp, deprem ve/veya yapı denetim ile ilgili bir çalışmaya dahil olup olmadığı araştırılmalı. İlgili belediyenin İmar Müdürlüğünde çalışanlardan bu verileri okuma konusunda yardım istemek mümkün.
TİCARİ gayrimenkul alımında yatırımcılara önemli tavsiyelerde bulunan REMAX Lider brokerı Gökmen Yuzbaşıoğlu, şunları söyledi: "Ticari gayrimenkul fiyatını etkileyen temel unsurlar: brüt birim m2 başına düşen fiyat, lokasyon, inşaat kalitesi, yapının yaşı, bahçe kullanım imkanları, baca olup olmaması, girişi-çıkışı, görünürlüğü, ulaşılabilirliği, vitrin cephesi, ısıtma-soğutma-havalandrrma gibi teknik özellikleri, kiracının durumu, mevcut kira kontratı şartlan, lokasyona olan talep durumu diye sıralamak mümkün. Biz gayrimenkul uzmanları ekspertiz yaparken bütün dünyada kullanılan ve yukarıda saydığım unsurları sistematik bir biçimde ele alan çeşitli ekspertiz yöntemleri kullanırız. Bu yöntemler her gayrimenkul için farklılık gösterir. Genelde 2. el gayrimenkuller için en güvenilir yöntemler "Kira Kapitülasyonu" ile "Emsal Karşılaştırma" yöntemleridir.
120 KAT KURALI' GEÇERSİZ
Ticari bir gayrimenkul alım surecinde önemli unsurların başında lokasyon gelir. Ticari gayrimenkul yatırımcılarının yaptığı başlıca hatalardan biri, sanki ülkemizde bu genel bir kuralmış gibi gayrimenkule ödenecek bedelin, gayrimenkulün aylık kira getirişinin 120 katını geçmemesi, yani 10 yılda bugünkü aylık kira bedeli üzerinden satış bedelini karşılaması gerektiği düşüncesidir. Satıcılarda genel olarak ortalama 15 yıla endekslenmiştir. Bu son derece yanlış bir bakış açısıdır. Mesela yatırımı için.
Ankara'nın en işlek caddelerinden biri olan Tunalar Hilmi Caddesinde zemin kat 100m2 kiracılı bir mağaza alacaksınız. Alıcı olarak siz "ben en fazla 10 yılda bugunkü aylık kira bedeli üzerinden satış bedelini öderim" derseniz o gayrimenkulü satın almanız mümkün olamaz.
Yaya trafiğinin yoğun olduğu caddelerde "lokasyon değeri" denilen bir unsur vardır.
Bu da, gayrimenkulun talep görmesiyle doğru orantrlıdrr. Biraz daha açmak gerekirse. Tunalı Hilmi Caddesi'nde bulunan mağazadan herhangi bir nedenle kiracı çıktığı takdirde, doğru kira bedeliyle pazara çıkmak şartıyla, en fazla bir kaç gün içinde yeni kiracr bulunur ve kira gelirinden dolayı zararınız olmaz. Ama talep görmeyen bir caddede, aylarca kiralık tabelası asılı kalıp kiraya verilemeyecek ticari gayrimenkuller her zaman olacaktır. Bu durumda da geçen her gun sizin zarar hanenize yazılacaktır.
Hürriyet Ankara İnşaat eki
