Türkiye inşaat verileri olumlu sinyal veriyor!

Türkiye'de gayrimenkul alanında en büyük organizasyon olan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği (GYODER) geçtiğimiz günlerde 2009 son çeyrek ve 2010 ilk çeyrek raporunu açıkladı. 2010 ve gelecek yıllara ışık tutacak raporda neler var? Dünya emlak piyasasının yönü ne? Türkiye dünyadaki gelişmelerden nasıl etkilenecek? İşte o raporun satır aralarından gördüğümüz gerçekler. YODER Başkanı Turgay Tanes, 2009'un son çeyreği ve 2010'un ilk çeyrek verilerini yan yana koyunca, gayrimenkul sektörünün dibe ulaştığının net olarak görülebileceğini ve buradan bir toparlanma eğilimine girildiğinin de net olarak ortaya çıkacağını düşünüyor. Peki, ona, bunu düşündürten rakamlar, hangileri?

DİPTEN DÖNÜŞÜ ORTAYA KOYAN KARIŞIK SİNYALLER
Küresel krizin kaynağı olan konut ve gayrimenkul sektörü faaliyetlerinde 2009 yılı son çeyreğinde ve 2010 yılı ilk çeyreğinde dipten dönüşe işaret eden karışık sinyaller alınıyor. ABD'de konut inşaat harcamaları artışa geçerken konut dışı bina inşaat harcamaları daralmayı sürdürüyor. ABD konut satışları ve konut fiyatlarındaki iyileşme ise yeni yılda yavaşladı. Avrupa euro alanında ise toplam inşaat sektörü faaliyetleri yavaşlamakla birlikte küçülmeyi sürdürüyor. Ticari gayrimenkul sektöründe ise 2009 yılı son çeyreğinde faaliyetler dipten dönüşü gösteriyor. ABD'de ticari gayrimenkul fiyatları şubat ayında ilk kez yeniden artarken ticari gayrimenkul kredilerinde risk devam ediyor.
GYODER, bu göstergeleri Avrupa ve ABD'de ticari gayrimenkul sektöründe dipten sonraki toparlanma dönemine doğru gidişin adımları olarak değerlendirirken, Asya bölgesi hakkında ise 'balon riski' yorumunda bulunuyor. 

ABD'DE İNŞAAT HARCAMALARI ARTIŞTA, KONUT FİYATLARI DÜŞÜŞTE
Küresel krizin konut finansman sisteminden kaynaklanması, en çok inşaat sektörünü olumsuz etkiledi. Krizin merkezi olan ABD'de daralan inşaat harcamaları içinde konut inşaat harcamaları, 2009 son çeyreğinde ilk kez yeniden artışa geçti. Artış, 2010'un ilk aylarında da sürdü. Mesela, Ocak 2010'da konut inşaat harcamaları 269.1 milyar doları buldu.
Ancak, harcamalardaki artaışa rağmen, seviye, kriz öncesi dönemin halen çok altında. Konut dışı bina harcamalarında ise d aralma, 2009 son çeyreğinde de sürdü. Ocak 2010 itibariyle de devam etti.
Öte yandan konut sektöründe 2009 ikinci çeyrekte yeniden artışa geçen konut fiyatları, üçüncü çeyrekte sınırlı bir gerileme gösterdi. 2010 ilk çeyrekte de bu konjonktür sürüyor. Öte yandan 2010'da aylık ev satışlarında da adetsel bazda gerileme gözlemlendi. Ancak, Şubat 2010'da yeni ev satışlarının 308 bin adete gerilemesinde ve fiyatların düşmesindeki en önemli etkenlerden biri olarak kötü hava şartları gösteriliyor.

EV SATIŞLARI
Dönemler Yeni ev satışları (Adet/Bin)
2009 3. çeyrek 391
2009 4. çeyrek 345
2010 1. çeyrek 308(Ocak-Şubat)
İNŞAAT HARCAMALARI (Milyar dolar)
Dönemler Konut Konut dışı
2009 3. çeyrek 251.5 347.2
2009 4. çeyrek 266.2 323.2
2010 1. çeyrek 269.1 316.4 (Ocak)

EURO ALANINDA TOPTAN KÜÇÜLME
Euro alanında, büyük ölçüde konut inşaatındaki hızlı küçülmeden kaynaklanan gerileme, 2009 son çeyreğinde de sürdü. Konut inşaat faaliyetleri yılın son çeyreğinde yüzde 8.1 oranındaki küçülürken, konut dışındaki faaliyetlerde ise son iki çeyrekte arka arkaya daralma kaydedildi.

BİR ÖNCEKİ YILIN AYNI ÇEYREKİNE GÖRE DEĞİŞİM (Yüzde)
Dönemler Toplam inşaat Konut inşaatı Konut dışı
2009 3. çeyrek -9.4 -12.2 -0.5
2009 4. çeyrek -6.1 -8.1 -0.9

TÜRKİYE İNŞAAT SEKTÖRÜNDEKİ KÜÇÜLME YAVAŞLADI
Türkiye ekonomisi 2009 yılı son çeyreğinde yeniden büyüme göstermesine karşın inşaat sektörü yine küçüldü. Böylece inşaat sektörü sekiz çeyrek dönemdir üst üste küçülmüş oldu. Buna karşın son çeyrek dönemde küçülme yavaşladı. 2009 son çeyrek döneminde konut yapı ruhsatları ve yapı izinleri, konut satışları ve kullanılan konut kredilerinde ise üçüncü çeyrek döneme göre artışlar yaşandı. Ticari gayrimenkul sektöründe ise 2009 yılı son çeyreğinde yeni yatırımlarda sınırlı bir artış yaşanırken, varlık fiyatları, kiralar ve getirilerde gerileme sona erdi ve dip seviyelerine ulaştı.

RUHSATLAR 4. ÇEYREKTE HIZLI ARTTI
Dönemler Yapı ruhsatı (Daire sayısı) Yapı kullanım izin belgesi
2009 3. çeyrek 88.622 73.283
2009 4. çeyrek 186.992 113.549

KONUT KREDİLERİNDE GENİŞLEME SÜRDÜ
Dönemler Konut kredileri (Milyar TL9
2009 3. çeyrek 39.5
2009 4. çeyrek 42.6
2010 1. çeyrek 45.0

KONUT SATIŞLARI 4. ÇEYREKTE ARTTI
Dönemler Türkiye geneli İstanbul
2009 3. çeyrek 119.913 22.896
2009 4. çeyrek 116.229 25.254

FİYATLARDAKİ SINIRLI ARTIŞ DEVAM ETTİ (2007=100)
Dönemler Türkiye İstanbul
2009 3. çeyrek 90.8 87.5
2009 4. çeyrek 91.1 88.4
2010 1. çeyrek (Ocak-Şubat) 91.7 89.5

ANA BAŞLIKLARIYLA GAYRİMENKULDE KONJONKTÜR
- AVM'LER: 2009'da 23 AVM açıldı. Bu, geçen yıla göre düşüşü gösteriyor. AVM sayısı yeni açılanlarla birlikte 214'e ulaştı.
- OFİS BÖLGELERİ: İstanbul ofis piyasasında kiralarda yaşanan gerileme, yılın ikinci yarısında durağanlaştı ve dip noktalara ulaştı. Kiralardaki gerileme sona erdi. Ama, boşluk oranlarında göreceli yükseklik devam etti. MİA Bölgesine yakın kentsel dönüşümün yaşandığı Şişli-Bomonti ile Kağıthane bölgesi ve Anadolu yakasında Ümraniye ile Kavacık-İçerenköy hattı daha büyük talepler görmeye başladı.
- LOJİSTİK ALANLAR: 2009 ikinci ve üçüncü çeyrekte sanayi ve depe binaları için alınan yapı ruhsatları önemli ölçüde daraldı. Ancak, son çeyrekte 1.42 milyon metrekareyle önemli bir artış gösterdi.
- YABANCILAR: Yabancıların gayrimenkul alımı geçen yıl zayıfladı. Ancak, son çeyrekteki 555 milyon dolarlık alış, yeniden artış trendine girildiğinin sinyali olarak değerlendirildi. Geçen yılki toplam satış ise 1.820 milyon dolar oldu.

Tebernüş Kireçci ne diyor?
1) İstanbul açısından baktığımızda yılın ilk çeyreğinde, mevsimsel koşullar nedeniyle inşaatlarda fazla bir hareketlilik yaşanmadı. Buna rağmen geçen yılın aynı dönemine göre hareketlilik daha fazlaydı.
2) İstanbul'da ciddi bir nitelikli konut açığı var. Bunun doğal sonucu olarak piyasalar kriz ve durgunluk ortamında bile bir şekilde hareketli. Dünyada ve Türkiye'de inşaat sektörünün daraldığı 2009 yılında, bir önceki yıla göre iş hacmi yüzde 25'ten fazla artan şirket sayısı 10'dan fazla... Pazarın koşullarına göre proje geliştirenler büyümeyi başarıyor.
3) Düşan faiz oranlarıyla birlikte insanlar evlere hücum başlattı. Yılın ilk çeyreğinde konut kredilerindeki yüzde 7'nin üzerindeki artış bunun en önemli göstergesi.
4) Kiralar düşüş eğilimini sürdürüyor. Buna rağmen, alternatif yatırım enstrümanlarının daha az getireceğini düşünen tüketiciler konut alımına devam ediyor.
5) Piyasadaki iyimser hava nereye kadar sürer bilinmez... Ama görünen tek şey var insanlar faiz oranlarının düşüşünü fırsat bilip evlerini büyütmenin peşindeler. Hiç evi olmayanlar btüdyo veya 1+1 alırken, 1+1'i olanlar 2+1, 2+1'i olanlar 3+1, 3+1'i olanlar ise 4+1 arayışında.
Tebernüş Kireçci

Basındayer alan diğer haberler:

Krizin hasarı sınırlı kaldı

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) tarafından hazırlanan "Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 4. Çeyrek 2009" ve "Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri 2009" raporunda krizin etkileri ve gayrimenkul sektöründeki yansımaları değerlendiriliyor. Türkiye ekonomisinin art arda dört çeyrek daraldıktan sonra 2009 yılının son çeyreğinde yüzde 6 ile yeniden büyümeye geçmesi, dipten dönüşün başladığını işaret ediyor.

wGayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği(GYODER), "Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri 2009"  ile geçen yılın son çeyrek dönemini irdeleyen "Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 4'üncü Çeyrek 2009" adında iki rapor yayınladı.  
GYODER'in gayrimenkul sektörü için kapsamlı bir veritabanı oluşturmak amacıyla Ekonomi ve Strateji Danışmanlık Hizmetleri'nden Dr. Can Fuat Gürlesel'e hazırlattığı çalışmalarda, kamu kurumlarının ve sektörel üst kurumların yayınladığı verilerden de faydalanıldı.
GYODER tarafından, gayrimenkul sektörü için referans niteliği taşıyan ve her yıl bir kez yayınlanan "Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri 2009" raporunda geçtiğimiz yıla dair tüm veriler, 14 başlık altında, 87 temel göstergeyle geçtiğimiz yıllarla karşılaştırmalı olarak sunuldu.
 "Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 4'üncü Çeyrek 2009"da ise GYODER, gayrimenkul sektörünün son çeyreğini değerlendirdi ve Nisan 2010 tarihi itibariyle güncellediği verileri paylaştı. Rapor, dokuz ana başlık altında toplanıyor.
Yapı ruhsatları sıçrama gösterdi
Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri 2009 Raporu'na göre 2005-2006-2007 yılarında alınan konut yapı ruhsatları yüksek gerçekleşirken, 2008 yılında ise 501 bin 5 adede indi. Küresel krizin etkilerinin yaşandığı 2009 yılında ise alınan konut yapı ruhsat sayısı 508 bin 36 ile 2008 yılına göre sınırlı bir artış gösterdi. 2009 yılının ilk üç çeyrek döneminde gerileyen konut yapı ruhsatları, yılın son çeyreğinde 188 bin 507 adet ile sıçrama gösterdi.
Alınan konut kullanım izin belgeleri 2007 yılında 325 bin 255 olduktan sonra ekonomik krize rağmen 2008 yılında 356 bin 358 ve 2009 yılında 398 bin 611'e yükseldi. Geçmiş yıllarda üretilen yüksek sayıda konut tamamlanarak 2008 ve 2009 yıllarında kullanıma sunuldu. 2009 yılı içinde alınan konut kullanım izin belgeleri sayısı üçüncü çeyrek dışında 100 bin seviyesinin üzerinde gerçekleşti.
İnşaat yatırımları frene bastı 
2008 yılında 90,2 milyar TL olan (70,4 milyar dolar) inşaat yatırımları 2009 yılında 74 milyar TL'ye (47,9 milyar dolar) geriledi. Özel sektörün inşaat yatırımları 2008 yılında 60,2 milyar TL (47 milyar dolar) iken, 2009 yılında 45,2 milyar TL (29,3 milyar dolar) olarak gerçekleşti. Özel sektörün inşaat yatırımları 2009 yılında kriz etkisi ile daraldı.
Yabancıların Türkiye mali riskleri 2007 yılında 203,8 milyar dolar olduktan sonra 2008 yılında 152 milyar dolara geriledi, 2009 yılında ise 185,1 milyar dolara çıktı. 2009 yılında yabancıların Türkiye'deki mali riskleri; 60,2 milyar dolar finansal kurumlara verilen kredilerden, 40,9 milyar doları Türkiye'nin ihraç ettiği Euro tahvillerden (bunların bir bölümü yurtiçi yerleşiklerin elindedir) ve 84,0 milyar doları portföy yatırımlarından oluştu.
Konut kredi stoğu arttı
Konut kredileri stoku 2008 yılında 37,5 milyar TL iken, 2009 yılında 42,6 milyar TL'ye yükseldi. Konut kredileri stoku küresel kriz yılına rağmen 2009 yılında 5 milyar TL genişledi. Konut kredilerinin GSMH oranı da yükseldi ve 2008 yılında yüzde 3,95 iken 2009 yılında yüzde 4,47'ye ulaştı.
İller bazında konut kredileri toplamı 2008 yılında 38,9 milyar TL, 2009 yılında ise 44,85 milyar TL oldu. 2009 yılı itibari ile en çok kredi stokuna sahip olan il ise 17 milyar TL stoku ve yüzde 37,9 payı ile İstanbul.  Ankara  6,1 milyar TL,  İzmir  3,4 milyar TL, Antalya 1,57 milyar TL, Bursa 1,25 milyar TL ile İstanbul'u izledi. 2002 yılından sonra hızla genişleyen perakende harcamaları 2007 yılında 221,6 milyar dolara, 2008 yılında ise 241,4 milyar dolara ulaştı. 2009 yılında ise ekonomik küçülme ve özel kullanılabilir gelirlerdeki gerilemeye bağlı olarak düştü ve 203,6 milyar dolar olarak gerçekleşti.
AVM yatırımları ötelendi
2009 yılında ekonomik krizin etkisi ile AVM yatırımları yavaşladı ve ötelendi. Buna bağlı olarak 2009 yılı içinde toplam 23 AVM açıldı. Açılan yeni AVM'lerin toplam kiralanabilir alan büyüklüğü ise 819 bin 140 metrekare oldu. 2009 sonu itibari ile Türkiye genelinde açılan AVM sayısı 214'e, toplam kiralanabilir alan büyüklüğü ise 5 milyon 234 bin 698 metrekareye ulaştı. 2009 yılında açılan 23 yeni AVM ile toplam kiralanabilir alan büyüklüğü Türkiye genelinde 5 milyon 234 bin 698 metrekare oldu. Bu gelişmeler çerçevesinde AVM kiralanabilir alanı 2008 yılında 61,8 metrekare iken, 2009 yılında 72,2 metrekareye yükseldi.
İstanbul genelindeki 12 ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis stoku 2001 yılında 1 milyon 267 bin 91 metrekare olarak ölçüldü. Stok izleyen yıllarda sürekli genişleme gösterdi ve 2008 sonunda ise 2 milyon 657 bin 524 metrekareye ulaştı. 2009 yılında A tipi 190.bin metrekare ve B tipi 29 bin 500 metrekare ofis stokunun eklenmesi ile birlikte İstanbul ofis stoku 2 milyon 877 bin 24 metrekareye ulaştı.
Gayrimenkul gelirleri de düştü
İstanbul'da aylık depo kiraları 2004 yılında metrekare bazında 4 dolar, 2007 yılında 5,5 dolar ve 2008 yılında 6 dolar oldu. 2009 yılında ise ekonomik krizin etkisi ile birlikte ortalama kiralar 5 dolar seviyesine geriledi. Boşluk oranları ise 2004 yılında yüzde 16,5 iken 2008 yılında yeni arzların eklenmesi ile birlikte yüzde 25'e çıktı. 2009 yılında boşluk oranları ise A tipi alanlar için Avrupa yakasında yüzde 10, Asya yakasında ise yüzde 20 olarak gerçekleşti.  
2009 yılında ekonomik krizin etkileri ile birlikte kiralardaki gerileme ile birlikte gayrimenkul yatırımlarının gelirleri de düştü. Buna bağlı olarak aynı yatırım büyüklüğü karşılığında elde edilen yıllık ortalama gelirler geriledi ve İstanbul'da gayrimenkul yatırımlarının getirisi düştü. Ofis yatırımlarının getirisi 2009 yılında yüzde 7,25'e, alışveriş merkezi yatırımlarının getirileri yüzde 7'ye ve lojistik yatırımlarının getirileri de yüzde 7'ye geriledi.
İstanbul, PW Coopers ve ULI tarafından yapılan araştırmalarda, tüm şehirler içinde 2006 yılında toplam getirilerde birinci, 2007 yılında toplam getirilerde yine birinci, 2008 yılında yatırım ve gelişme öngörülerinde ikinci ve 2009 yılında gelişme öngörülerinde birinci, yatırım öngörülerinde ise üçüncü sırada yer aldı. 2010 yılı için ise gelişme öngörülerinde yine birinci sıraya yerleşti.  

Güncel veriler
"Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 4'üncü Çeyrek 2009"da ise Türkiye ve dünyadaki gayrimenkul sektörü en güncel veriler ışığında değerlendirildi. Raporda yer alan sonuçlardan bazıları şöyle:
o OECD Bileşik Öncü Göstergeleri 103,6 ile kriz öncesi seviyeleri aştı.
o ABD ve AB'de reel kesim beklenti endeksleri kuvvetli artışını sürdürerek 60 puana yaklaştı.
o ABD'de konut inşaat harcamaları artışa geçerken konut fiyatları geriledi.
o Türkiye ekonomisi yüzde 6 ile yeniden büyüdü.
o Alınan konut yapı ruhsatlarının sayısı 188 bin 507 ile kuvvetli artış gösterdi.
o Konut kredileri son çeyrekte 3,1 milyar TL arttı.
o Konut kredisi aylık faiz oranı ortalama yüzde 0,96 ile yüzde 1'in altına indi.
o Açılan 7 AVM ile birlikte toplam AVM sayısı 214'e, toplam kiralanabilir alan büyüklüğü ise 5.23 milyon metrekareye ulaştı.
o Hane halkı tüketim harcamaları yüzde 4,7 ile beş çeyrek sonra büyüdü.
o Yeni ofis, sanayi ve lojistik binası alınan yapı ruhsatları metrekare büyüklükleri önemli ölçüde arttı.
o Yabancılara gayrimenkul satışı 555 milyon dolar, doğrudan yabancı sermaye yatırımları ise 81 milyon dolar oldu.
o Yabancıların portföy yatırımları 84 milyar dolara yükseldi. 

"Sektör, krizden az hasarla çıktı"
GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Turgay Tanes, söz konusu raporlarda yer alan sonuçları şöyle değerlendirdi:
 "2009 yılındaki küresel krizin etkisiyle kuvvetli daralmanın yaşandığı dönemde inşaat sektörü de tüm yıl toplamında yüzde 16,3 oranında küçülerek krizden en fazla etkilenen sektör olmuştur. Buna rağmen elde edilen veriler sektörün krizden en az hasarla çıktığını göstermektedir. Yeni normalleşme döneminde, konut arzında, konut yapı ruhsatları daire sayısı verilerine göre 4. çeyrekte belirgin bir artış gözlemlenmektedir. Her ne kadar yıl toplamları karşılaştırıldığında 2006-2007 rakamlarının gerisinde kalınsa da, önümüzdeki dönemde de bu artışın devam edeceğini öngörmekteyiz. Arz kanadında da eski değerlere dönüş sinyalleri olduğuna inanmaktayız. Ticari gayrimenkul yatırımlarında ise, yavaşlama olsa bile, ilave yatırımlar yapılmaya devam edilmektedir."
Okhan Şentürk/Ekonomist