Türkiye'nin Manhattan'ı Maslak krizde bile ayakta kaldı

Çok değil bundan iki yüzyıl önce Maslak İstanbul'un bir semti değildi. Boğaziçi'nden yukarı doğru yükselen ve kışın İstanbul'dan daha fazla kar ve rüzgâr alan hayli sert iklimli bir tepeydi. Kara tarafında Kâğıthane'ye doğru inen yamacında, adını olasıdır ki hava koşullarından alan Ayazağa Köyü vardı. Maslak, hemen yanı başına kadar uzanan tarihi Belgrat Ormanları'nın da katkısıyla Osmanlı padişah ve veliahtlarının av bölgesiydi. Osmanlı döneminde, şehre getirilen içme suyunun kollara ayrıldığı yerlerde yapılan ve akan su miktarını belirleyen yapılara 'maslak' adı verildiği, Mimar Sinan'ın Belgrat Ormanları'ndaki bentlerden İstanbul'a su getiren, "Kırkçeşme" adlı tarihi suyolunun bir kolu buradan geçtiği ve üzerinde bir 'maslak' olduğu için yöreye o dönemde de Maslak deniliyordu. 

Osmanlı'nın av bölgesiydi
Maslak'ın doğal güzelliğine hayran olan Sultan II'inci Mahmut (1808-1839) ve Sultan Abdülaziz (1861-1876) yöreye Maslak Kasırları olarak adlandırılan av ve dinlenme amaçlı köşkler yaptırdılar. Bu yapılardan Kasr-ı Hümayûn, Mabeyn-i Hümayûn, Limonluk, Çadır Köşkü ve Paşalar Dairesi bugün de varlıklarını müze ve kafeterya olarak koruyor. 19'uncu yüzyıl Osmanlı mimari ve süslemesinin önemli örnekleri olan ve bir koru içinde yer alan bu yapıların artık devasa komşuları var: Gökdelenler... Bugün Büyükdere Caddesi'nin Maslak'tan Zincirlikuyu'ya kadar uzanan bölümü İstanbul'un gökdelenler bölgesi. Maslak da doğal ki, İstanbul yakınlarındaki bir av tepesi değil, kentin merkeze yakın bir yerinde yer alan yeni ve iddialı bir semt. Caddenin öteki ucundaki Zincirlikuyu, Levent, Yeni Levent gibi semtlerde son 20 yıl içinde pek çok gökdelen yapıldı. 

Gökdelen semti oldu
Özellikle, Levent'te, ortadaki en yükseği 190 metre ve 48 kata ulaşan İş Kuleleri adlı üçüz gökdelenler, Sabancılar'ın ikili kuleleri, karşı sıradaki Millenium adlı 27'şer katlı ikiz konut kuleleri ve 28 katlı ofis kulesi, Kanyon Alışveriş Merkezi ve rezidans bölümü gibi pek çok gökdelen yapıldı ve yapılıyor. Ancak geçmişten kalan daha az katlı hatta bahçeli yapıların da yer aldığı İstanbul'un görece daha eski bu semtleriyle kıyaslandığında en büyük değişimin yaşandığı yer Maslak. Yakın geçmişte, yani 1970'li yıllarda burada mütevazı bir mahalle vardı. Önce sanayi siteleri ve birkaç önemli iş merkezi yapıldı. 1992'de ise ilk gökdelen hizmete açıldı. Bugün onlarca gökdelene sahip olan Maslak ilk bakışta hemen herkese o gökdelenler diyarının adını anımsatıyor: Manhattan... New York'un simgesi Manhattan ile Maslak arasındaki en büyük fark bir ada değil, tepe üzerinde olması. Bu ayrıntı dışında kendinizi orada hissetmenizi sağlayacak pek çok unsur var. Mesela gökdelenlerin adları: Diamond of İstanbul, Sun Plaza, Beybi Giz Plaza, Polaris Plaza, Spring Giz Plaza, Iz Giz Plaza, Maslak Park Plaza, Giz 2000 Plaza, Nurol Plaza, USO Center, POAS Headquarters, Balkaner Plaza... Şu an Maslak'ta en yüksek bina 38 katlı Sun Plaza binası. Ancak inşaat halinde olan Diamond of İstanbul (İstanbul Elması) tamamladığı tarihte hem İstanbul'un, hem Türkiye'nin en yüksek gökdeleni olma niteliğini kazanacak.

Şişli'ye bağlı bir mahalle

İstanbul'un en dikkat çeken gökdelen bölgesi Maslak, pek çok kişinin zannettiğinin aksine, ne Beşiktaş'a bağlı, ne de hemen yakınındaki Sarıyer'e... Büyükdere Caddesi'nden geçen ince bir hat ile Şişli ilçesine bağlı bir mahalle olan Maslak, daha 25-30 yıl önceye kadar birkaç yapı ve bir benzin istasyonundan oluyordu. 25 yılda, Türkiye'nin "Manhattan'ı" olmayı başaran Maslak inşaat şirketlerinin gözdesi olmayı sürdürüyor.

Astoria AVM ve rezidansı yapan Astaş Gayrimenkul'ün Yönetim Kurulu Başkanı Vedat Aşçı, Maslak Atatürk Oto Sanayi civarında, hayalini kurduğu 85 katlı binayı yapmak için yer aradığını belirtmişti. Maslak'ta Atatürk Oto Sanayi Sitesi, yıllardır inşaat firmalarının iştahını kabartıyor. Sitenin hemen yanında Mashattan konut projesi yükseliyor. Ağaoğlu da, Ayazağa ile Maslak arasında 3 yıl önce aldığı araziye yaklaşık bin konut yapacağını açıklamıştı.

Dolar bazında kiralar geriye çekildi

Maslak, günümüzde birçok uluslararası şirketin genel müdürlüğünü barındıran, modern gökdelenleri ile İstanbul'un ve Türkiye'nin en modern iş merkezi. Semt içinde nüfus çalışma saatleri aralığında büyük bir oranda artıyor.

Maslak, yeni projeleri, inşaat şirketlerinin gözünü dikti bir çekim merkezi olması, metronun hayata geçmesi ile krize direniyor. Arthur and Miller Gayrimenkul'ün, "plazalar uzmanı" olan gayrimenkul danışmanı Ahmet Koz, "Maslak, kriz var diye gerileme yaşamadı, sürekli aşama kaydediyor" diyor. Maslak'ta, yeri boşalan plaza katlarının da birkaç aylık gecikmeyle de olsa dolduğunu aktaran Ahmet Koz, şu bilgileri paylaşıyor:

"Maslak'ta son 1 yıldır, sirkülasyon devam ediyor. Sadece kurumsal firmalar değil, hızlı büyüyen küçük firmalar da geliyor. Piyasa iyiyken Maslak'a yerleşen firma, kriz var diye, işler tersine döndü diye kaçıp gitmiyor. Bazı plazalarda elbette gidenler oldu, ancak yerlerine yenileri geliyor. İyi-kötü boşalan firmaların yeri doluyor. 2001 krizindeki gibi büyük bir boşalma olmadı. Ofis kiralarında ise TL bazında gerileme olmadı, hatta bazılarında arttı bile diyebiliriz. Ancak, dolar bazında, gayrimenkul sahipleri ile kiracılar anlaşarak metrekare kiralarını yüzde 20-30 aşağı çekti."

Yer değiştirmeler de yaşanıyor

Maslak'ta en son 1.5 sene önce Veko Giz Plaza'nın açıldığını hatırlatan Ahmet Koz, aradan geçen dönemde, "Maslak bölgesinde etiket olabilecek" bir plazanın daha açılmadığını ifade ediyor. Bu anlamda, Maslak'ta ortaya bir ofis stoğu çıkmadığını bildiren Ahmet Koz, "Arz taleple ilgili de bir fiyatlandırma var. Başka ofis blokları çıksa belki daha zor olacaktı. Piyasadaki ofisler bunu bir şekilde kendi içinde eritebiliyor. İnşaatı süren Diamond of İstanbul bittiğinde bölgenin ofis stoğu artacak. Bu plazada hem AVM olacak hem ofis kulesi olacak" diyor.

Bu plazanın haricinde Doğuş Grubu'nun da elindeki bazı binaları yıkıp yeni plaza yapmak için şirketlerini başka semtlere taşıdığını söyleyen Ahmet Koz, "Maslak'ta Doğuş Grubu, kendi binasındaydı. Oycan Plaza'ya taşındı. Bazı şirketleri de muhtelif plazalara dağıldı. En toplu şekilde Oycan Plaza'ya gidildi. Yaklaşık 1.5 sene önce, Başak Grupama müstakil plaza kiraladı. British Tobacco, Oycan'da idi, daha da büyüyerek ve bu kez 5-6 kat birden tutarak Veko Giz Plaza'ya taşındı" ifadelerini kullanıyor.

Kiracılarla anlaşma yoluna gidildi

Akbank'ın Veko Giz Plaza'daki, bazı  katları boşalttığını fakat onların yerine kısa süre içinde irili ufaklı firmaların geldiğini ekleyen Ahmet Koz, bu gelişmenin krizin derinleşmesinden sonra yaşandığına işaret ediyor.

Maslak'ta boşalan bazı plaza katlarının yerine irili-ufaklı firmalar eskisi kadar kısa süre içinde olmasa da, talep gösteriyor. İrili-ufaklı firmalar yer değiştiriyor. Bunlar arasında yerli ve yabancı firmalar da yerliler de var. Ahmet Koz, kriz öncesinde bazı katlar boşalmadan yeni kiracılarla anlaşmalar yapıldığını hatırlatarak "Bu kez o kadar hızlı olmasa bile bir süre sonra akış sağlanıyor. Önemli olan gösterge de bu. Bu hareket bir şekilde devam ediyor. Yoğun yer boşaltma olmamasında, kiracıların gayrimenkul sahipleri ile anlaşmış olması da etkili olmuştur" şeklinde açıklamada bulunuyor.  

Ayazağa ve Seyrantepe'ye doğru genişleme başladı

Maslak'ta hemen hemen her plazanın sahipleri farklı. Kat kat sahipler var. Yeni bağlantı yolları bölgeyi olumlu şekilde etkilemiş durumda. Metro da tam anlamıyla faaliyete geçince bölgede çalışanlar oldukça rahatlayacak. Büyük inşaat firmalarının yeni plazalar yapabilmesi için arazi de kalmayan Maslak'ta bu tip yerlerin sayısı bir elin parmaklarını geçmiyor. Ne var ki; eski binaların yerine yenilerinin yapılması eğilimi var. Talep, Maslak'ın içlerine, Ayazağa yönüne doğru gidiyor. Hatta Seyrantepe yönüne doğru gidiş başladı. Bunun yanında, yerli-yabancı grupların iştahını kabartan Atatürk Oto Sanayi Sitesi ise geniş bir arazi üzerine yayılıyor. Plazalarda, ofislerin metrekare kiraları kriz öncesi aidatlar da eklendiğinde 40 dolara yaklaşmıştı. Şimdi 30 dolar seviyeleri konuşuluyor. Satılıklarda ise metrekare fiyatları (A sınıfı plazalarda) 2 bin 500-3 bin 500 dolar arasında değişiyor. Krizde biraz düşüş oldu ama bu da normal karşılanıyor.
Okhan Şentürk/Ekonomist