Uzun vadeli konut kredilerine dikkat!

Uzun vadeli konut kredilerine dikkat!



Konutta üretici firmaların alıcıları 120 aya kadar uzayabilen kredilendirme seçenekleri ile cezbetmeye çalıştıklarını basından izliyoruz

 



Sözkonusu krediler bankalardan kullanıldığı sürece konutların üretimi ve teslimi anlamında risk azalmaktadır, çünkü bankalar da kredilendirdikleri konutlarla ilgili olarak üreticilerle birlikte sorumluluk taşımaktadırlar. Bu sorumluluk bankaları özellikle proje aşamasındaki konutları kredilendirirken çok seçici olmaya itmektedir. Ülkemizde bitmiş ve kat mülkiyetli konutlar için bankalardan kullanılabilecek belirli standartlara sahip "mortgage" kredileri yanında henüz proje ve inşaa halindeki konutlar için bankaların müteahhit firmadan teminatlandırmak suretiyle alıcılara kullandırdığı konut kredileri de sözkonusudur. Bu tip krediler müteahidin finansal gücü dikkate alınarak ve proje riskleri gözetilerek kullandırıldıkları ve aslında alıcının değil müteahidin riskleri gözönüne alınarak tesis edildiği için bankalarca her konut projesine verilmesi sözkonusu değildir. Diğer yandan müteahhit teminatındaki bu krediler de konutlar tamamlanınca bankalar lehine ipoteğe dönüştürülmekte ve müteahhitler kredinin sorumluluğunu konut bitirilip teslim edildikten sonra alıcıya devretmiş olmaktadırlar.

Bahsetmek istediğimiz risk, müteahhitlerin projelerini bankalardan kredilendiremedikleri yada faiz veya vade gibi koşullarda istedikleri rekabetçi şartları oluşturamadıkları için kendilerinin açtıkları kredilerde oluşmaktadır. Çünki bankalardan müteahhit teminatı, kefaleti veya buna benzer garantiler karşılığında alıcılara kullandırılan krediler bankalar tarafından bir seferde ve kredinin kullanıldığı anda alıcıya, oradan da müteahhide ödenmekte ve bu nedenle kredinin %100'ü müteahhit tarafından inşaat finansmanında kullanılabilmektedir. Ancak müteahhit firmanın kendi bilançosundan yaptığı kredilendirme işlemi sonucunda ise ancak aylık geri ödeme tutarları kadar bir tahsilat mütehahit tarafından inşaat finansmanında kullanılabilmektedir. Dolayısıyla müteahhit firma 60 aylık bir kredilendirme yaparsa ancak anapara ve faiz toplamının 1/60'ı tutarındaki bir tahsilatı aylık olarak inşaat finansmanında kullanabilecektir.

Eğer müteahhit firma bu yöntemi temel kredi ve finansman senaryosu olarak kullanıyor ise bu durum akla inşaatın tamamlanarak teslimine ilişkin riskleri getirmelidir. Doğal olarak yaratılan finansman ile inşaatın maliyetleri uyum içinde gitmeli ve açık oluşmamalıdır ki inşaat zamanında tamamlanabilsin. Bu ana kurala uyulmaksızın piyasada izlenen bir diğer finanman şekline "ponzi finansmanı" adı verilmektedir; bu şekilde müteahhit ilk projesinde inşaat maliyetlerini karşılamakta açık vermeye başladığında bir sonraki projesinin ön satışlarından gelen gelirleri ilk projesine yönlendirmekte ve bu uygulama birbirini takip ederek devam ettirilmeye çalışılmaktadır. Tabiki bu sürdürülebilir bir model değildir. En son projenin satışında bir duraksama, aksama yada ekonomik kriz gibi durumlarda son proje açıkta kalmakta ve bu şekilde alıcıların mağduriyetine kapı açılmaktadır. Bu uygulama maalesef birçok müteahhit şirket tarafından yapılmaktadır.

Temelde hiç ön satış yapılamasa bile eldeki projenin finansman kaynaklarının maliyetleri karşılayabilmesi gerekli iken, özellikle hızlı büyüme dönemlerinde firmalar özkaynak veya kredi finansmanının kat kat üzerinde ön satış gelirlerine güvenerek bir anlamda "kaldıraçlı bir büyüme" gerçekleştirmekte ama ilk satışların durakladığı noktada finansman açığına düşmekte ve projeler durmaktadır.

Ponzi finansmanı uygulanmasa dahi alıcılar için bir risk noktası  da alıcıların geri ödeme tutarları ile inşaat maliyetlerinin zamanlamasının uyuşmamasıdır ki bu konutun zamanında teslimi için hayati bir konudur. Binlerce konutu içeren toplu konut inşaat projeleri oldukça komplike projelerdir ve finansman yapısı çok dikkatli analiz edilmelidir. Genellikle bu projelerin ilk 6-8 ayı proje dizaynı ve hazırlık çalışmaları ile geçmektedir ve maliyetin yaklaşık %2-3'ü bu dönemde oluşmaktadır. Bu tip toplu konut projelerinin inşaat dönemi ise hazırlığı takip eden 30-36 ay süresince olmakta ve maliyetin yaklaşık %20'si ilk 12 ay, %50'si takip eden 12 ay ve %30 kadarı ise son 12 ay süresince oluşmaktadır (hazırlık dönemi maliyetlerini gözardı ediyoruz). Bu şekilde proje kararından bitime kadar 36-40 ay arası bir süre sözkonusudur.

Bilindiği  üzere özellikle büyüme dönemlerinde birçok proje daha hazırlık evresinde, birkaç resim ve bir maket marifetiyle satılmaktadır. Yukarıda belirtiğimiz gibi bu şekilde satışlar banka kredisiyle yapılmış ise müteahhit daha çivi çakmadan inşaat finansmanını bankadan sağlamış olmaktadır. Halbuki eğer satışları müteahhit firma kredilendirecekse kredi dönüşleri ile maliyetlerin oluşumu arasında hayati bir denge vardır. Maliyetlerin genel dağılımına bakarsak;  ilk yıl ayda ortalama %1,6, ikinci yıl ayda ortalama %4,2, son yıl ise %2,5 gibi maliyet realizasyonundan sözedebiliriz. Yani mütehahit sözverdiği dönemde inşaatı tamamlayabilmek için her ay ortalama bu oranda para bulmak zorundadır. Eğer müteahhit kredilendirmesinde anapara ve faiz aylık geri ödemelerinde bu oranlar yakalanamaz ise müteahidin nakit açığı oluşur ve proje riske girer. Dolayısıyla projenin tamamı satılmış olsa dahi eğer kredi mekanizması doğru değilse ve yeterli kar marjı yok ise projenin tamamlanması yine risk altındadır.

 Örneğin bir konut projesinde maliyet 100 TL, satış fiyatı ise 130 TL ise ve satışlar %1 peşin, %30 konutun tesliminde, %69 banka kredisi şeklinde yapılmakta ise aslında maliyetin 91 TL'si satış anında tahsil edilmiş olmaktadır. Verdiğimiz örnek için aslında tahsil edilen 91 TL ile inşaatın maliyetlerinin neredeyse garantilendiği ve müteahidin kalan 39 TL'nı teslimle alarak karını teslime ertelediği sonucu çıkarılabilir. Bu da projenin zamanında teslimi için önemli bir ipucudur.

İkinci örneğimizde ise; maliyeti 100 TL, satış fiyatı 110 TL olan satışları yavaş gittiği için ucuz fiyata kampanya yapan bir proje varsayalım. %20 peşin, 12.nci ayda %10 ve teslimde %10 ara ödemeleri olan, aradaki %60 için ise müteahhit tarafından 60 ay kredi verilen bir proje olsun bu. Bu şekilde ilk 12 ay sonunda 46,2 TL toplanmış (%20 peşin + %10 ara ödeme ve toplam %12 aylık geri ödemeler) olacak ve aynı dönemde maliyetlerin yaklaşık %20'si yani 20 TL oluşacaktır. İkinci 12 ayda ise yanlızca kredi geri ödemelerinden 13,2 TL tahsil edilebilecek ve maliyetin %50'si oluşacaktır. Böylece ikinci yıl içerisinde ilk yılın 26,2 TL nakit fazlasının kullanılmasına rağmen 10,6 TL nakit açığı ortaya çıkacaktır. Üçüncü 12 ay sonunda teslim ara ödemesi ile toplam 24,2 TL daha tahsil edilecek ve bu dönemde 30 TL maliyet oluşacağından 5,8 TL daha nakit açığı oluşacaktır. Görüldüğü gibi 12.nci aydan sonra projenin sonuna kadar 16,4 TL nakit açığı oluşmaktadır. Firmanın 5 yıl sonunda 10 TL karı oluşacak olmasına rağmen firma, ara dönemde ortaya çıkan nakit açığını kapatmak için geçici finansman olanaklarına yönelmek zorunda kalacak, pahalı kredi kullanacak, ucuza toplu satış yapmaya çalışacak, maliyetleri karşılamak için tedarikçilerle barter anlaşmalarına girecek veya ponzi benzeri yöntemlere teşebbüs edecektir (zaman farkı dikkate alınmaz ise 16,4 TL'lik açık ve kredilendirilen 4 ve 5.nci yıllarda elde edilecek toplam 26,4 TL gelirler sonunda 10 TL kar oluşacaktır). 

Sonuncu örneğin gösterdiği şey; ucuz fiyatlı satılan yani yeterli kar marjı olmayan projelerin uzun vadeli kredilendirilmesinde dönemsel nakit akışı dengesizlikleri nedeniyle tamamlanma riski oluşabilecek olmasıdır. Ne yazıkki birçok müteahhit firma bu dengeleri gözetmeksizin satış kampanyası düzenlemektedir. Müteahhit için çalışan tedarikçi ve imalatçıların nakit akışlarının aksaması projenin tamamlanması riskini doğurmaktadır.

 Buradan çıkarmamız gereken sonuç; basında reklamları yeralan fiyatları çok uygun gözüken, çok düşük peşin ödemeli ve uzun vadeli bir takım kredilerle satılan bazı konut projelerinde koşulların başta alıcıya çok uygun gelmesine rağmen aslında projenin tamamlanabilmesi anlamında riskler sözkonusu olabileceği ve konut alıcılarının bu sistemle zarar görmesinin mümkün olmasıdır. Bazen çok iyi gibi gözüken bazı seçenekler aslında inanmak için fazla iyi olabilir!. Konut almak isteyenlerin müteahhit şirketlerin uyguladıkları fiyat-kredi politikasına dikkat etmelerinde çok büyük yarar bulunmaktadır.