Yüksek kira Beylikdüzü'nden taksitle ev aldırıyor

Son 10 yılda çok hızlı gelişen Beylikdüzü semti, E-5'in her iki yakasında birçok önemli konut projesine ve kooperatiflerin hayata geçirdiği sitelere ev sahipliği yapıyordu. Yeni ilçeler belirlenirken Beylikdüzü tam ortadan ikiye ayrıldı. İstanbullular, bugün Esenyurt sınırları içinde kalan E-5'in sağ bölümünü de Beylikdüzü olarak düşünüyor. Zaten proje geliştiren firmalar da 'Beylikdüzü' adını kullanarak satışa çıkıyor.

Her keseye göre konut
Bir anlamda paylaşılamayan Beylikdüzü "bölgesi"ni mercek altına aldık. İrili-ufaklı projelerde, 2010-2011 teslimi lüks dairelerin fiyatı 60-70 bin TL'den başlayıp, yarım milyon TL'yi de geçebiliyor. Beylikdüzü Migros'un hemen yanında yükselen Skyport, bölgenin hem en yüksek, hem en dikkat çekici binası. Skyport'un 12-19'uncu katları arasındaki dairelerin fiyatları 500 bin dolar sınırını da geçebiliyor. Esenyurt ilçesi sınırı içindeki Astrum Towers, İsthanbul Evleri, Innovia, Story Residence, Fi-Yaka Beylikdüzü de son dönemde dikkat çeken projeler.

Birçok inşaat şirketi ve kooperatif de konut talebini fırsata çevirmeye çalışıyor. Bölgedeki lüks projelerde dairelerin metrekare fiyatı 2 bin doları geçebiliyor. Emlakçılar, "Bölgede 1+1 ve 2+1 arayışı yoğunlaştı. Yoğun konut stokuna rağmen özellikle 2+1 daire talebine cevap verilemedi. Özellikle 100-120 bin TL'ye kadar yeni daireler kısa sürede alıcı buluyor. Lüks konut stoku kriz öncesi şişmişti. Buna rağmen yine de birçok lüks proje geliştirildi, bazılarında 40-45 metrekareden başlayan 1+1'ler bile 120-170 bin TL aralığına kadar çıkıyor" diyor.

Kredi maliyeti düştü
Beylikdüzü'nde faaliyet gösteren Century 21 Mozaik Gayrimenkul'ün brokeri Can Kurtkal, 2003 sonrası özellikle 2005-2006'da bölgenin hareketlendiğini hatırlatarak "2006'dan sonra biraz piyasa biraz daha durgunlaşmıştı. Konut arzının devam ettiği, talebin durduğu 2-3 yıl geçirdik. Kriz yüzünden fiyatlar artmadı, konut kredisi maliyetleri de düşmeye başlayınca yeniden canlanma başladı. Merkezi semtlerde bulunamayacak fiyatlardan nitelikli projelerde daire sahibi olunuyor" diye konuşuyor.

Kısa vadede konut fiyatlarının değişmeyeceğini düşünen Can Kurtkal, "Bölgede 100-120 bin TL'ye daire alıp 600-700 aralığında kiraya vermek mümkün. 2+1'ler daha çabuk kiracı buluyor. Bakırköy, Bahçelievler, Avcılar'da oturan kiracılar, konut kredisi alıp, 1000-2000 TL aralığında kira ödemektense aynı parayı kredi taksidine ayırıyor" diyor.
 
Sitelerde havuz standart haline geliyor
REMAX Delta ofisi gayrimenkul danışmanlarından Hakan Konyar, Beylikdüzü bölgesinde son dönemde yeni deprem yönetmeliğine uygun yapılan, mühendislik hizmetlerinin son versiyonlarından yararlanan projelerdeki nitelikli konutlara talebin arttığını ifade ediyor. Hakan Konyar, "İnsanlar kapalı otoparkı, havuzu, güvenliği olan sitelerde oturmak istiyor. Hatta sitelerde son dönemde resepsiyon, otopark-vale, süpermarket-mağazalar, cafe, fitness salonu, sauna gibi hizmetler de asgari standart haline geldi" diyor. Rezidanslarda, büyük sitelerde tenis kortu, basket-voleybol sahası, yürüyüş alanları, mini mobil aracı ile site içi servis, çocuk parkını ve site içini kamera ile evden görüntüleme hizmetleri de sunulduğunu aktaran Konyar, 2009-2010 yılı içinde bitecek büyük projelerle 5000-6000 yeni konutun sahiplerini bulacağını söylüyor.

Çok ciddi anlamda 2+1 daire ihtiyacı var
REMAX Delta Gayrimenkul'e bağlı çalışan gayrimenkul danışmanı Hakan Konyar, Beylikdüzü bölgesine özellikle yeni evlenenler, boşanmışlar, yalnız yaşayanlar ve emeklilerden ciddi talep olduğuna dikkati çekiyor ve "En çok 2+1'ler tercih ediliyor. Hem aidatların daha uygun olmasından dolayı; hem de nispeten küçük konutların ısınma giderinin kışın daha az olmasından. Yeni evlenenler, karı-koca çalıştıkları için eskisi gibi misafirleri de gelmiyor. 2+1 daireler kısa sürede el değiştirir veya kiralanır" diyor. Bölgede uygun fiyatlı 2+1'lere talebin önümüzdeki birkaç yılda süreceğini düşünen Hakan Konyar şöyle devam ediyor: "Çok ciddi anlamda 2+1 konut ihtiyacı var. Geçmişte çok sayıda 3+1 ve 4+1 daire yapıldı. Şu an ciddi stok var. Bu daireleri azımsanmayacak bir kısmı boş. 150-160 metrekare daireler, bölgeyi tercih eden müşteri profili için çok büyük. Innovia gibi çok konut bulunan projelerde de İsthanbul Evleri'nin üçüncü etabında da 3+1'ler çok. Ben büyük stok olduğunu düşünüyorum."

600-700 TL'den kiraya vermek üzere daire arayanlar arttı

BEYLİKDÜZÜ bölgesinde, sadece E-5'e yakın lokasyonlar değil, 10-15 dakika yürüme mesafesindeki arka kesimlerde çok daha ucuza daireler bulunabiliyor. Bu anlamda Mehterçeşme mahallesi öne çıkıyor. Nitelikli projelerde yer alan 2+1'ler, 120-150 bin TL aralığında talep görürken, eskiden gecekondu mahallesi olan arka kesimlerde yeni apartmanlarda zemin katlardaki 2+1'leri 55-60 bin TL'den başlayan fiyatlara bulmak mümkün. Müstakil apartmalarda çok sayıda 80-100 bin TL'lik 2+1'ler de var. Ancak bölgeyi tercih edenlerin önemli kısmı site içinde, kapalı otoparklı ve deprem güvenliği sunan konutlar istiyor. REMAX Delta'dan Hakan Konyar, Beylikdüzü'nde kilometrekare başına nüfusun hala düşük sayılabileceğine işaret ederek "İlçe nüfusu 200 bin. Kilometrekareye 5 bin kişi düşüyor. Bahçelievler, Bayrampaşa, Bağcılar ve Bakırköy'de bu rakam 25-30 bini buluyor" diyor. Ramazan'ın ilk günlerinde talebin yavaş gittiğini ancak, konut kredisi faizlerindeki gerilemeye bağlı olarak talepte canlılığın artacağını ifade eden Hakan Konyar, "Kiralamada da 2+1 daireler öne çıkıyor. Yatırımcılar da 600-700 TL'den kiraya vermek üzere 2+1 daire arıyor. Yeni sitelerde 2+1'leri 700-750 TL'den kiraya vermek mümkün oluyor. 3+1'lerin kiraları ise 750 TL ve üzerine gidebiliyor" diye konuşuyor.
 
Kira miktarı değil nitelik öne çıktı

EMLAKÇILARIN verdiği bilgilere göre; Beylikdüzü bölgesinde ara katlardaki 2+1'ler minimum 500 TL'ye kiralanıyor. 15 yıllık binalarda bulunan daireler daha uygun fiyata kiralanıp satılıyor ancak talep daha çok deprem sonrası konutlara. Masraflı daire tutmak istemeyenler, "50-100 TL daha yüksek paraya site içinde daire bulurum" mantığı ile hareket ediyor. Hakan Konyar, bu noktada şu bilgileri veriyor: "Kombili sistem isteyen de çıkıyor ancak, nitelikli konut projelerinde artık merkezi sistem kombi ve her daireye de tüketime göre fatura çıkaran payölçerler kurulması yaygın. Merkezi sistem-payölçerli yerlerde, yüksek bulunan sabit rakamlar değil, tüketime göre fatura çıkıyor. Müstakil kombili yerlerin sayısı azalmaya başladı. Payölçerli proje sayısı artıyor. İnsanlar payölçerden memnun. Gündüzleri çalışanlar, alt ve üst katlardaki daire sakinleri payölçeri açıyorsa akşamları sıcacık eve geliyor. Abonelik formalitesiyle de uğraşmak zorunda kalınmıyor. Bürokrasi için 1-2 gün gidiyor. Site yönetimine, ne kadar kullandıysanız onun parasını ödüyorsunuz. 3+1 daireleri niteliksiz apartmanlarda 500-600 TL'ye kiralamak mümkün. Nitelikli projelerde ise 800-1500 TL aralığında 3+1 bulunuyor. En kârlı dönüşüm, 1+1'lerde... Yatırımcılar için de 1+1 ve 2+1 olmak çok avantajlı. 1+1'leri apartmanlarda bile 450-500 TL'ye kiraya vermek mümkün. Nitelikli projelerde 1+1'ler için 200 TL aidat ve 900 TL kirayı göze alanlar var (Mesela Story Residence). Niteliksiz apartmanlarda ara katlardaki 1+1'leri minimum 60 bin TL'den 90 bin TL'ye kadar bulmak mümkün. Nitelikli projelerde, rezidanslarda ise 1+1'ler 100 bin TL'den başlıyor 170 bin TL'ye kadar çıkıyor. Yeni yaşama geçilen Skyport, en yüksek fiyatlı proje. 12-19'uncu katlar arasında, 525 bin dolara daire var. Yabancılar da soruyor. Projede yaşam başladığı için pazarlık payı azaldı. Daireler natamam, yani dekorasyonsuz veriliyor."
 
Emlak ofisleri 'nabız' tutuyor

REMAX Delta Gayrimenkul'den Hakan Konyar, geçmişte müşteri talebine bakmadan çok sayıda lüks konut yapıldığını, 1+1 ve 2+1'lere talep olmasına rağmen 3+1 ve 4+1'lik konutlar üretildiğini hatırlatarak "Umarım bundan sonra Beylikdüzü'ne yapılacak projelerde müteahhitler bizim gibi emlak firmalarına danışarak müşterilerin istekleri doğrultusundaki projelere imza atarlar" diyor. Hakan Konyar, emlak ofislerinin müşterilerinin nabzını tuttuğunu, konut talebinin 1+1 ve 2+1'lerde yoğunlaştığını ifade ediyor ve şunları söylüyor: "Biz ofis olarak birçok müteahhit ile görüştük. Stokların şişmesini istemiyoruz. Müşterilerimizin öncelikli tercihi 2+1 daire. Kapalı otoparklı, güvenliği, çocuk parkı olan ultra lüks olmayan konutlar talep görüyor. 2009-2010 sezonunda Beylikdüzü'nde 3+1 ultra lüks, lüks konutların stokları artmaya devam edecek. Gelen müşteriler maksimum 150 bin TL'den, nitelikli projedeki 2+1'leri arıyor. Bu tipte tipteki 2+1'lere cevap verilemedi. Bu tip konutlar yok denecek kadar az. Yalnız yaşayan, yeni evli, emekli, boşanmış aile fertleri 2+1 yeni konut arayışı içinde. Merkezi semtlerdeki ev sahipleri de dairelerini satıp Beylikdüzü'ne taşınmak istiyor."
 
Tüketici dernekleri 5 yıldan uzun vade önermiyor

BANKALAR tek tek konut kredisi faizlerini aşağı çekerken, başlangıçta yüksek görülen 'kamisyon-dosya masrafı' gibi maliyetlerin de aslıda pazarlığa tabi olduğu unutuluyor. 2-3 bin TL'yi bulan masrafları pazarlıkla 1000 TL'nin bile altına çektiğini söyleyen tüketiciler var.
Tüketiciler Derneği Genel Başkanı Engin Başaran da önemli uyarılar yapıyor:
- Konut kredisi alanlara, sabit faizli ve vadesi 5 yıldan uzun olmayan kredilerin tercih etmelerini öneriyoruz.
- Konut satın almak, pahalı bir yatırım ve kişinin yaşamındaki en önemli kararlardan biri.
- Konut satın alırken çoğu zaman krediye ihtiyaç duyuluyor, özellikle 5 yıldan uzun vadeli kredi almak mevcut ekonomik şartlarda riskli.
- Banka kredisi kullanan yüzlerce kişi hacizle karşı karşıya kaldı.
- Bu nedenle, bu kadar önemli bir konuda, konut satın alırken çok iyi düşünülmeli, doğru karar verilmeli.

Masraflara dikkat
- Konut kredilerinde faizlerin düştüğü, vadelerin uzadığı haberleri arttı ancak, yüzde 1'in altına düşen faizlerin sanki 3 yıl veya 5 yıl gibi uzayacağı izlenimi var.
- Oysa ilk yıl yüzde 1'in altına düşen faizler, ikinci yıl biraz, üçüncü yıl daha da yükselerek devam ediyor.
- Araştırma yaparken yalnızca ilk 1 yıllık değil, izleyen diğer yıllarda da faizin ne kadar olacağı sorgulanmalı.
- Sözleşmelerde bu bilgilerin mutlaka yazılmasına dikkat edilmeli.
- Çok önemli bir sorgulama da 'masraflar' için yapılmalı. Komisyon masrafları kalem kalem sorguladıktan sonra ve faizle birlikte değerlendirilmeli.
Ali Öztürk/Hürriyet Seri İlanlar