2009'da emlak piyasası ne olacak?
2009'da Türkiye emlak piyasasının durumu ne olacak?
2007 yılı sonunda yaptığı 2008'e ilişkin değerlendirmede en doğru tahmini yapan Yapı Kredi Koray Genel Müdürü Yücel Ersöz 2009 yılını www.emlakkulisi.com için değerlendirdi.
2009'da Türkiye emlak piyasası ne durumda olacak? İşte Yücel Ersöz'ün yorumu...
1)Makroekonomik Riskler:
Bir kaç yıldır vurguladığım cari açık sorunu artık ekonominin sağlığını tehlikeye atmaya başladı. Düşük kur - yüksek faiz politikasının bir sonucu rekor düzeyde cari açık, diğer sonucu ise özel sektörün yabancı para bazlı kredilerle olağanüstü borçlanması oldu.
Son yıllarda cari açığın finansmanını sağlayan sıcak para çekme ve özelleştirme / yabancıya satış yöntemleri 2008'de cari açığı kapatmaya neredeyse hiç katkıda bulunamadı. Bunun yerini özel sektörün borçlanması aldı.
Döviz kurlarında beklediğimiz düzeltme sonunda gelince özel sektör tehlikeli olabilecek bir kısa pozisyonda yakalandı. Ancak borçların önemli bir bölümünün bir yıldan uzun vadeli olması umut verici bir gerçek. Dünya piyasalarındaki kredi sıkışıklığı 2009'da büyük oranda ortadan kalkabilirse özel sektörün borçlarını daha kolay döndürmesi söz konusu olabilir.
Ancak gerek iç gerekse dış talepteki ciddi daralma reel sektöre sıkıntılı günler yaşatacak gibi görünüyor.
IMF'yle yapılması olası olan stand by konusunda oldukça ağır yol alınıyor olması ve çelişkili mesajlar gelmesi tedirgin edici. Bununla beraber ekonomi yönetiminin çok yakın zamana dek vurguladığı "kriz bizi etkilemeyecek" söyleminin ortadan kalkmış olması ümit verici bir gelişme. Hükümetin özellikle cari açık, işsizlik, ve daralan iç talep sorunları konusunda çok daha hızlı davranması gerektiğine inanıyorum.
2009 yılını az da olsa bir büyümeyle bitirebilirsek bunun bir başarı addedilmesi gerektiğini düşünüyorum.
2)Konut Sektörü:
İkinci el piyasasında fiyatların ciddi oranda düşeceğini beklemiyorum. İstanbul'daki evlerin yaklaşık %70'i ailelerin %25'inin elinde. Yatırım amacıyla ev almış olan bu aileler evlerini çok iyi fiyatlar görmedikçe satmak istemeyeceklerdir. Kuşkusuz buna istisnalar olabilir. Çok zorda kalan bir takım işadamları evlerini nisbeten düşük fiyata satabilir. Ama bu istisnaların ikinci el piyasasını ciddi oranda etkileyeceğini düşünmüyorum.
Bankaların bir çoğu konut kredilerinde muslukları kıstığı gibi vadeleri kısalttılar. Bunun sonucu olarak aylık taksit miktarı son derece yüksek düzeylere gelmiş durumda. Türkiye'deki gelir dağılımına bakınca gelir düzeyin en yüksek %10'luk dilimdeki haneler dışındakilerin bu koşullarda ev kredisi kullanabilmesinin oldukça zor olduğunu görüyoruz.
Gayrimenkul firmalarının yeni proje geliştirmede çok daha seçici olacağını, toplam hacmin küçüleceğini düşünüyorum. Başlamış projeleri hızla nakde döndürmek zorunda olan firmalar faiz sübvansiyonu yaparak %20'yi bulan oranlarda örtülü indirim yapmak zorunda kalacaklar.
Önümüzdeki bir yılda en başarılı konut projelerinin üst gelir grubuna yönelik, ancak makul fiyatlanmış projeler olacağını düşünüyorum. İstanbul'da metrekare fiyatlarının 15 - 20 bin dolarlara kadar çıkabilmesi beklentilerini gerçekçi bulmuyorum. İstanbul; Moskova, New York, Londra veya Dubai gibi dünyanın her yerinden en zenginleri çeken bir kent değil. Oysa sözünü ettiğim bu diğer kentlerde fiyatları astronomik düzeylere çeken çoğu kez o kentlerin yerli halkı değil, yeni dünya düzeninin zenginleri oluyor.
3)Alışveriş Merkezleri:
GYODER'in yakın zamanda yaptırdığı bir araştırmada farklı ülkeler için toplam yıllık perakende harcama potansiyeli / toplam AVM alanı oranı hesaplanmış. Bu oran Türkiye'de 48000 Dolar /m2 iken Fransa, İtalya , İspanya gibi gelişmiş Akdeniz ülkelerinde 30000 Dolar /m2 civarında. Demek ki toplam harcama potansiyeli hiç artmasa bile daha mevcut alışveriş merkezlerimizi %50 oranında artırsak bile ancak ülkemizin potansiyelini tümüğyle kullanmış oluyoruz gibi görünüyor.
Bir çok kez "Türkiye'de toplam nüfusa oranla AVM alanı çok az" gibi yanıltıcı istatistiklere bağlı yorumlar yapıldı. İtiraf etmeliyim ki yukarıda bahsini ettiğim oran ülkenin satın alım gücü ve nüfusunu birlikte hesaba kattığı için gördüğüm en gerçekçi istatistik. Ancak burada da bir yanılgı var. Nedenlerini şöyle sıralayabilirim:
Türkiye'de her 100 YTL'nin 65- 70 YTL'si Pazar ve sokak alışverişinde harcanıyor. Çünkü bu AVM alışverişine göre çok daha hesaplı bir seçenek. Bu alışkanlığı gelir dağılımının bu denli bozuk olduğu, orta direğin ortadan kalkmış olduğu ülkemizde değiştirebilmek son derece zor.
Türkiye'de nüfusun %30'u kırsal kesimde yaşıyor. Nisbeten düşük de olsa bu kesimin harcama potansiyelini bir AVM'ye çekmek olanaksız.
Hatırı sayılır büyüklükte bir AVM alışverişi çoğunlukla araba sahipliğini de gerektiriyor. Buna alternatif olarak toplu taşıma olanaklarının çok iyi olmasını gerektiriyor. Yukarıda bahsini ettiğim Avrupa ülkelerine göre bu iki kriterde geride olmamız tüketiciyi alışveriş merkezine çekip büyük alışveriş yaptırmamızın kolay olmadığına işaret ediyor.
Regülasyonlardaki zaaflardan dolayı gelir dağılımının görece yüksek olduğu bölgelerde yan yana açılan bir çok AVM var. Dolayısıyla yukarıdaki oranın salt değerine bakmak yanıltıcı olur.
Tüketici güven endeksi son yılların en düşük düzeylerine şimdiden indi. Türkiye, krizin henüz başında ise - ki böyle olduğuna inanıyorum - perakende pazarı için 2009'da daha zor günler geliyor demektir.
Bu nedenlerden dolayı Türkiye'de 2009 içinde AVM pazarında önemli bir düzeltmenin başlayacağına - hatta başlamış olduğuna - inanıyorum. Bu düzeltme kiraların düşmesi, çok iyi konumda olanlar dışındaki AVMlerde yatırımcıların getirilerinin başta düşünülenden çok daha düşük olması yönünde olacaktır.
Olduça karamsar olan bu değerlendirmenin istisnası konut sektöründe olduğu gibi üst gelir grubuna hitap eden, konumu iyi olan, ve çok iyi işletilen AVMler olacaktır. 2009 yılında işletme firmalarının öneminin tüm AVM yatırımcıları tarafından çok daha iyi anlaşılmaya başlayacağını düşünüyorum.
4)Ofis Sektörü:
2009'da çok iyi konumda olan ofislerde ikinci el piyasasının canlı olmaya devam edeceğini, dolar ve faizdeki son çıkışlardan iyi para kazanmış olan, ancak bu çıkışın sürmeyeceğini bildiğinden alternatif yatırım araçları arayan yatırımcıların iyi konumda A sınıfı ofislere yatırım yapacağına inanıyorum.
Yeni ofis projelerinin 2009'da hızla azalmasını bekliyorum. İstanbul'da A sınıfı ofis bulabilmenin hemen hemen olanaksız hale geldiği Zincirlikuyu - Levent - Esentepe aksındaki talep yeni projeler konusunda bizi yanıltmamalı. Bu bölgede yeni proje yapılabilecek hemen hiç arsa kalmamış olduğu unutulmamalı. Ancak bu bölgede ikinci el ofis fiyatlarının düşmeyeceğine ve piyasanın yukarıda bahsini ettiğim nedenlerden dolayı canlı kalacağına inanıyorum.
Yücel Ersöz 2007 yılı sonunda ne demişti?
Kötümser senaryo:
2008 yılı içinde döviz fiyatlarında ciddi bir düzeltme yaşanır, buna endeksli olarak faizler yükselir. Ev kredisi aylık faizleri yılsonunda %2 -3 arasında olur. Ucuz ithal tüketim malları avantajı ortadan kalkacağı için enflasyondaki düşüş eğilimi sona erer, durgunluk ve artan enflasyon bir arada yaşanır. Konut fiyatları sabit kalır, sektörde yıllık büyüme %3'ün altında kalır. Mevcut AVM yatırımları devam eder, yeni yatırım yapılmaz. Ofis sektöründe ciddi sıkıntılar yaşanır.
2009'da Türkiye emlak piyasası ne durumda olacak? İşte Yücel Ersöz'ün yorumu...
1)Makroekonomik Riskler:
Bir kaç yıldır vurguladığım cari açık sorunu artık ekonominin sağlığını tehlikeye atmaya başladı. Düşük kur - yüksek faiz politikasının bir sonucu rekor düzeyde cari açık, diğer sonucu ise özel sektörün yabancı para bazlı kredilerle olağanüstü borçlanması oldu.
Son yıllarda cari açığın finansmanını sağlayan sıcak para çekme ve özelleştirme / yabancıya satış yöntemleri 2008'de cari açığı kapatmaya neredeyse hiç katkıda bulunamadı. Bunun yerini özel sektörün borçlanması aldı.
Döviz kurlarında beklediğimiz düzeltme sonunda gelince özel sektör tehlikeli olabilecek bir kısa pozisyonda yakalandı. Ancak borçların önemli bir bölümünün bir yıldan uzun vadeli olması umut verici bir gerçek. Dünya piyasalarındaki kredi sıkışıklığı 2009'da büyük oranda ortadan kalkabilirse özel sektörün borçlarını daha kolay döndürmesi söz konusu olabilir.
Ancak gerek iç gerekse dış talepteki ciddi daralma reel sektöre sıkıntılı günler yaşatacak gibi görünüyor.
IMF'yle yapılması olası olan stand by konusunda oldukça ağır yol alınıyor olması ve çelişkili mesajlar gelmesi tedirgin edici. Bununla beraber ekonomi yönetiminin çok yakın zamana dek vurguladığı "kriz bizi etkilemeyecek" söyleminin ortadan kalkmış olması ümit verici bir gelişme. Hükümetin özellikle cari açık, işsizlik, ve daralan iç talep sorunları konusunda çok daha hızlı davranması gerektiğine inanıyorum.
2009 yılını az da olsa bir büyümeyle bitirebilirsek bunun bir başarı addedilmesi gerektiğini düşünüyorum.
2)Konut Sektörü:
İkinci el piyasasında fiyatların ciddi oranda düşeceğini beklemiyorum. İstanbul'daki evlerin yaklaşık %70'i ailelerin %25'inin elinde. Yatırım amacıyla ev almış olan bu aileler evlerini çok iyi fiyatlar görmedikçe satmak istemeyeceklerdir. Kuşkusuz buna istisnalar olabilir. Çok zorda kalan bir takım işadamları evlerini nisbeten düşük fiyata satabilir. Ama bu istisnaların ikinci el piyasasını ciddi oranda etkileyeceğini düşünmüyorum.
Bankaların bir çoğu konut kredilerinde muslukları kıstığı gibi vadeleri kısalttılar. Bunun sonucu olarak aylık taksit miktarı son derece yüksek düzeylere gelmiş durumda. Türkiye'deki gelir dağılımına bakınca gelir düzeyin en yüksek %10'luk dilimdeki haneler dışındakilerin bu koşullarda ev kredisi kullanabilmesinin oldukça zor olduğunu görüyoruz.
Gayrimenkul firmalarının yeni proje geliştirmede çok daha seçici olacağını, toplam hacmin küçüleceğini düşünüyorum. Başlamış projeleri hızla nakde döndürmek zorunda olan firmalar faiz sübvansiyonu yaparak %20'yi bulan oranlarda örtülü indirim yapmak zorunda kalacaklar.
Önümüzdeki bir yılda en başarılı konut projelerinin üst gelir grubuna yönelik, ancak makul fiyatlanmış projeler olacağını düşünüyorum. İstanbul'da metrekare fiyatlarının 15 - 20 bin dolarlara kadar çıkabilmesi beklentilerini gerçekçi bulmuyorum. İstanbul; Moskova, New York, Londra veya Dubai gibi dünyanın her yerinden en zenginleri çeken bir kent değil. Oysa sözünü ettiğim bu diğer kentlerde fiyatları astronomik düzeylere çeken çoğu kez o kentlerin yerli halkı değil, yeni dünya düzeninin zenginleri oluyor.
3)Alışveriş Merkezleri:
GYODER'in yakın zamanda yaptırdığı bir araştırmada farklı ülkeler için toplam yıllık perakende harcama potansiyeli / toplam AVM alanı oranı hesaplanmış. Bu oran Türkiye'de 48000 Dolar /m2 iken Fransa, İtalya , İspanya gibi gelişmiş Akdeniz ülkelerinde 30000 Dolar /m2 civarında. Demek ki toplam harcama potansiyeli hiç artmasa bile daha mevcut alışveriş merkezlerimizi %50 oranında artırsak bile ancak ülkemizin potansiyelini tümüğyle kullanmış oluyoruz gibi görünüyor.
Bir çok kez "Türkiye'de toplam nüfusa oranla AVM alanı çok az" gibi yanıltıcı istatistiklere bağlı yorumlar yapıldı. İtiraf etmeliyim ki yukarıda bahsini ettiğim oran ülkenin satın alım gücü ve nüfusunu birlikte hesaba kattığı için gördüğüm en gerçekçi istatistik. Ancak burada da bir yanılgı var. Nedenlerini şöyle sıralayabilirim:
Türkiye'de her 100 YTL'nin 65- 70 YTL'si Pazar ve sokak alışverişinde harcanıyor. Çünkü bu AVM alışverişine göre çok daha hesaplı bir seçenek. Bu alışkanlığı gelir dağılımının bu denli bozuk olduğu, orta direğin ortadan kalkmış olduğu ülkemizde değiştirebilmek son derece zor.
Türkiye'de nüfusun %30'u kırsal kesimde yaşıyor. Nisbeten düşük de olsa bu kesimin harcama potansiyelini bir AVM'ye çekmek olanaksız.
Hatırı sayılır büyüklükte bir AVM alışverişi çoğunlukla araba sahipliğini de gerektiriyor. Buna alternatif olarak toplu taşıma olanaklarının çok iyi olmasını gerektiriyor. Yukarıda bahsini ettiğim Avrupa ülkelerine göre bu iki kriterde geride olmamız tüketiciyi alışveriş merkezine çekip büyük alışveriş yaptırmamızın kolay olmadığına işaret ediyor.
Regülasyonlardaki zaaflardan dolayı gelir dağılımının görece yüksek olduğu bölgelerde yan yana açılan bir çok AVM var. Dolayısıyla yukarıdaki oranın salt değerine bakmak yanıltıcı olur.
Tüketici güven endeksi son yılların en düşük düzeylerine şimdiden indi. Türkiye, krizin henüz başında ise - ki böyle olduğuna inanıyorum - perakende pazarı için 2009'da daha zor günler geliyor demektir.
Bu nedenlerden dolayı Türkiye'de 2009 içinde AVM pazarında önemli bir düzeltmenin başlayacağına - hatta başlamış olduğuna - inanıyorum. Bu düzeltme kiraların düşmesi, çok iyi konumda olanlar dışındaki AVMlerde yatırımcıların getirilerinin başta düşünülenden çok daha düşük olması yönünde olacaktır.
Olduça karamsar olan bu değerlendirmenin istisnası konut sektöründe olduğu gibi üst gelir grubuna hitap eden, konumu iyi olan, ve çok iyi işletilen AVMler olacaktır. 2009 yılında işletme firmalarının öneminin tüm AVM yatırımcıları tarafından çok daha iyi anlaşılmaya başlayacağını düşünüyorum.
4)Ofis Sektörü:
2009'da çok iyi konumda olan ofislerde ikinci el piyasasının canlı olmaya devam edeceğini, dolar ve faizdeki son çıkışlardan iyi para kazanmış olan, ancak bu çıkışın sürmeyeceğini bildiğinden alternatif yatırım araçları arayan yatırımcıların iyi konumda A sınıfı ofislere yatırım yapacağına inanıyorum.
Yeni ofis projelerinin 2009'da hızla azalmasını bekliyorum. İstanbul'da A sınıfı ofis bulabilmenin hemen hemen olanaksız hale geldiği Zincirlikuyu - Levent - Esentepe aksındaki talep yeni projeler konusunda bizi yanıltmamalı. Bu bölgede yeni proje yapılabilecek hemen hiç arsa kalmamış olduğu unutulmamalı. Ancak bu bölgede ikinci el ofis fiyatlarının düşmeyeceğine ve piyasanın yukarıda bahsini ettiğim nedenlerden dolayı canlı kalacağına inanıyorum.
Yücel Ersöz 2007 yılı sonunda ne demişti?
Kötümser senaryo:
2008 yılı içinde döviz fiyatlarında ciddi bir düzeltme yaşanır, buna endeksli olarak faizler yükselir. Ev kredisi aylık faizleri yılsonunda %2 -3 arasında olur. Ucuz ithal tüketim malları avantajı ortadan kalkacağı için enflasyondaki düşüş eğilimi sona erer, durgunluk ve artan enflasyon bir arada yaşanır. Konut fiyatları sabit kalır, sektörde yıllık büyüme %3'ün altında kalır. Mevcut AVM yatırımları devam eder, yeni yatırım yapılmaz. Ofis sektöründe ciddi sıkıntılar yaşanır.
