4 maddede site yönetimi giderleri ve işletme projesi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "4 maddede site yönetimi giderleri ve işletme projesi" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Site Yönetiminin Giderleri nelerdir? (KMK madde 20,72)
Sitelerin güvenli, temiz, bakımlı bir yaşam alanı olması ve bu özelliğin muhafazası için bazı enerji-malzeme-emek ihtiyacı bulunur. Bu ihtiyaçların karşılanmasından giderler oluşur. Bu ihtiyaçların yanında maliklerin beklentileri ile sosyal yapının gereği bazı lüks işler de talep edilebilir ve bunların da giderleri oluşur. İhtiyaç olarak nitelendirilen güvenlik-temizlik ve bakım KMK madde 19’da zorunlu kılınmış ve bunların giderlerinin paylaşımı da KMK madde 20’de hükme bağlanmıştır.
2. Site Yönetiminin Giderleri Nasıl Karşılanır? (KMK madde 20)
Bu konu, eğer yönetim planında farklı bir hüküm yoksa, KMK madde 20 hükümce uygulanır. Yönetim planında giderlerin paylaşımına esas olarak (arsa payı, m2, eşit veya karma) bazı paylaşım şekilleri öngörülmüş ise, oluşacak gider avans niteliğinde bu öngörü çerçevesinde paylaştırılır. Gider avansına bazı gerekçelerle katılmamak mümkün değildir. Gider avansını zamanında ödemeyenlere günlük bazda, aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Avansları ödemeyen malikler hakkında hukuki işlem başlatılır. Bu işlemler icra, dava, kanuni ipotek, mülkiyetin devrine kadar gidebilir.
3. İşletme Projesi Nedir, Nasıl, Kim Yapar? (KMK madde 37)
İşletme projesi, sitenin tahmini giderlerinin belirlendiği ve KMK madde 20 hükmünce bağımsız bölüm başına düşen tahmini miktarın belirlendiği bir hesap cetvelidir. Bu cetvele ilişkin gider kat malikleri kurulunca karara bağlanmışsa kesinleşmiş sayılır ve İcra ve İflas Kanununun 68/1 evraklarından sayılır. Eğer bir işletme projesi yoksa, yönetici KMK 20 hükmünce paylaştırılacak bir tahmini gider avansı oluşturur ve bunu imza karşılığı / taahhütlü mektupla maliklere bildirir. Yedi gün içinde gelen itirazlar malikler kurulunda incelenir ve karara bağlanır, kesinleşir. Bu konuda karıştırılan konu, malikler kurulunca karar bağlanmış veya karar konu olmuş işletme projesine itiraz veya tebliğ edilmesi gereği hakkındadır. Oysa malikler kurulu kararına itirazın tek mercii hukuk mahkemesidir, (KMK madde 33).
4. İşletme Projesi Yapılması Mecburi midir? (KMK madde 37)
KMK madde 37’ye konu metinde kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, işletme projesinin gecikmeksizin yönetici tarafından hazırlanması, hem de bu projenin taahhütlü olarak kat maliklerine tebliği, hem de bu tebliğe yedi gün içinde gelecek itirazların kat malikleri kurulunda görüşülüp karara bağlanarak kesinleştirilmesi hükmüne yer verilmiştir.
Kat maliklerinde görüşülecek ve karara bağlanacak projenin kesinleştiği de açıktır.
Bu hukuka açık bir süreçtir. Tavsiye edilen işletme projelerinin kat malikler kurulundan önce, yapılacak çağrı-askı vs. toplantı daveti ile eş zamanlı olarak kurula sunularak görüşülüp kesinleştirilmesidir.
Maddenin son fıkrasındaki metin ise, işletme projesinden ziyade, kat malikler kurulunun giderlere esas karalarını kesinleşmiş olduğu hükmü bulunduğundan illa da işletme projesi yapmak şart değildir ve kurulun belirlediği gider avansı bu projenin yerine geçer, çünkü maddenin başında da “kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa “ibaresi bulunmaktadır. Giderlere ilişkin yıllık veya aylara bölünmüş (aidat) giderleri karşılamak üzere bir miktar belirlenmişse bu miktar işletme projesinin sonucu oluşmuş kabul edilir ve madde hükmünde kesinleşmiş bir hukuki değer taşır.
(KMK madde 37), “... veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.”
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
www.konutsitesiyonetimi.com
