ABD’de emlak piyasasını neler etkiler?

ABD, geçmişten günümüze dünyanın en çok göç alan ülkesi oldu hep. Yabancılar burada, sadece yaşamak için değil yatırım yapmak için de ev alıyor. Dünyanın her ülkesinde olduğu gibi burada da emlak piyasasını global trendler, ekonomik krizler gibi faktörler etkiliyor elbette ancak, ABD’nin emlak piyasasını etkileyen farklı dinamikler de var. Burada size biraz bu etkenlerden bahsedeceğim.

Faizler ve Ekonomik Durum

ABD’de insanlar, ekonomi piyasasının durumuna göre stratejik bir şekilde ev alıp satmaya karar verir. Ekonominin gidişatına göre, birikimleri hisse senetlerinde olan kişiler bunları satıp eve yatırım yapabiliyor ya da tam tersi, evlerini satıp parayı hisse senedine dönüştürebiliyorlar. 

FED (Federal Reserve) yani Amerikan Merkez Bankası’nın verdiği kararlar doğrultusunda zaman zaman morgage şartları değişebiliyor. Birçok insan, 30 yıllık mortgage ile kira öder gibi ev aldığından, bu faiz etkileşimleri de insanların kararını etkiliyor haliyle... Mesela 2018’de FED, faizleri ufak ufak beş kere artırdı. Faizler yüzde 4’ün aşağılarındayken giderek yükseldi ve yüzde 5’lere yaklaştı. Faizler her yüzde 0.5 arttığında, alım gücünün aşağı yukarı yüzde 5 gibi bir oranda azaldığını düşünebilirsiniz. Alım gücü azalmış bir yatırımcı da, özellikle yaşamak istediği evi almak istiyorsa, tam olarak istediği evi alabilecek gücü olana kadar kirada kalmaya devam edebiliyor. 

Bu noktada insan psikolojisi de devreye girebiliyor. Bazen alıcılar, aslında daha yüksek faiz oranıyla da istedikleri evi alabilecek durumda olmalarına karşın, psikolojik olarak çekingen davranabiliyorlar. Ancak yine de ABD’de şu an, dünya geneline ve genel ABD tarihine baktığımız zaman, 30 yıllık mortgage faizlerinin çok makul seviyelerde olduğunu rahatlıkla söyleyebilirim. 

Konut Stoku

Arz-talep, her sektörde olduğu gibi emlak piyasasında da en önemli faktör. Ben, kendi şehrim Seattle için bunun örneğini şöyle verebilirim… Microsoft, Boeing, Amazon, Starbucks, Expedia, F5, Costco gibi büyük şirketler burada kurulup büyüyünce, Seattle’da yetenekli profesyonel nüfus her geçen yıl arttı. Yine Facebook, Google gibi dünya devleri de Seattle’a yatırım yapınca, alım gücü yüksek 10 binlerce kişi, özellikle son beş senedir yoğun olarak Seattle’a taşındı ve taşınmaya da devam ediyor. 

Bu durum, emlak piyasasında ciddi bir talep oluşturdu ve bu talebe yetecek kadar envanter yani konut stoğu olmaması, fiyatları inanılmaz artırdı. Bu, bir trend. San Francisco, Vancouver BC gibi şehirler, bu trende 20 sene önce girdi. Seattle onları takip ediyor. Cennet gibi doğası, eğitimli, açık görüşlü, liberal toplum yapısı da şehri cazip hale getirince arz, yani envanter, talebi karşılayamıyor ve ev fiyatları hala sistematik olarak artmaya devam ediyor. Bu da şehri, yerli ve yabancı yatırımcı için cazip hale getiriyor.  

Envanter Yetersizliğinin Sebepleri

Liberal, eğitimli bölgelerde yapılanma ve yapılaşmanın çok sorumlu bir şekilde yapılması gerektiğinden, belediyeler inşaat şirketlerine birçok yaptırım uyguluyor. Örneğin gerekli izinlerin alınması uzun sürüyor ve pahalı. Bu gibi sebepler, yaptıkları yatırımlarda inşaat şirketlerinin kar marjını ciddi oranda azaltabiliyor. 

Örneğin Seattle’da 20 sene önce, WA State Condominium Act adıyla bir yasa çıkarıldı. Bu yasadan önce inşaat şirketleri, yatırımı yapan vatandaş karşısında çok avantajlıydı. Devlet bu duruma müdahale ederek sözünü ettiğim yasayı çıkardı. Şu an bu yasa doğrultusunda, inşaat şirketleri condo denilen apartmanları yaptıklarında, direkt olarak ev sahipleri tarafından dava ediliyor. Bu durum, her bir condo projesinde böyle. İnşaat tamamlanıp insanlar dairelerini teslim aldıklarında, yönetim kurulunu (HOA) oluşturup hemen inşaat şirketini dava ediyorlar. Bir eksper getiriyorlar, gerekçeyi tespit ettiriyorlar ve davayı açıyorlar. Ciddi miktarlarda da tazminatlar alıyorlar. 

Bu durum için inşaat şirketinin yaptırması gereken sigorta, inşaat şirketine, daire başına 40 bin dolar civarında bir meblağa mal oluyor. Bu nedenle son yıllarda inşaat şirketleri, condo gibi sigorta masrafı olmayan, sadece kiralanabilen apartment tarzı evler ya da Google, Amazon gibi şirketlere ofis binaları yapmayı tercih ediyorlardı. Bu da, Seattle’da satın alınabilecek evlerin sayısını ciddi şekilde düşürmeye başladı. 

Ayrıca burada, yüksek bina yapılabilecek yerler konusunda da yasalar katı. Zaten okyanus ve dağlarla batı ve doğusu bloke olan ve dairesel bir şekilde büyüyemeyen şehir, yukarı doğru da sadece merkezi alanlarda büyüyebiliyor. Bu da emlak fiyatlarını etkiliyor haliyle. 

Ancak bu noktada, Seattle hakkında şöyle bir not düşeyim: Fiyatlar son yıllarda o kadar arttı ki, inşaat şirketleri için condo yapıp satmak, tekrar mantıklı hale gelmeye başladı. Şimdi birkaç yeni proje başladı ve bunlar, envantere bir nebze olsun rahatlık getirecek. Bu da yerli ve yabancı yatırımcıyı daha da fazla Seattle’a çekecek gibi görünüyor.  

ABD’li ve Global Yatırımcının Bakış Açısı Değişti

ABD’de eskiden yatırımcılar tipik olarak Doğu Yakası’na, Miami, New York gibi yerlere odaklanırdı. Çünkü uygarlık ve fırsatlar buralara 150 yıl önce geldi. Örneğin, büyük inşaat şirketleri ve yatırımcıları, Seattle ile “Güney Alaska” diye dalga geçerlerdi. Ancak yeni, global dünya düzeninde işler değişti. Özellikle dünya çapında yükselen teknoloji şirketleri ile bu yeni sistemden etkilenen, başta Çin olmak üzere birçok Uzakdoğu ülkesinden yatırımcıların bakış açısı değişti. Aynı zamanda batı yakasının Uzakdoğu’ya daha yakın olmasından dolayı, stratejik olarak Los Angeles, San Francisco, Seattle, Vancouver BC gibi büyüyen, doğası çok güzel olan, liberal görüşlü şehirlere, son 30 senedir yoğun yatırım yapmaya başladılar. Bu nedenle Seattle özellikle son beş senedir; Amazon’un patlaması ve Microsoft, Boeing, Expedia, Starbucks gibi şirketlerin burada kurulmuş olmasından dolayı ciddi yatırım alıyor. Hem Amerikalı hem de global yatırımcılardan… 

İstanbul’da Arapların yaptığı gibi burada da Çinli yatırımcılar fiyatların artmasını sağladı. Öyle ki Seattle’ın doğusunda, Microsoft’un bulunduğu Bellevue’de, 3 milyon doların üzerindeki 10 evden sekizini Çinliler, nakit parayla alıyordu. Şimdilerde bu biraz azaldı, çünkü Çin’den nakit parayı çıkarmak zorlaştı. 

Yani genel olarak, ABD’de emlak açısından değerlenen bölgelerin, özellikle son 10 yıl içerisinde son derece değiştiğini söyleyebilirim. Bu nedenle “ABD’de ev almak” denildiğinde aklına ilk Miami gelen Türklerin, özellikle de yatırım için ev alacaksa, alternatif bölgeleri mutlaka değerlendirmesini öneririm. Ayrıca artan fiyatlar yatırımcıların gözünü korkutmamalı, bu fiyatlardaki yükseliş anlattığım sebeplerle devam edeceğinden, yapılan yatırımlar yatırımcılara aynı oranda kazanç getirecektir. 

ABD’deki popüler 5 ev tipi!