ABD'de müzayedeyle arsa satışı kazançlı hale geldi

ABD'de müzayedeyle arsa satışı kazançlı hale geldi

Amerika Birleşi Devletleri çapında emlak piyasasında yaşanan düşüş, arsaların müzayede veya açık artırmayla satışını hem satıcı hem de alıcı için kazançlı bir hale getirdi




Kaldı ki bu uygulama Halka Açık Yapılar Servisi (General Services Administration - GSA) için yeni bir model değil. Açık artırmaların araç, emlak gibi sektörlerde kısıtlaması bulunmadığından, bu metod GSA Mülk Tasarrufu Ofisi (Office of Real Property Disposal) tarafından kullanılıyor. Devlet gelirinin verimlilik ve ekonomik değerlerini yükselten GSA dünya üzerindeki farklı alanlara yönelebilmiş en büyük organizasyon.
Devletin mal sahibi olan PBS, 60 birimden 1 milyon sivilin yararlandığı binlerce devlet binasının tasarım, yapım ve yönetiminden sorumlu. Bu emlakların gerekli kriterleri sağlayamadığı durumlarda GSA ya da bağlı kuruluşlar bu yapıların gelecekteki giderlerini de göz önünde bulundurarak elden çıkarma işlemlerini de gerçekleştirecek sorumlulukta.

GSA devlet emlak uzmanı olarak strateji geliştirip iyi ya da kötü her ekonomik koşula uygun alım satım işlemleri uygulamalı. GSA açık artırmanın ekonomik bunalım döneminin iyi bir satış metodu olmasından öte, bu methodun tüm ekonomik koşullarda en iyi satış yöntemi olduğunu öğrenmiş durumda. GSA, çevrimiçi ve halka açık, kapalı açık artırma yöntemlerini kullanıyor. Açık ve kapalı açık artırmalar 1992 yılında, çevrimiçi açık artırma metodu ise 1998 yılında kullanılmaya başlanmış. Artık açık artırmalar, doğal olarak malların en iyi fiyatlarda değerlendirilmesini, ayrıca daha hızlı bir satış olanağı sunmasını ve daha çok müşteri ile satış yapılmasını sağlıyor.

Geçen beş sene içinde, GSA açık artırma ile 3,7 milyar değerinde 790 adet yapının satışını El Toro, Middle River Depot, Las Vegas BLM Auctions ve Council Bluffs'ta gerçekleştirmiş.

El Toro'da 2005 yılında daha önceden denizcilik kuvvetlerine bağlı olan atık bölgesinden 3.700 dönüm arazi Lennar Communities adlı şirkete 649,5 milyon Dolar bedelle GSA tarafından satılmış. El Toro U.S Deniz Kuvvetlerinin GSA tarafından satılan şu ana kadarki en büyük yekpare satış.

El Toro'nun 1993 yılında kapanmasıyla beraber, bu arazinin havaalanı olarak korunmasıyla ilgili komşu bölgelerle çıkan tartışmalar alanın gelişmesini engelledi. Fakat 11 Eylül Olayları ve ekonomik bunalım hava alanıyla ilgili görüşlerin geri çekilmesine neden oldu. Onun yerine, Donanma, GSA ve Irvine şehrinin de desteği ile arazinin satılıp park olarak yeniden değerlendirilmesinin, donanmaya da gelir sağlayacağını düşünerek bunun alanla ilgili en iyi çözüm olduğuna karar verdi.

2002 Mayıs'tan 2004'ün sonuna kadar, Donanma'nın ve GSA'nın yapım giderleriyle pazarlamanın gereklerini yerine getireceklerini belirtmesi, Irvine şehrinin yeni park için planlama ve yapılandırma yetilerine sahip olmasını sağladı. Bu planda 4.000 konut, 3 milyon metrekare ofis, alışveriş merkezi, eğitim kurumları ve golf sahası bulunuyordu, ayrıca 1.400 dönümünün de mevcut yapısının korunması için 200 milyon Dolar harcanacaktı. Bu da Irvine şehrinin yatırımcılar için cazip hale gelmesi demekti.

GSA'nın 2005 yılında yürüttüğü bu açık arttırmada Lennar Communities şirketi 649,5 milyon Dolar'lık en yüksek teklifle 3.700 dönüm arazinin (toplamda 4 parsel) sahibi oldu. Kanunlara göre, Donanma bu geliri öncelikli olarak arazinin üstünde bulunan üslerin temizliği için kullanacaktı.

Piyasa sarsılırken, Lennar ve Orange County Great Park şirketleri, kendi kamusal ve özel planları ile çalışmalarına devam ediyorlardı.

Bureau of Land Management (BLM) Las Vegas Sales. The Southern Nevada Public Land Management Act (SNPLMA) Ekim 1998'de Vegas, Nevada tarafındaki yaklaşık 30.000 hektar alanındaki BLM satışı kanunlaştı.

1998 Ekim ayında yürürlüğe giren Güney Nevada Tüzel Arazi Yönetim Kanunu, BLM'ye ait olan 74.000 dönüm arazinin satışını öngörüyordu. Bu satışın geliri devletin bazı kurumlarına bölüştürülecekti. BLM bu bölgedeki havaalanı sahasını Clark County adı ile değiştirerek burada satın alınabilecek uygunlukta konut satışları sağladı.

Bluffs konseyinin Iowa'daki arazisi online açık artırma için pilot seçilmişti çünkü bu satış kolay bir satış olmayacaktı, karmaşıktı ve politik sorunlar içeriyordu. Bu açık artırma hem açık bir şekilde hem de dünya çapında bilgisayarlarının başında bulunan alıcılar tarafından gerçekleştirildi. Online teklif sahipleri web sitesi aracılığı ile en yüksek teklifin kime ait olduğunu video konferans aracılığı ile görüp hareketlerini ona göre belirleyebiliyorlardı. Ayrıca ekranlarından teklif sunabiliyorlardı. Online olarak gelen teklifler mezatçının önündeki monitör tarafından görülüp açık artırmanın kaderini belirliyordu. Ayrıca salonda bulunan açık artırmacılar da ekrana yansıtılan görüntü sayesinde internetten gelen teklifleri görebiliyorlardı. Bu açık artırma 800.000 Dolar ile kapandı ki bu rakam beklenenden çok yüksekti. Böylece arazi piyasa fiyatından çok fazlaya satılmış oldu.

Yaklaşık 1 dönüm olan araziye ofis binası ve 88 araçlık bir otopark yapıldı. Bu satışın bir diğer amacı da arazinin devlete geri kiralanması sağlanarak gelir elde etmekti. Fakat GSA`nın Bluffs Konseyi ile yaptığı pazarlıklarda bu söz konusu olmadı böylece politik bir kaos yaşanmadan satış yapılmış oldu.

Internet açık artırması, alıcı sayısını ikiye katlamakla kalmadı ayrıca ilgilenenlere GSA'nın arazi satış programıyla tanışmaları için bir fırsat sundu. Emlak sektörünün an itibari ile bir bunalımda olmasına rağmen, bu tür fikir ve yeniliklerle GSA'nın arazi satışı ilerleyen zamanlarda daha da artacağa benziyor.
GazeteParc