Avrupa’da yatırımın iki yüzü: Yunanistan gayrimenkulle, Portekiz sermaye odaklı modelle öne çıkıyor!


Portekiz, 2024 yılında yaptığı yasal değişikliklerle Golden Visa programında yeni bir dönemi başlattı. Gayrimenkul yatırımı programdan çıkarılırken, Yunanistan ise gayrimenkul merkezli modelini korudu.

Avrupa’da oturum hakkı sağlayan Golden Visa programları, yatırımcılar için artık sadece alternatif bir yaşam kapısı değil, aynı zamanda uzun vadeli bir güvence ve sermaye planlama aracı olarak görülüyor.

Konu ile ilgili olarak paylaşılan detaylara göre 2025 yılı itibarıyla bu alanda öne çıkan iki ülke olan Portekiz ve Yunanistan, sundukları yatırım modelleri ve süreç işleyişleriyle birbirinden ayrışıyor. 

Paylaşılan detaylar göre yatırımcıların en çok merak ettiği ülkeler arasında ye falan Portekiz, gayrimenkul temelli sistemden çıkarak fon ve sermaye odaklı bir yapıya yönelirken; Yunanistan, doğrudan gayrimenkul yatırımı üzerinden hızlı ve görece sade bir oturum yolu sunmaya devam ediyor.

Portekiz’de Golden Visa sürecinin ortalama 18 aya kadar uzayabilmesi, Yunanistan’da ise başvuruların yaklaşık 4–6 ay gibi daha kısa bir sürede sonuçlanması, iki ülke arasındaki temel farklardan biri olarak öne çıkıyor.

Astons Türkiye Direktörü Yağız Yiğit konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada her iki ülkenin sunduğu imkânları değerlendirirken, Portekiz’in yeni fon modeliyle Avrupa içinde daha kurumsal, çeşitlendirilmiş ve uzun vadeli bir sermaye stratejisi sunduğunu; buna karşın Yunanistan’ın hâlâ hızlı işlem süresi ve gayrimenkul değer artışıyla yatırımcılar için cazibesini koruduğunu vurguluyor. 

Yağız Yiğit’e göre Yunanistan, yatırımcıya doğrudan gayrimenkul mülkiyeti sağladığı için fon yapılarının karmaşıklığına gerek bırakmadan tam kontrol ve şeffaflık sunuyor. Astons’un Yunanistan portföyü de güvenilir geliştiricilerden alınan, yeni inşa edilmiş ve taşınmaya hazır projelerden oluşuyor ve bu sayede süreç boyunca yatırımcıya güven ve kolaylık sağlanıyor.

Portekiz’de teorik olarak 250.000 Euro’dan başlayan yatırım seçenekleri bulunsa da, bu tutarın bağış niteliğinde olduğu; fon yatırımlarının ise 500.000 Euro’dan başladığı ve çoğu zaman işlem sürecinin bir, hatta iki yılı aştığı belirtiliyor.

Yağız Yiğit, Portekiz’de en büyük sorunlardan birinin oturum kartı sürecinin 1,5 yılın üzerine çıkabilmesi olduğunu, Yunanistan’ın ise Avrupa Birliği içinde gayrimenkul yoluyla oturum için halen en pratik ve güvenilir seçeneklerden biri sayıldığını ifade ediyor. Coğrafi yakınlık, AB üyeliği ve 29 Schengen ülkesine vizesiz giriş imkânı da bu tabloyu güçlendiriyor.

Yunanistan Golden Visa programı, hâlâ net biçimde gayrimenkul odaklı bir modelle işliyor. Ülke, yatırım yapılacak bölgeye göre farklı alt limitler uyguluyor. Atina, Selanik, Girit, Rodos, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ün üzerinde olan adalarda minimum yatırım tutarı 800.000 Euro olarak belirlenmiş durumda. 

Diğer bölgelerde ise bu eşik 400.000 Euro seviyesinde. Bununla birlikte, bir ticari taşınmazın konuta dönüştürülmesi veya kültürel-tarihi özellik taşıyan binalarda yer alan konutlar gibi özel durumlarda 250.000 Euro’dan başlayan daha düşük tutarlı seçenekler sunuluyor. 

Yunanistan’ın önemli avantajlarından biri, oturum izni almak için ülkede fiilen yaşama zorunluluğu bulunmaması. Başvuru süreçleri genellikle 4–6 ay içinde tamamlanıyor.

Bu hız, Avrupa’da oturum hakkına görece kısa sürede ulaşmak isteyen yatırımcılar için ciddi bir avantaj sağlıyor. Ayrıca satın alınan gayrimenkuller, sadece oturum izni kazandırmakla kalmıyor; istikrarlı kira getirisi ve orta–uzun vadede değer artışı potansiyeliyle finansal anlamda da güçlü bir enstrümana dönüşüyor.

Pek çok kişinin gündeminde yer alan konu ile ilgili olarak paylaşılan detaylar göre Portekiz cephesinde ise Golden Visa programı 2024’te yapılan kapsamlı reformla yeniden şekillendi. Ülke, gayrimenkul yatırımlarını uygun Golden Visa seçenekleri arasından çıkararak odağını doğrudan ekonomiye katkı sağlayan kanallara yöneltti.

Yeni sistem çerçevesinde yatırımcılar; en az 500.000 Euro tutarında özel sermaye veya risk sermayesi fonlarına yatırım yapabiliyor, 400.000–500.000 Euro aralığında araştırma projelerine katkı sağlayabiliyor ya da 200.000–250.000 Euro seviyesinde kültürel projelere destek vererek Golden Visa alma imkanına sahip olabiliyor. 

Söz konusu bu modelin temel hedefi, ülke ekonomisini daha doğrudan beslerken, yatırımcı açısından da daha sürdürülebilir bir oturum yapısı oluşturmak. Vatandaşlık boyutunda ise Portekiz’in mevzuatında değişiklik beklentisi öne çıkıyor.

Mevcut uygulamada yatırımcılar, 5 yıl sonra vatandaşlık başvurusu yapabiliyor ve bu süreçte her iki yılda yalnızca 14 gün ülkede fiziksel bulunma şartı aranıyordu. Ancak bu sürenin 10 yıla çıkarılmasına yönelik düzenleme taslağı komisyonda bekliyor ve yüksek ihtimalle yakın dönemde kabul edileceği değerlendiriliyor.

Yatırım yoluyla oturum ya da vatandaşlık süreçlerinde, hangi ülkenin programının seçileceği kadar, sürecin hukukî ve finansal açıdan güvenli şekilde yürütülmesi de kritik önemde. Astons, dünya genelinde olduğu gibi Türkiye’de de resmî lisanslı ve sertifikalı danışman kadrosuyla hizmet vererek yatırımcıları bu karmaşık süreçte adım adım yönlendiriyor. 

Gayrimenkul seçimi, başvuru dosyalarının hazırlanması, fon transferlerinin yönetimi, oturum kartı ve vatandaşlık onay süreçlerinin takibi gibi tüm aşamalarda şeffaf, belgeli ve mevzuata uygun bir hizmet sunuluyor. Bu kapsamlı yapı sayesinde yatırımcılar yalnızca Portekiz ve Yunanistan gibi Avrupa programlarına değil, dünya genelinde 15’in üzerinde ülkenin devlet onaylı Golden Visa ve vatandaşlık programına güvenli biçimde erişebiliyor.