Aziz Torun'dan 2017 temennisi!

Geride bırakmaya hazırlandığımız 2016 yılında, gayrimenkul sektörü, ülke olarak yaşadığımız ekonomik, siyasi ve toplumsal olumsuzluklara rağmen yine de büyümesini sürdürebilen sektörlerden biri oldu. Tüm yaşananlara rağmen bu performansın yakalanması gayrimenkul sektörüne duyulan güvenin bir yansımasıdır.

15 Temmuz darbe girişiminin ardından GYODER olarak, ekonomik büyümeye destek olmak ve sektöre ivme kazandırmak amacı ile başlattığımız kampanyamızın da 2016 yılının satış grafiğinde büyük bir etkisi olduğunu görüyoruz. Yoğun ilgi gören ‘Gayrimenkulde Güç Birliği Daha Güçlü Türkiye’ kampanyası ile 3 bine yakın konut ve yaklaşık 400 ofis satışı gerçekleştirildi. Kampanya kapsamında sektörde 2,6 milyar TL ciro elde edildi. Gayrimenkul sektörünün sağladığı bu birliktelik ve aldığımız rekor sonuç, ülke ve sektör tarihimize geçecek niteliktedir.

2016 yılı satış grafiğine baktığımızda, bir önceki yılın altında bir satış beklemiyoruz. 2015 yılında 1 milyon 289 bin 320 konut satışı gerçekleşmişti. Sektör olarak yıl sonunda 2015’in satış rakamlarını yakalayacağımızı düşünüyorum.

Türkiye gayrimenkul sektörü, üreten, vergi veren, 2 milyon kişiye istihdam sağlayan, 200'den fazla sektörü etkileyen ve dolayısı ile milyonlarca kişiye dokunan bir sektör. Büyüyen, gelişen, 2023 hedefleri olan Türkiye için gayrimenkul sektörü stratejik bir öneme sahip. 2017 yılı ve sonrasında da bu potansiyeli en doğru ve verimli şekilde değerlendireceğimize inanıyorum.

Faizlerde anormal bir artış söz konusu olmazsa 2017 yılında da, konut satış adetinin 2016 yılındaki rakamlara ulaşacağını öngörebiliriz. Gayrimenkul satışlarını tetikleyen en önemli faktör, faiz oranları olacaktır. Bunu GYODER kampanyasında da çok net bir şekilde gördük. Yıllık faiz oranlarının yüzde 10’un altında olması, sürdürülebilir bir satış grafiğini tetikleyecektir.

Ancak sektör olarak bizi bekleyen ve aşmamız gereken sorunlarımız da göz ardı edilmemeli. Üretilen konut segmenti ile talep edilen konut segmenti arasındaki makasın açılması, gelecekte bir dengesizlik doğurabilir. Bugün üretilen konut sayısı ile talep edilen konut sayısı ile aynı olsa da, konut talebi daha çok orta ve alt gelir grubunda yoğunlaşıyor. Üst gelir grubuna hitap eden segmentin satış performansında yavaşlama söz konusu. En çok konut üretiminin yapıldığı orta ve ortanın üstü gelir grubuna yönelik, yani metrekare fiyatı 5 bin TL’den başlayan konutlarda ise üretim artsa da talep aynı oranda artıyor ve yaklaşık hep aynı seviyede seyrediyor.

Kişi başı milli gelirin artmaması da elbette bunda etkili. Dışarıdan çok kârlı görülen gayrimekul sektörüne yeni giren çok sayıda firma da bu segmentte konut üretiyor. Dolayısıyla rekabetin de en yoğun olduğu segment bu segment. Firmaların burada kâr marjlarını yüzde 10 ile 15 seviyesine çektiğini gözlemliyoruz.

Konut fiyatlarındaki en önemli belirleyici unsur kuşkusuz arsa maliyeti. Markalı konut üreticileri olarak ucuz arsa bulamadığımız sürece, orta ve alt gelir grubuna yönelik konut üretme şansımız ne yazık ki mümkün değil. Gayrimenkul geliştiricileri olarak, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde üretilen konutların arsa-inşaat maliyetleri, inşaatın kalite ve standartlarına baktığımızda, fiyatlandırmada 5 bin TL’nin altına inme imkanı olmuyor. Oysa talebe baktığımızda, talebin daha düşük gelir seviyesinden geldiğini görüyoruz. Ayrıca geliştiriciler, faiz oranının alıcılar açısından cazip ve sürdürülebilir kılmak için faiz oranlarında da 0 faiz veya sübvansiyon ile maliyetlerini yansıtıyor.

İkinci bir risk faktörü ise konut üretimi ve talebi yıllık olarak adet bazında aynı olsa da, üretim artmaya devam ediyor. Satışların bir önceki yıla göre aynı seviyede kalması, stokta şişme riskini de beraberinde getiriyor. Bundan üç yıl öncesine kadar, ‘Sat-Yap’ modelinde yapılan ön satışlarda, inşaat bittiği an neredeyse satışlar da bitmiş oluyordu. Ancak son yıllarda inşaat bittiği halde yüzde 10-15 oranında konut stoku kalıyor. Yatırım amaçlı projelerden daire alanların da ikinci el satışa çıkması ile bitti denilen projede ciddi bir stok ortaya çıkabiliyor. Yeni projeler ve bu bitmiş projelerden kalan stokların da bir araya gelmesi sonucu bir stok fazlası riskinin de, sektörümüzün gündemine girmeye başlayan konulardan olduğunu söyleyebiliriz.

2017 yılında, sağlıklı ve kalıcı bir büyüme için daha kapsamlı ve planlı çalışmalara ve ürün çeşitlendirmesine gitmemiz gerekiyor. Biz gayrimenkul sektörünü yalnızca konut yapıp satmak olarak görmüyoruz. Havaalanları, köprüler, hastaneler, yurtlar, öğrenci ve yaşlı evleri, lojistik merkezleri, ofisler, sağlık turizmine hizmet eden yapılar da aslında birer gayrimenkul yatırımı. Dolayısı ile yalnızca konut üretip satmak ile gayrimenkul sektörünü büyütmemiz mümkün değil. Bu sebeple sektör olarak bu kısır döngüden çıkmamız ve gayrimenkulün geniş ve bütünsel alanını görmemiz gerekiyor. Bu çeşitlendirmeyi bir an önce hayata geçirmeliyiz. Bu alanda talep var. Yabancıların bütünsel olarak alabilecekleri gayrimenkul çeşitliliğini sağlamamız gerekiyor.

Başta büyük şehirlerimiz olmak üzere, kentsel dönüşüm sürecini kapsamlı bir imar reformu ile planlamalıyız. Şehirlerimizin geleceğini talep ve ihtiyaçlara göre planlamalı, geliştirmeli, değiştirmeli ve dönüştürmeliyiz.

Yabancı yatırımcıları ülkemize çekmek ve bu yöndeki projelerimiz de 2017 yılının öncelikli gündemlerinden biri olacak. Yabancı bireysel ve kurumsal yatırımcının talep ve beklentilerini doğru okuyarak, bu beklentilere uygun farklı projeler üretmenin yanı sıra ürün çeşitliliğini de artırmamız şart.

Gayrimenkul piyasasının finansman modelleri bakımından da çeşitlendirilmesi, firmalarımızın öz kaynağını güçlendirilmesi gerekiyor. Bunun için halka arz, fonlar, gayrimenkul sertifikası, kira sertifikası, tahvil gibi sermaye piyasası araçlarını kullanarak, yabancı sermayenin gayrimenkul sektörüne girişini ve akışını sağlamak, sektörümüzü gelecek ve sonraki yıllarda daha yukarıya taşıyacaktır.

Son dönemde Türkiye ekonomisinin büyümesine en çok katkı sağlayan sektörlerden birini temsil ediyoruz. Ülkemizin en dinamik sektörlerinden biri olan gayrimenkul sektörüne öncülük eden GYODER olarak, siz değerli üyelerimizin katkılarıyla yolumuza daha etkin bir şekilde devam edeceğimize inanıyorum. Büyük umutlar ve beklentilerle karşıladığımız 2017’nin, barış, huzur ve ekonomik büyüme ile iz bırakan bir yıl olmasını diliyor, tüm üyelerimizin yeni yılını kutluyorum. 

Saygılarımla,

Aziz TORUN

GYODER Başkanı