Emre Erşahin: Konut yatırım aracı olmamalıdır!

Tapucom kurucusu Emre Erşahin resmi sosyal medya hesabı üzerinden yaptığı paylaşımda “Konut Yatırım Aracı Olmamalıdır!” diyerek, önemli açıklamalar yaptı. 

Türkiye’de konutun bir yatırım aracı olup olmadığı uzun yıllardır tartışılan konular arasında başı çekiyor. Söz konusu bu tartışma, son dönemlerde artan kira uyuşmazlıkları sebebiyle pek çok kişinin gündeminde alırken, küresel ölçekte konut, değer kazandıkça sahiplerine kazanç sağlayan klasik bir yatırım aracı olarak görülüyor.

‘Konut bir yatırım aracı mıdır’ Tartışmaları hız kesmeden devam ederken, konu ile ilgili bir paylaşım da Tapu.com kurucusu Emre Erşahin’den geldi.

Emre Erşahin resmi sosyal medya hesabı https://x.com/eersahin üzerinden yaptığı paylaşımda “Konut Yatırım Aracı Olmamalıdır!” diyerek, önemli açıklamalar yaptı. 


Emre Erşahin’in paylaşımı şu şekilde:

Konut Yatırım Aracı Olmamalıdır!

Aksini iddia edenler olsa da bu cümle, son yıllarda giderek daha fazla anlam kazanıyor. Ne yazık ki, konutun bir “varlık sınıfı” olarak algılanması, makroekonomik dengesizliklerin bir sonucu olarak ortaya çıkıyor. Peki, bu algı neden sorunlu? Ve neden konut, spekülasyon unsurundan arındırılarak temel bir ihtiyaç olarak yeniden tanımlanmalı? Bu soruları kendimce finansal ve toplumsal perspektiflerden ele almak istedim. 

Yatırım Aracı Kavramı ve Konutun Yeri

Son dönemde finans kanalları ve bazı ekonomistler, “konut yatırımı” ifadesini sıkça kullanıyor. Ancak bu kullanım, çarpık piyasa dinamiklerinin bir yansıması. Gerçekte, yatırım aracı olarak değerlendirilebilecek gayrimenkuller arsa, tarla ve ticari gayrimenkullerdir. Konut ise özünde bir yaşam alanıdır; barınma gibi en temel insan ihtiyaçlarından birini karşılar. Finansal piyasalarda “yatırım aracı” dediğimizde, likidite, getiri potansiyeli ve piyasa oynaklığı gibi unsurları düşünürüz. Hisse senetleri, tahviller, altın ya da türev ürünler bu tanıma uyar. Ancak konutun bu özelliklere sahip olması gerekmez ve olmamalıdır da.

Konutun yatırım aracı olarak görülmesi, fiyatlarının spekülatif bir şekilde şişmesine yol açıyor. Yüksek enflasyon, borsaya veya mevduat ilginin azalması ve uygun faizli kredi dönemleri, bireyleri ve kurumları konuta yöneltiyor. Bu yönelim, talebi artırarak fiyatları gerçek değerlerinden uzaklaştırıyor ve bir “ihtiyaç” olan konut, bir “varlık sınıfı” haline geliyor. OECD’nin uyarısı net: “Konutun finansallaşması, spekülatif balonlara ve ekonomik istikrarsızlığa yol açıyor.” Bir evin fiyatı, bir gecede hisse senedi gibi fırlamalı mı? Yoksa her kesimin erişebileceği bir seviyede mi kalmalı?

Makroekonomik Dengesizliklerin Bedeli

Konutun yatırım aracı olarak algılanması, ekonomi üzerinde ciddi tahribat yaratıyor. Bu tahribatı birkaç başlıkta özetleyebiliriz:

- Fiyat Balonları: Yatırım odaklı talep artışı, arz-talep dengesini bozarak fiyatları sürdürülemez seviyelere taşıyor. Sermaye, borsa veya tahvil piyasalarına güven azaldığında konuta akıyor ve bu balonlar patladığında ekonomi genelinde domino etkisi yaratıyor.

- Kaynak İsrafı: Sermaye, üretken yatırımlar yerine konuta yöneliyor. Fabrika açmak, Ar-Ge yapmak veya yeni iş alanları yaratmak yerine, beton yığınlarına yatırım tercih ediliyor. Bu, uzun vadede ekonomik büyümeyi baltalıyor.

- Eşitsizlik: Konut fiyatlarındaki artış, servet dağılımını bozarak ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uçurumu derinleştiriyor.

Sosyal Sonuçlar: Barınma Krizi ve Tekelleşme
Konutun yatırım aracı haline gelmesi, toplumsal yapıyı da derinden etkiliyor. Urban Institute’un bir araştırması, bu durumun sosyal adaletsizliği artırdığını ve barınma krizlerini tetiklediğini gösteriyor:

- Barınma Krizi: Büyük şehirlerde konut fiyatları ve kiralar öyle bir noktaya geldi ki, orta gelirli bir aile bile temel barınma ihtiyacını karşılamakta zorlanıyor. Türkiye’de İstanbul gibi metropollerde kiraların gelirin %50’sini aşması, bu krizin somut bir göstergesi.

- Konut Tekelleşmesi: Yatırım amacıyla çok sayıda konut alan bireyler ve fonlar, piyasada arzı kontrol etmeye başlıyor. “1 kişinin 10 konutu değil, 10 kişinin birer konutu olmalı” sözü, bu soruna dikkat çekiyor.

- Sosyal Gerilim: Konuta erişemeyen genç nesiller, ekonomik sistemden dışlanmış hissediyor. Bu da uzun vadede toplumsal huzursuzluğu artırıyor.

Çin Örneği: Spekülasyonun Bedeli
Çin, konut piyasasının spekülasyona dayalı büyümesinin ekonomiye verdiği zararın en çarpıcı örneklerinden biri. 1990’lardan itibaren Çin’de konut fiyatları hızla artmış, bu durum hükümetin teşvikleriyle birleşerek devasa bir emlak balonuna yol açmıştır. Çin Ulusal İstatistik Bürosu verilerine göre, 2003-2013 yılları arasında konut fiyatları yıllık ortalama %13.1 oranında artarken, bu oran ABD’deki konut balonundan bile yüksekti. (Kaynak: National Bureau of Statistics of China). Ancak bu büyüme sürdürülemezdi. 2020’de Çin hükümeti, aşırı borçlanmayı dizginlemek için “üç kırmızı çizgi” politikasını uygulamaya koydu. Bu politika, emlak sektöründe borç yükü yüksek şirketleri sınırladı ve Evergrande gibi dev firmaların iflasına yol açtı. Evergrande’nin 2021’deki çöküşü, 300 milyar doları aşan borcuyla Çin ekonomisinde ciddi sarsıntılar yarattı; inşaat sektörü %30 oranında küçüldü ve bu durum GSYİH büyümesini %2’ye kadar düşürdü (Kaynak: Bloomberg, 2022). Çin örneği, konutun spekülasyona dayalı bir yatırım aracı haline gelmesinin, ekonomiyi nasıl kırılganlaştırıp çöküşe sürükleyebileceğini açıkça ortaya koyuyor.

“Betonla büyüyen betonla küçülür”
Ekonomik büyümenin betona dayalı olması, kalıcı bir büyüme yerine kırılgan bir ortam yaratır. Çin, bunun en güncel örneğidir. Yıllarca konut ve altyapı yatırımları Çin’in ekonomik büyümesinin motoru oldu; 2010’larda inşaat sektörü GSYİH’nin %25’ini oluşturuyordu. Ancak balonun patlaması ve altyapı projelerinin getirisinin azalması, ekonomiyi zor duruma soktu. Benzer bir durum, 1990’larda Japonya’da da yaşandı. Japonya’da 1980’lerin sonundaki emlak balonu patladığında, ülke “kayıp on yıl” olarak adlandırılan bir durgunluk dönemine girdi; emlak fiyatları %60’a varan oranlarda düştü ve ekonomi on yıl boyunca %1’in altında büyüdü (Kaynak: IMF, Historical Data). Bu örnekler, betonla büyüyen ekonomilerin spekülasyon ve aşırı borçlanma nedeniyle çökebileceğini gösteriyor. Sağlıklı bir ekonomide büyüme, üretken yatırımlara dayanmalı; beton ise sadece bir araç olmalıdır.

Kısa Dönem Kiralamanın Etkisi
Konutun spekülasyon aracı haline gelmesinde bir diğer önemli faktör, teknolojinin kısa dönem kiralamayı yaygınlaştırmasıdır. Airbnb vb. platformlar, ev sahiplerinin konutlarından elde edebilecekleri getiriyi kolayca hesaplamasını sağlamış ve bu durum, konuta bir yatırım gözüyle bakılmasını teşvik etmiştir. Statista’ya göre, 2019’da Airbnb üzerinden dünya genelinde 327 milyon geceleme yapılmış; bu, kısa dönem kiralamanın ekonomik hacmini gözler önüne seriyor. Türkiye’de de özellikle İstanbul’un turistik bölgelerinde kısa dönem kiralık konutlar hızla artmış durumda. Ancak bu trend, konuta erişimde sıkıntı yaşamaya başlayan yerel halkın tepkisine yol açarak bazı şehirlerde yasal kısıtlamaları beraberinde getirmiştir:

- Berlin: Berlin’de kısa dönem kiralamalar, konut fiyatlarının ve kiraların hızla yükselmesine neden olunca, 2016’da “Zweckentfremdungsverbot” yasası yürürlüğe girdi. 2018’de yapılan güncellemeyle, tüm konutun kısa dönem kiralanması yasaklandı; yalnızca belirli odaların kiralanmasına izin verildi. Berlin Şehir Planlama Departmanı’na göre, bu düzenlemeler sayesinde 2016-2020 arasında yaklaşık 8.000 konut uzun dönem kiralama piyasasına geri döndü.

- Barcelona: Barcelona’da 2012-2018 arasında kısa dönem kiralık konut sayısı %50’den fazla artarak 15.000’e ulaştı (Barcelona Turizm Ofisi). Bu, kiraların %30 yükselmesine ve yerel halkın şehir merkezinden uzaklaşmasına yol açtı. Tepkiler üzerine, 2023’te Barcelona Belediyesi, 2028’e kadar kısa dönem kiralamaları tamamen yasaklayacağını duyurdu. Şu anda yeni lisanslar ciddi şekilde kısıtlanmış durumda.

Bu örnekler, teknolojinin konutun getiri potansiyelini artırarak spekülasyona katkıda bulunduğunu, ancak toplumsal baskılarla bu trendin sınırlandırıldığını gösteriyor.

Bir İtiraf
İtiraf etmeliyim ki, geçtiğimiz yıllarda %80 enflasyon ortamında kredilerin ucuz kaldığı bir dönemde, http://Tapu.com pazarlamasında biz de “konut yatırımı” ifadelerini kullandık. Hata ettik. Ancak şunu fark ettik: Birinin umrunda bile olmayan mesela altıncı tapusunu satmaktansa, ilk defa ev sahibi olacak genç bir çiftimize konut satmanın tatmini ve ekonomik faydası çok daha fazla. İş modelimizde konuta erişimi artırarak toplumsal bir değer yaratmanın önemi burada yatıyor. İşimizdeki bu deneyim de bize konutun bir spekülasyon aracı değil, bir ihtiyaç olarak ele alınması gerektiğini üzerine basa basa öğretti. Bu nedenle sloganımız "Herkesin bir tapusu olmalı" oldu. 

Alternatifler Varken Neden Konut?
Yatırım yapmak için herkesin elinde binlerce seçenek var: Mevduat, borsa, vadeli işlemler, altın, döviz, küresel hisse senetleri, emtia piyasaları ve hatta kripto paralar… Bu araçların hepsi, likidite ve getiri potansiyeli açısından konuttan çok daha uygun. Üstelik bu alternatiflerin pek çoğu ekonomiye katma değer sağlarken, konut yatırımı spekülasyonu körüklüyor.

Peki, neden konut hala bu kadar popüler bir yatırım olarak görülebiliyor? Cevap, diğer piyasalara duyulan güvenin azalması ve makroekonomik dengesizliklerde yatıyor. Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde, insanlar paralarının erimesini önlemek için konuta yöneliyor. Ancak bu, sorunun nedeni değil, sonucu. Sağlıklı bir ekonomide, konutun yatırım aracı olarak görülmesine gerek kalmıyor; çünkü bireyler paralarını üretken araçlara yatırmaktan çekinmiyor. 

Çözüm: Konutun İhtiyaç Olarak Yeniden Tanımlanması
Konutun sosyal bir hak olduğunu kabul etmek, politik ve ekonomik bir paradigma değişikliği gerektiriyor. Devletlerin ve finansal kurumların, konut piyasasını spekülasyondan arındıracak adımlar atması şart:

- Vergi Düzenlemeleri: Birden fazla konut alanlara progresif vergiler getirilerek yatırım amaçlı alımlar caydırılabilir.
- Kısıtlı Finansman: Birden fazla konut alımlarında kredi imkanı oldukça kısıtlanabilir ya da kaldırılabilir. 
- Arz Artışı: Sosyal konut projeleri ve planlı şehirleşme ile konut arzı artırılabilir.
- Finansal Eğitim: Toplum, alternatif yatırım araçlarına yönelmeye teşvik edilebilir. 

Son Söz
Özetle, konut yatırım aracı olmamalıdır; sağlıklı bir ekonomide, konutun ihtiyaç olarak görülmesi ve öyle kalması gerekir. Çin ve Japonya örnekleri, betonla büyümenin kırılganlığını; Berlin ve Barcelona ise kısa dönem kiralamanın spekülasyonu körüklese de toplumsal tepkiyle sınırlandırıldığını gösteriyor. Konuta erişim problemleri, barınma krizi ve tekelleşme gibi sorunlar ancak bu algı değişirse önlenebilir. Bu çarpık algıyı sorgulamak hepimizin sorumluluğu.

Siz ne düşünüyorsunuz? Konut, bir yatırım ve spekülasyon aracı mı olmalı, yoksa her bireyin erişebileceği bir ihtiyaç olarak mı kalmalı? 

Peki vatandaşlar bu konu ile ilgili ne düşünüyor? İşte Emre Erşahin’in paylaşımına gelen yorumlar: