En hareketli emlak piyasası Maltepe'de

Küresel krizin ilk aylarında adeta duran emlak piyasası, "düşüşte artık dibe geliniyor" görüşünün ağırlık kazanması ile hareketlendi. ABD, İngiltere gibi krizi en derin hisseden ülkelerin yanında, Türkiye'de de emlak piyasasında özellikle son 1-2 aydır bir kıpırdanma gözleniyor. Emlakçılar, son 1 aydır işlerin krize rağmen açılmaya başladığını belirtiyor. İstanbul'un Anadolu yakasında en hareketli emlak piyasası, verilen ilanlara bakılacak olursa Maltepe ilçesi. Büyük gazetelerin ilan sayfalarında Maltepeli emlakçılar adeta sütunlar dolusu ilanlar veriyor. Bu hareketliliğin nedenini Maltepeli emlakçılara sorduk...

Son 2-3 yıldır Maltepe'nin sahil semtlerinde hareketlilik olduğunu, ancak krizle birlikte işlerin adeta bıçak gibi kesildiğini aktaran bölgedeki emlakçılar, "Yeni yılla birlikte ise nispeten bir canlanma oldu. Hatta, mart ve nisan ayında bu hareketlilik iyice arttı" diyor.

Maltepe'deki bu kıpırdanmada, emlak fiyatlarının artık dip seviyelere yaklaştığı beklentisi de etkili oldu. "Fiyatlar artık daha geriye gitmeyecek" beklentisi ile,özellikle ihtiyaç sahiplerinin alımları başladı. Emlakçılar, bu konuda "Geçen yıllarda özellikle yatırım amaçlı alıp satanlar vardı. Hatta, istediği kârı gördüğünde aldığı yeri haftasında satanlara bile rastlıyorduk. Krizde ise piyasa adeta durdu. Yılbaşına kadar ikinci el fiyatları geriledi. Şubat ayından sonra bir canlanma gözlemledik. Bölgemiz, Kadıköy'ün değerli semtlerinde ev alamayanlara ve Avrupa yakasının keşmekeşinden daha sakin bir bölgeye geçmek isteyenlere hitap ediyor."şeklinde yorum yapıyor.

Geri dönüşler de başladı

Adalar'a nazır semtleriyle cazibesi son yıllarda kaybolmadan devam eden Maltepe, ulaşım imkanlarının gelişmesi ve metronun gelmesi ile merkezi bir bölge haline geldi. Deniz otobüsü ve trenle ulaşım imkanı bulunan ilçede, otobüs ve minibüs hatları gelişmiş durumda. Anadoluray'ın (metro) da devreye girmesi ile bölgenin gelişimi hızlanacak. E-5 hattında yükselmeye başlayan plazalar ise ilçeye ayrı bir hava katıyor. E-5 hattının ticari gayrimenkulde daha da gelişmesi bekleniyor

Anadolu yakasının Pendik veya Tuzla ilçelerinin merkeze uzak olduğunu düşünenlerin, hatta son 10 yılda ortaya çıkan yeni konut bölgelerine uyum sağlayamayanların; merkeze yakın, sakin bölge olarak Maltepe'yi tercih etmeye başladığını söyleyen emlakçılar, bu konuda şu bilgileri veriyor:

"Maltepe sahili, Küçükyalı, Çamlık bölgesi, Altıntepe, İdearlete sahil kesimleri ve minibüs yolu ile E-5 arasında kalan kesim, son yıllarda zaten ilgi görmeye başlamıştı. E-5'ten yürüyerek Küçükyalı, Adatepe, İdealtepe'nin sahil tarafına ulaşmak 10 dakikayı bulmaz. Bu semtler önemli bir çekim merkezi. Kadıköy'ün sahil semtlerine ve Bağdat Caddesi'nin hareketli bölümüne göre, Maltepe sahil semtleri daha uygun fiyatlı konut alma imkanı sunuyor. Son 5-6 yıldır yeni gelişen bölgelere de göç veren Maltepe, son 2 yıldır geri dönmek isteyenlerin talebine de sahne oluyor.”

Lüks konuta talep de iyi

Maltepe Küçükyalı'da emlakçılık yapan Garanti Emlak sahibi Fuat Bulut, Avrupa yakasından Maltepe sahil semtlerine talep olduğunu belirterek, "Hatta öyle ki, düşük fiyatlı evlerin yanında yüksek rakamlı olanlara da talep var. Satışa çıkardığımız evlerin çoğu yüksek fiyatlı, buna rağmen üst gelir grubundan talep var. Fiyatlar bölge içinde nispeten yüksek gördüğümüz fiyatlar; Kadıköy'ün Caddebostan, Şaşkınbakkal, Suadiye, Fenerbahçe, Kalamış gibi semtlerine nazaran daha uygun" diyor. Depremden sonra yapılan, lüks konutların Anadolu yakasının en gözde semtlerine göre daha hesaplı olduğunu belirten Fuat Bulut; şu bilgileri veriyor:

"Kadıköy ilçesinde Bağdat Caddesi, Çatalçeşme, Suadiye, Caddebostan'a nazaran; sahile ilk parsel arayanlar, büyük daire arayanlar veya müstakil yer arayanlar için burada alternatifler var. 2 ila 4 katlı, deniz gören müstakiller de var. Bu tip müstakillerde fiyatlar 1 milyon dolardan başlıyor 6 milyon dolara kadar gidiyor. Eski sayfiye yeri olan bölgemizde eski köşklere de özel bir kesimin talebi var. En uygun daireler 60-70 bin liradan başlıyor. 100 bin liranın altında fiyata satılan ikinci el dairelerin çoğu dükkandan bozma. Bu yerler 1+1 veya 2+1 konuta çevriliyor. Belediyeden tadilat projesi çıkarılıyor, dükkan eve çevriliyor. Sanayi elektriği veya suyu da, meskene çevrilebiliyor. Bugün ucuz gördüğümüz yerlerin çoğu bunlar. Sıfır binalarda ise giriş katlarda bile daire fiyatları minimum 125 bin lira. Yılbaşına göre fiyatlarda artışlar oldu. Yılbaşında giriş katlarda 100-110 bin liraya sıfır daire alınabiliyordu. Minibüs yolunun üst tarafında ise E-5'e yakın yerler var. Oralarda biraz daha uygun fiyata daire bulunabilir. İkinci eller 80 bin liradan başlıyor."

Fındıklı bölgesi yeni gelişiyor

Maltepe'ye bağlı E-5 ile Tem'in arasında kalan Fındıklı ise yeni gelişen bir bölge. Fındıklı'da 80 bin liradan başlayan sıfır daireler var. Kayışdağı'na komşu olan Fındıklı'da eski binalarda 60-70 bin liraya da ev bulmak mümkün. Fakat bunlar krediye uygun olmayan, hisse tapulu arazilerde yapılmış binalarda yer alıyor. Fındıklı'da krediye uygun daire arayanların yeni binaları tercih etmesi gerekiyor. Fuat Bulut, "Avrupa yakasından bile müteahhitler Fındıklı'da inşaat yapıyor. Fındıklı, yeni bir yerleşim bölgesi. E-5'in üst tarafında kalan Aydınevler de yeni gelişiyor. Aydınevler'de deprem sonrası giriş daireler 100-110 bin liradan başlıyor. 150 bin liraya kadar daire bulmak mümkün. Dubleksler ve lüks daireler, deniz de görürse 300-350 bin liraya kadar gidiyor" şeklinde değerlendirmede bulunuyor.

E-5 hattında metro hareket getirir

Maltepe'de minibüs yolunun deniz tarafında, az da olsa deniz gören 15-20 yıllık 2+1 daireler, 200 bin liradan başlıyor, deniz gören dairelerin fiyatları ise 450-500 bin aralığında. Daha büyük metrekareli ikinci el evlerde fiyatlar 500 bin liradan başlıyor, 800 bin liraya kadar çıkabiliyor. Deprem sonrası yapılan binalarda ise 500 bin dolardan başlayıp milyon doları geçen lüks daireler var. Maltepe ilçesinde, Bağdat Caddesi'nin uzantısındaki bölüm dahil olmak üzere ticari gayrimenkulde ise durgunluk devam ediyor. Fuat Bulut, "Şu an kiralık işyeri çok. Satılık konutlarda hareket var ancak kiralık konutlarda da ticari gayrimenkuldeki gibi durgunluk devam ediyor. Kira fiyatları düştü. Okulların tatil olması ile birlikte hareketlenme başlar. Gidenler, gelenler, tayini çıkanlar ile kiralık canlanır" diye konuşuyor. E-5 kenarında Aydınevler, metro inşaatının hareketlenmesi ile önem kazanmış. Hem de Kenan Evren Kışlası'ndan dolayı subayların hareketlendirdiği bir bölge...

Dragos'un etekleri villa bölgesi

İlçede değerli konutlar; Altıntepe, Küçükyalı-Çamlık, Adatepe, İdealtepe ve Maltepe merkezin sahil kesiminde yer alıyor. Dragos'un eteklerine doğru olan bölümde de mülkler çok değerli... Dragos'un eteklerinde ise genelde villa tipi yapılaşma var... Denize hakim tepede villa fiyatları 1.5 milyon dolardan başlıyor. Maltepe merkez ile sahil tarafında ise yeni daireler 150-200 bin liradan başlıyor. Merkeze yakın, E-5 üstünde kalan Zümrütevler'de ise sıfır daireler 90 bin liradan başlıyor.

Emlaktürk Gayrimenkul'ün sahibi Ahmet Remzi Taşlıca, "Eski İstanbulluların dediği gibi, sahil tarafı sayfiye yeri. Küçükyalı'dan Maltepe merkeze doğru olan bölge eskiden sayfiye yeriydi. Varlıklı aileler yazlık olarak kullanırdı. Zaman içinde hem şehrin merkezine yaklaştı, hem ulaşım kolaylaştı. Nezih semtler halen bir sayfiye yeri olarak algılanıyor" ifadelerini kullanıyor. Özellikle Altıntepe, Küçükyalı, Adatepe gibi bölgeler belirli bir gelir seviyesine sahip kişilerin tercih ettiği yerler olduğuna işaret eden, Taşlıca, “Buralarda oturan insanlar belirli yaşam kalitesine sahip. Sahil yolu, minibüs yolu ve E-5; hepsi 300-500 metre mesafede. Dolayısıyla insanlar bir yerden diğerine rahat ulaşıyor. Bu anlamda İstanbul'un önemli merkezlerinden biri" diyor.

Çekmeköy ve Kurtköy'e göç veriyor ancak geri dönüşler de oluyor

Gayrimenkul piyasasındaki durgunluktan etkilenen Maltepe'de son yıllarda ilginç bir gelişme ise daha önceleri yeni gelişen konut bölgelerine göç veren Maltepe'nin sahil semtlerinin, yavaş yavaş yeniden bu bölgelerden geri dönüş almaya başlaması... Çekmeköy, Kurtköy gibi bölgelere önceki yıllarda taşınan bazı aileler yeniden, Maltepe'de oturmuş altyapıya sahip Küçükyalı, Altıntepe, İdealtepe'de yer almak istiyor. Bu şekilde talep, son 2 yılda artmış durumda. Maltepe, ulaşım imkanlarının daha da gelişmesi ile aslında yatırım için de önemli potansiyel sunuyor. Metronun, her gittiği bölgede gayrimenkulü hareketlendirmesi, Maltepe için de gidilecek yol olduğunun göstergesi... Şu an çok farklı fiyat alternatifi sunan Maltepe'de; kriz döneminde 2 oda 1 salon evini satıp 3 oda 1 salona geçenlere de rastlanıyor 

“Burada 150-200 bin lira olan evin aynısı lüks semtte 400 bin lira”

Emlaktürk'ün sahibi Ahmet Remzi Taşlıca, Maltepe'nin sunduğu bir avantajı şu ifadelerle dile getiriyor:

"İstanbul'ün lüks semtlerinde 300-400 bin liradan başlayan daireler var. Burada benzer özellikte daireleri ise 150-200 bin liradan başlayan fiyata almak mümkün. Bazı semtler önemli potansiyele sahip. 150-200 bin liraya ev almak için kullanıp, geri kalan parayı işinde değerlendiren, çocuğuna da bir ev alan çıkabiliyor. Bağdat Caddesi'nin hareketli bir bölgesine göre bu bölge mukayese kabul etmez. Burası daha uygun. Evini değiştiren, yine aynı bölgeden daha büyüğüne geçiyor. 2 odadan 3 odaya, 1 odadan 2 odaya gibi... Veya E-5'ten sahile yaklaşmak için ev değiştiriyor."

Sahil yolu restoranlarla dikkat çekiyor Bağdat Caddesi'nde her türlü ticaret var

Maltepe'nin Bağdat Caddesi'nin uzantısı, Maltepe çarşı içi ve sahil yolu; ticari gayrimenkul açısından hayli gelişmiş durumda.Bölgedeki emlakçılar, özellikle Bağdat Caddesi'nin Küçükyalı bölümü ile Maltepe çarşının, kriz öncesi hareketli olduğuna vurgu yapıyorlar. Küçükyalı'da, minibüs yolu olarak da anılan Bağdat Caddesi uzantısında; restoranlar, kebapcılar, cafeler hafta sonları semt sakinlerinin ilgisini çekiyor. Maltepe'nin ticari gayrimenkul anlamında en değerli noktalarından biri merkez... Bağdat Caddesi'nin Şaşkınbakkal-Caddebostan bölümünde 100-150 metrekare dükkanlar kriz öncesi 30-35 bin dolara kiralanırken, Küçükyalı uzantısında ise rayiçler 5'te bir, 10'da bire kadar düşüyor. Maltepe merkezde ise alışveriş caddesinde 100 metrekare mağaza kirası 5 bin lirayı geçebiliyor.
Okhan Şentürk/Ekonomist