Gayrimenkulde 2025'in En'leri belli oldu! İşte yılın en çok değerlenen şehirleri ve trend aksları!

Gaboras, 2025 yılı boyunca Türkiye gayrimenkul piyasasını 4 milyon satırlık veri seti üzerinden analiz yaparak, yılın “En”lerini açıkladı.

2025, Türkiye gayrimenkul piyasasında yalnızca fiyatların değil, yatırımcı beklentilerinin, finansman tercihlerinin ve yaşam alışkanlıklarının da yeniden şekillendiği bir yıl olarak öne çıktı.

Makro sıkılaşma adımları, kira dengeleri, göç hareketleri, yeni ulaşım aksları ve tasarruf finansmanındaki hızlı büyüme; piyasayı tek eksenli “konut odaklı” bir yapıdan çıkarıp çok katmanlı bir dengeye doğru taşıdı.

Söz konusu bu dönüşümü detaylı veri setleriyle izleyen Gaboras, 2025 yılı boyunca konut, arsa ve ticari gayrimenkul segmentlerindeki değişimi analiz ederek, yılın öne çıkan bölgelerini ve trendlerini “2025 Gayrimenkul EN’leri” başlığıyla raporladı.

BU YIL BAŞLAYAN KIRILMA, 2030’A KADAR PİYASAYI YENİDEN ŞEKİLLENDİRECEK

Gaboras CEO’su Ruhi Konak, 2025’in, Türkiye gayrimenkul piyasası açısından bir “yapısal kırılma yılı” olduğuna dikkat çekiyor: “Gayrimenkul artık yalnızca barınma kararı değil; finansmana erişim, lokasyon stratejisi, hareketlilik (mobilite), kira potansiyeli ve yaşam kalitesinin birlikte değerlendirildiği çok boyutlu bir tercih haline geldi.

Fiyat artış hızındaki normalleşme, tasarruf finansmanının kalıcı biçimde güçlenmesi, çeper ilçelerdeki seçici ivme ve yaşam tarzı tercihlerindeki değişim; hem yatırımcı davranışını hem de şehirleşmenin yönünü yeniden tanımlıyor. 2026 ve sonrasında daha şeffaf, veriye dayalı ve rasyonel bir ekosistemin güçleneceğini öngörüyoruz.”

Gaboras’ın 2025 analizinden öne çıkan başlıklar şöyle:

1. En Çok Konut Satılan İller
TÜİK Ocak–Kasım verileri ve yıl sonu tahminlerine göre 2025’te konut satışında ilk beş il:
1. İstanbul – 24.234 adet
2. Ankara – 12.706 adet
3. İzmir – 8.540 adet
4. Antalya – 6.000–7.200 adet (tahmini aralık)
5. Bursa – 4.200–5.000 adet (tahmini aralık)
Bu beş il, toplam ulusal satışların kayda değer bir bölümünü oluşturdu; istihdam, ulaşım ve göç alan iller yine listenin başında yer aldı.

2. En Çok Değer Kazanan İlçeler
Gaboras fiyat endeksine göre 2025’te yıllık bazda en yüksek değer artışının görüldüğü ilçeler:
- İzmir / Bayraklı – %32–35
- Ankara / Etimesgut (özellikle arsa) – %40–45
- Antalya / Konyaaltı – %27–30
- İstanbul / Çekmeköy (müstakil konut–villa) – %35–40
- Bursa / Nilüfer – %30–33
Yeni raylı sistemler, otoyol bağlantıları, sınırlı arsa arzı, göçle desteklenen talep ve yeni projelerin yoğunlaşması bu ilçelerdeki primlenmenin temel nedeni oldu.

3. Reel Fiyatı Gerileyen İller
TCMB Konut Fiyat Endeksi ve TÜFE verileri birlikte değerlendirildiğinde bazı illerde reel (enflasyondan arındırılmış) fiyat düşüşleri dikkat çekti:
- Muğla – reel -%8 ila -%11
- Aydın – reel -%6 ila -%9
- Antalya – reel -%4 ila -%8
Turizm ağırlıklı bu illerde alım gücü kaybı, yabancı ve yerli yatırımcı talebindeki yavaşlama ve yeni proje arzındaki artışın, reel fiyatları aşağı çektiği tespit edildi.

4. Finansmanda Çok Kanallı Dönem
BDDK, FKB ve TÜİK verilerine göre 2025’te finansman tarafında tablo özetle şöyle oluştu:
- Toplam konut kredisi hacmi: 659 milyar TL
- Tasarruf finansmanı büyümesi (2024): %298
- 2025 ilk yarı ek büyüme: %25
- Tasarruf finansmanının konut edinimindeki payı: %33,6
- Kasım 2025 ipotekli satış adedi: 21.499
- İpotekli satışlarda yıllık değişim: -%1,4
Bu görünüm, klasik banka kredisi kanalının yanında tasarruf finansmanı başta olmak üzere alternatif modellerin kalıcı biçimde sisteme yerleştiğini gösterdi.

5. Talebi En Hızlı Artan Gayrimenkul Türleri
 

2025’te talebin en hızlı yöneldiği ürünler:
1. Arsa (özellikle Kuzey Marmara Koridoru: 3. Havalimanı – Çatalca – Arnavutköy – Başakşehir hattı)
2. Küçük metrekare ticari birimler
    - İstanbul Anadolu Yakası: Kadıköy–Üsküdar aksı
    - İstanbul Avrupa Yakası: Beşiktaş–Eminönü aksı
3. Çeper ilçelerde 2+1 konut segmenti
4. Turizm bölgelerinde kısa dönem kiralamaya uygun konutlar
5. Teknopark ve üniversite çevresindeki kiralık–satılık daireler
Kira getirisi, yaya trafiği ve toplu taşımaya erişim, ticari ve konut türlerinde ana belirleyici unsur haline geldi.

6. Talebin En Hızlı Arttığı Yaşam Aksları
Davranış ve lokasyon analizlerine göre 2025’te öne çıkan yaşam koridorları:
- İstanbul: Ümraniye – Ataşehir – Sancaktepe – Kadıköy – Beşiktaş
- İzmir: Bayraklı – Karşıyaka – Çiğli
- Ankara: Etimesgut – Yenimahalle
- Antalya: Kepez – Döşemealtı
Bu akslarda genç profesyoneller, beyaz yakalı kiracılar ve ilk evini alan orta gelir grubu belirleyici rol oynadı.

7. Yatırımcının En Fazla Tercih Ettiği Ürünler
2025’te bireysel ve kurumsal yatırımcıların en çok yöneldiği varlıklar:
1. Arsa ve orta vadeli paket yatırımlar
2. Düşük metrekareli, özellikle 2+1 konutlar (1+1’den 2+1’e kayış)
3. Kentsel dönüşüm alanlarındaki eski yapılar
4. Lojistik ve mikro ölçekte ticari birimler
5. Yazlık ve turizm bölgelerinde yüksek kira getirili mülkler

8. En Belirgin Demografik Hareket: Çeperden Merkeze Mikro Göç
2025’te dikkat çeken kırılmalardan biri de, son yıllarda “merkezden çepere” olan göç dalgasının kısmen tersine dönmesi oldu. Ulaşım maliyetleri, aidatlar ve yaşam giderlerinin artmasıyla:
-Çekmeköy → Ümraniye
- Sancaktepe → Ataşehir
- Büyükçekmece → Avcılar / Beylikdüzü
gibi hatlarda “çeperden merkeze mikro geri dönüş” hareketi gözlendi.

9. Gastronomi ve Gayrimenkul Kesişimi
Yeme–içme kültürü ve mekan kümelenmesinin gayrimenkul değerlerine yansıdığı bölgeler de netleşti:
1. Kalamış – Caddebostan: Gastronomi ve sahil hattı → konut ve ticari birimlerde prim
2. Bomonti: Yeni nesil restoran–bar konseptleri → segment bazlı değer artışı
3. Balat – Fener: Turistik yoğunluk → kısa dönem kiralama (daily/weekly) hacminde sıçrama

10. “Yürünesi” Mahalleler
Erişilebilirlik, sosyal yaşam, güvenlik ve toplu taşımaya yakınlık kriterlerine göre 2025’in öne çıkan yaya dostu mahalleleri:
- Moda
- Arnavutköy (Boğaz hattı)
- İzmir Alsancak – Karataş
- Ankara Bahçelievler
Bu bölgeler özellikle genç kentli profiller için “otomobilsiz yaşam” arayışının simge noktaları oldu.

11. İlk Evini Alan Gençlerin Tercih Noktaları
Gaboras kullanıcı davranış analitiğine göre, 2025’te ilk konutunu alan gençlerin en çok tercih ettiği semtler:
- İstanbul: Küçükçekmece – Halkalı, Sancaktepe – Samandıra
- İzmir: Karabağlar – Buca
- Ankara: Etimesgut – Keçiören

Ulaşım bağlantıları, görece erişilebilir fiyatlar ve kira potansiyeli, bu bölgeleri genç alıcılar için öne çıkardı.
Genel tablo, 2025’te gayrimenkulün “tek boyutlu fiyat takibinden” çıkarak; veri temelli, lokasyon odaklı ve finansman çeşitliliğiyle beslenen çok katmanlı bir yapıya evrildiğini ortaya koyuyor. Gaboras’a göre bu dönüşüm, 2030’a uzanan dönemde Türkiye gayrimenkul piyasasının yeni normalini tanımlayacak.