İstanbul’un yatırım skoru en yüksek ilçeleri açıklandı!
Endeksa, İstanbul’un ilçelerindeki konut piyasasını farklı kriterlere göre değerlendirdi ve yatırım skorlarını belirledi. Sancaktepe, Sultangazi ve Pendik yatırım skoru en yüksek ilçeler oldu.
Ülkemizin önde gelen proptech şirketlerinden Endeksa, mega kent İstanbul’un ilçelerindeki gayrimenkul yatırım potansiyelini değerlendiren kapsamlı bir analiz yaptı.
Söz konusu çalışma kapsamında tüm ilçelerdeki konut piyasası farklı kriterlere göre incelendi ve yatırım skorları belirlendi. Yapılan analize göre, mega kent İstanbul’da yatırım skoru en yüksek ilçeler sırasıyla Sancaktepe, Sultangazi, Pendik olurken yatırım skoru en düşük ilçeler Sarıyer, Başiktaş ve Bakırköy şeklinde oldu.
Yatırım skorunun hesaplanmasında; satılık ve kiralık birim fiyatları, amortisman süreleri, geçmiş fiyat değişimleri, stok oranı ve geleceğe yönelik piyasa tahminleri gibi kritik göstergeler dikkate alındı.
Endeksa’nın gelişmiş tahminleme modelleriyle oluşturulmuş olan söz konusu bu analiz, yatırımcılara en doğru ve güncel verilerle yol gösterir niteliğe sahip.
Endeksa tarafından açıklanan verilere göre Sancaktepe, 68 puanlık yatırım skoruyla söz konusu listenin başında yer aldı. Mega kent İstanbul’un ilçeleri arasına 2008’te katılan Sancaktepe, geçen sene M5 metro hattının bu yöne doğru uzamasıyla beraber yatırımcıların daha fazla ilgisini çekmeye başladı.
Burada konut satış fiyatları son bir senede yüzde 33 ararken, kiralar yüzde 53 oranında yükseldi. Ortalama konut satış fiyatı 4,1 milyon Türk Lirası, ortalama kira bedeli 22.072 Türk Lirası olan ilçede konut yatırımının geri dönüş süresi ise 14 yıl.
Sultangazi 65 puan ile yatırım skoru en yüksek 2. ilçe oldu. Son senelerde yoğun göç alan, kentleşme ve sanayi bölgeleriyle ön plana çıkan ilçede, konut fiyatları son bir senede yüzde 24 artarken, kiralar yüzde 45 yükseldi.
Ortalama konut satış fiyatı 3,2 milyon Türk Lirası, ortalama kira bedeli ise 18 bin 135 Türk Lirası olarak hesaplandı. Sultangazi’de konut yatırımının geri dönüş süresi de 14 sene olarak ölçüldü.
Anadolu Yakası’ndaki en kalabalık ilçe olan Pendik, 64 yatırım skoru ile listenin 3. sırasında yer aldı. Özellikle Sabiha Gökçen Havalimanı’nın açılmasıyla başlamış olan ve son senelerde hızlanan ulaşım ve altyapı yatırımları ve konut projeleri, Pendik’i gayrimenkul yatırımı için cazip hale getiren faktörler.
Endeksa tarafından açıklanan bu verilere göre bu ilçede konut satış fiyatları son bir senede yüzde 33; kiralar ise yüzde 54 arttı. Ortalama konut satış fiyatı 4,6 milyon Türk Lirası, ortalama kira bedeli 24 bin 484 Türk Lirası şeklinde hesaplanırken, geri dönüş süresi 14 sene oldu.
Söz konusu çalışmada, mega kent İstanbul’un yatırım skoru en düşük ilçesi 22 puan ile Sarıyer oldu. Ortalama konu satış fiyatının 18,6 milyon Türk Lirası ve ortalama kiranın 63 bin 449 Türk Lirası olduğu ilçede, satış fiyatları son bir senede sadece yüzde 11 artış gösterirken kiralar yüzde 24 arttı. İlçede konut yatırımının geri dönüş süresi ise 21 yıla kadar yükseldi.
İstanbul’un en merkezi ilçeleri arasında yer alan Beşiktaş 30 puan ile İstanbul’un yatırım skoru en düşük ikinci ilçesi oldu.
Ortalama konut fiyatının 16,1 milyon Türk Lirası şeklinde olduğu ilçede ortalama kira 56 bin 350 v, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 21 yıl. Beşiktaş’ta konut satış fiyatları son 1 senede yüzde 18 artarken, kiralar yüzde 41 artış gösterdi.
Ortalama konut satış fiyatının 12,7 milyon Türk Lirası şeklinde olduğu Bakırköy, mega kent İstanbul’un yatırım skoru en düşük 3. ilçesi oldu.
Son bir senede konut fiyatlarının yüzde 24, kiraların ise yüzde 53 arttığı Bakırköy’de amortisman süresi 20 sene, ortalama konut fiyatı 12,7 milyon Türk Lirası, ortalama kira bedeli ise 42 bin 524 Türk Lirası
Çalışmayı değerlendiren Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, konu ile ilgili olarak şunları söyledi:
“Gayrimenkul değerini en çok etkileyen faktörlerin başında ulaşım ve altyapı yatırımları geliyor. Özellikle kentin çeperlerindeki, yeni gelişen ilçelerde söz konusu bu etkiler çok daha hızlı hissediliyor. Buralarda nüfus arttıkça, yeni projeler devreye girdikçe ve kent genişledikçe yatırımcılar için ciddi değer artışları da ortaya çıkıyor.
Yatırım skorunu etkileyen önemli parametrelerden bir tanesi de kira getirisi. Yeni gelişen ilçelerde, kira getirisi genelde eski ve oturmuş bölgelere göre satış fiyatlarına oranla daha yüksek oluyor.
Bunun nedeni de oldukça basit: Söz konusu bu bölgelerde yeni konut arzı ve kiralık talebi arasındaki denge henüz tam oturmuş değil. Yani, talep hızlı bir şekilde arttıkça, kira bedelleri de yukarı çıkıyor. Kısacası, doğru zamanda yapılan bir yatırım, kısa sürede iyi bir kazanca dönüşebilir” diye konuştu.
İlçe Adı
Yatırım Skoru
Ortalama Satış Fiyatı, TL
Satış Fiyatı Yıllık Değişimi
Ortalama Kira, TL
Kira Yıllık Değişimi
Geri Dönüş Siresi, (Yıl)
Sancaktepe
68
4.148.230
33%
22.072
53%
14
Sultangazi
65
3.036.000
24%
18.135
45%
14
Pendik
64
4.614.940
33%
24.484
54%
14
Sultanbeyli
63
3.882.230
31%
20.024
48%
15
Gaziosmanpaşa
63
3.572.652
17%
22.004
31%
13
Çatalca
63
5.255.768
34%
19.223
48%
17
Arnavutköy
62
3.323.192
16%
16.740
48%
14
Güngören
60
3.302.555
16%
20.571
49%
13
Tuzla
59
5.184.378
32%
25.160
48%
15
Ümraniye
59
4.913.136
28%
26.588
56%
14
Çekmeköy
58
4.789.476
32%
24.261
52%
14
Silivri
58
4.522.644
27%
19.728
51%
15
Bahçelievler
57
3.533.900
25%
20.721
51%
14
Esenyurt
57
2.541.330
30%
16.647
40%
12
Kartal
56
5.562.270
30%
27.262
63%
15
Zeytinburnu
55
5.638.679
17%
25.022
67%
17
Bağcılar
55
3.986.400
17%
18.930
44%
16
Beykoz
55
18.644.130
19%
35.645
48%
30
Şile
54
12.067.200
21%
31.705
62%
21
Eyüpsultan
53
5.695.854
17%
29.335
45%
14
Ataşehir
52
6.367.205
20%
29.755
53%
14
Beylikdüzü
51
4.050.684
22%
25.668
48%
12
Maltepe
50
6.083.489
32%
29.529
59%
16
Kadıköy
49
14.716.032
50%
51.722
61%
21
Kağıthane
49