Kentsel dönüşüm süreci nasıl ilerler?
Kentsel dönüşüm Türkiye’nin daimi gündem maddelerinden biri. Binlerce riskli yapının kentsel dönüşümü için harekete geçildi. Kentsel dönüşüm çalışmaları hızla devam ederken vatandaşlar da bir yandan kentsel dönüşüm sürecini araştırıyor.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinesinde başlatılan ve İstanbul’un tüm ilçelerini kapsayan Yarısı Bizden kampanyası kapsamında vatandaşlara ev ve iş yerlerinin dönüşümü için hibe, kredi ve taşınma yardımını kapsayan destek ödemeleri yapılıyor.
2023 yılında başlatılan kampanyadan riskli konut sahiplerinin tümü faydalanabiliyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, 23 Nisan’da meydana gelen 6,2 büyüklüğündeki depremin ardından hasarlı tüm konut sahiplerinin de bu kampanya kapsamına alınacağını açıkladı.
Bu gelişmenin ardından İstanbul'da hızlı bir kentsel dönüşüm çalışmaları başladı. Vatandaşlar ise bu gelişmeleri yakından takip ediyor. Evini kentsel dönüşümle yenilemek isteyenler kentsel dönüşüm sürecini araştırıyor.
Avukat M. Güray Küçük sosyal medya hesabı X'ten Kentsel dönüşüm sürecinin adımlarını özetleyen bir rehber hazırladı. İşte kentsel dönüşüm süreci....
Güncel uygulama adımları ve pratik hukuki notlar
1. Hazırlık Aşaması
Parselin imar durumu araştırılır; emsal, yükseklik, çekme mesafesi, otopark gibi koşullar öğrenilir.
Tapu kayıtlarından maliklerin tam listesi çıkarılır.
Vasi, mirasçı, haciz, ipotek gibi özel durumlar önceden tespit edilir.
Belediyeden veya ilgili idareden parselin gelecekteki imar planına dair bilgi alınması faydalıdır.
2. Riskli Yapı Tespiti
Lisanslı kuruluş aracılığıyla riskli yapı raporu alınır.
Raporun tebliği şu yollarla yapılır:
- E-Devlet üzerinden
- Bina giriş kapısına ilan yapıştırma
- Muhtarlıkta ilan (aski).
Muhtarlıkta ilan 15 gün askıda kalır; askı süresinin bitiminden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir (itiraz mercii asılan kâğıtta belirtilir).
3. Maliklerin Karar Alması
Salt çoğunluk (yarıdan bir fazla malik) ile karar alınabilir.
Danıştayın mülkiyet hakkını ön planda tutan kararları gereği, maliklerin toplantıya çağrılması ve alınacak kararlardan makul bir şekilde haberdar edilmeleri gerekir. Yönetmelikte toplantı şartı açıkça düzenlenmemiş olsa da, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bu kararların toplantı yapılmak suretiyle ve tüm maliklere ulaşacak şekilde duyurularak alınması, hukuki açıdan güvence sağlar.
Kararla birlikte iki yol vardır:
1) Binanın yenilenmesi (kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşa)
2) Arsanın satışı
3- Karara katılmayan maliklerin payları idare tarafından resmî ihaleyle satışa çıkarılır.
4. Sözleşme ve Müteahhit Seçimi (Yenileme Kararı Alındıysa)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılır.
.
Müteahhit seçiminde;
- Mali yeterlilik
- Geçmiş projeler
- Teminat ve bina tamamlama sigortası mutlaka dikkate alınmalıdır.
Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır ve tapuya şerh edilir.
5. Tahliye ve Yıkım
Riskli yapı kararı kesinleşince belediye maliklere en fazla 90 gün süre verir. • Bu sürede taşınmaz boşaltılmazsa, belediye zorla tahliye ve yıkım yapar.
6. Proje ve Ruhsat İşlemleri
Yıkım sonrası imar durumu belgesi alınır.
Mimari, statik ve teknik projeler hazırlanır.
İnşaat ruhsatı temin edilir.
7. İnşaat Süreci
Ruhsata uygun olarak inşaat başlatılır.
Denetim firmaları ve belediye tarafından süreç düzenli olarak kontrol edilir.
Hukuki Not - Azınlık Maliklerin Korunması: Karara katılmayan maliklerin, mülkiyet haklarını zedeleyen bir durumda sözleşmeyi imzalayarak pay satışını önledikleri takdirde, mahkemeden sözleşmenin uyarlanmasını, taraflar arasındaki menfaat dengesinin sağlanmasını ve aksi halde sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanmasını talep etme hakları vardır.
Özel Not
Bu süreçlerin sağlıklı ilerleyebilmesi için mutlaka bir avukat, bir inşaat mühendisi, bir harita mühendisi ve bir mimar ile birlikte hareket edilmesi büyük önem taşır.
| Depreme karşı güvenli şehirler için 'Riskli bölgelerde planlı dönüşüm' şart! |
