Kira tespit ve kira uyarlama davaları arasındaki temel farklar neler?
Ekonomik dalgalanmalar, yüksek enflasyon ve döviz hareketleri; hem kiracıyı hem kiraya vereni “mevcut kira bedeli adil mi?” sorusuna zorluyor. Bu noktada iki farklı mekanizma devreye giriyor; kira tespit davası ve kira uyarlama davası. Peki Kira tespit ve kira uyarlama davaları arasındaki temel fark
Kiracı ve ev sahiplerini yakından ilgilendiren kira tespit ve kira uyarlama davaları çoğu zaman karıştırılıyor. Ancak bu iki dava, dayandıkları hükümler, amaçları ve şartları bakımından birbirinden oldukça farklı. Peki Kira tespit ve kira uyarlama davaları arasındaki temel farklar neler?
Av. Kadir Bozdağ, sosyal nedya hesabından Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları Arasındaki Temel Farkları üç başlık altında açıkladı. İşte ayrıntılar;
Av. Kadir Bozdağ @avkadirbozdag
Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları Arasındaki Temel Farklar
Ekonomik dalgalanmalar, yüksek enflasyon ve döviz hareketleri; hem kiracıyı hem kiraya vereni “mevcut kira bedeli adil mi?” sorusuna zorluyor. Bu noktada iki farklı mekanizma devreye giriyor: kira tespit davası (TBK m.344-345) ve kira uyarlama davası (TBK m.138).
Ancak bu iki dava, dayandıkları hükümler, amaçları ve şartları bakımından birbirinden oldukça farklı; üstelik güncel Yargıtay içtihatları bu ayrımı daha da keskinleştiriyor.
Aşağıda, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında hangi durumda kira tespiti, hangi durumda uyarlama davası düşünülmesi gerektiğine ilişkin 10 temel hususu toparladım.
Dikkat edilmesi gereken başlıca konular:
1. Hukuki Dayanak: TBK m.344-345 (Tespit) vs TBK m.138 (Uyarlama)
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344 ve 345 hükümlerine dayanır; yenilenen dönemlerde kira bedelinin TÜFE ve emsal kira bedellerine göre belirlenmesini düzenler.
Kira uyarlama davası ise genel nitelikte olup TBK m.138 “aşırı ifa güçlüğü” hükmüne dayanır; tüm sözleşme türlerinde, öngörülemeyen olağanüstü durumlarda sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını düzenler. 2025/1439.
2. Amaç: Olağan Artış / Rayiç Güncellemesi vs İşlem Temelinin Çökmesi
Kira tespitinin amacı; kira bedelini, olağan ekonomik dalgalanmalar çerçevesinde TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak rayiç seviyeye getirmektir. Özellikle TBK m.344/3, 5 yıldan sonra “hak ve nesafet” dönemini öngörür.
Kira uyarlama davasında ise amaç, sıradan enflasyon veya piyasa artışını yakalamak değil; sözleşmenin temelini çökerten olağanüstü bir olay sebebiyle taraflar arasındaki edim dengesini yeniden kurmaktır (savaş, ağır ekonomik kriz, şok devalüasyon, pandemi gibi).
3. Şartlar: Tespit Davasında Süre ve Sözleşme Türü – Uyarlamada Olağanüstü Hal
Kira tespit davası, TBK m.344 gereği konut ve çatılı işyeri kiralarıyla sınırlıdır; diğer kira türlerinde genel hükümler işletilir.
TBK m.345 uyarınca, tespit davası yeni dönemden önce veya en geç yeni dönemin başlangıcından 30 gün önce açılmalı ya da bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılmalıdır; aksi hâlde karar bir sonraki dönem için hüküm doğurur.
Uyarlama davasında ise;
Sözleşmeden sonra ortaya çıkan,
Taraflarca öngörülemeyen,
Taraflardan kaynaklanmayan,
Edimler arasındaki dengeyi borçlu aleyhine çekilmez şekilde bozan olağanüstü bir hal aranır.