Konut satışlarındaki düşüş ne anlatıyor?

Türkiye'nin En Köklü Emlak Eğitmenleri Hilmi Işıkören ve Belgin Benek konut satışlarındaki düşüş ile ilgili bir yazı kaleme aldı. Söz konusu yazıda Konut satışlarındaki düşüşün ne anlattığına değinildi. İşte o yazı…

Kasım ayı konut satışlarındaki aylık düşüş, yüzeyden bakıldığında bir yavaşlama gibi görünüyor. Peki bu veriler bir krizi mi anlatıyor, yoksa aylık manşetlerin arkasında kalan büyük resim bambaşka bir şey mi fısıldıyor? Bu yazı, rakamları değil; rakamların ne anlattığını okumak isteyenler için.

Kasım ayı konut satışları açıklandı. Ve yine aynı sahne…
Ofislerde, WhatsApp gruplarında, kahve molalarında aynı cümle dolaşıyor:
“Gördün mü? Kasım’da satışlar geçen yıla göre %7,8 düştü. Faizler yüksek, piyasa yine kilitlendi.”
TÜİK’in açıkladığı 141.100 adetlik satış rakamı ve düşüş yüzdesi manşetleri ele geçirdi. Ekim’deki görece hareketliliğin ardından gelen bu sakinlik, hızla “kriz” etiketi yedi.
Ama dur. Bir adım geri çekilip yukarıdan bakalım.
Çünkü bu yazı Kasım’ı değil, Kasım’ın nerede durduğunu anlatıyor.
Bu yazı Kasım verilerini üç boyutta okuyor: Zaman, Davranış ve Tarihsel Bağlam.

1. Herkes Ne Diyor?
Norm şu:
* Aylık düşüş var
* Faiz yüksek
* Yabancı zayıf
* Satışlar yavaşladı
* “Piyasa durdu”
Sorun bu cümlelerin söylenmesi değil. Sorun, sadece bunların söylenmesi.
Aylık veriye bakıp yıl hakkında hüküm vermek; hava durumuna bakıp iklim yorumu yapmaya benzer.

2. Gerçek Ne?
Kasım ayını tek başına okumayı bırakalım. Yılın geneline bakalım.
Ocak–Kasım 2025 döneminde toplam 1.434.133 konut satıldı. Geçen yılın aynı dönemine göre artış: %13,3
Bu ne demek?
Siz “piyasa durdu” derken, Türkiye 1,5 milyon satışa koşan bir yılı yaşıyor.
Evet, Kasım’da aylık bazda düşüş var. Ama bu düşüş, yükselen bir trendin içindeki nefeslenme.
İpotekli satışlar Kasım’da aylık bazda %1,4 gerilese de, 11 aylık dönemde %53,5 artmış durumda.
Bu, krediye erişimin açıldığını değil; kredi talebinin bastırılmış ama hâlâ canlı olduğunu gösteriyor.
Kritik Not: 2024 yılı düşük bazlıydı. Bu nedenle yıllık artışlar olduğundan parlak görünebilir. Ama baz etkisini ayıkladığınızda bile tablo net:
Piyasa ölmedi. Piyasa seçici hâle geldi.

3. Bu Sessizlik Ne?
Geçen ay Ekim yazısında şunu söylemiştim:
“Piyasa hızlanmıyor, yön değiştiriyor.”
Ardından ruhsat verileriyle arz tarafında bir yığılma sinyali geldi. Şimdi Kasım verisi, tam bu iki dalga arasındaki sessizliği gösteriyor.
Bu sessizlik bir duruş değil. Bu sessizlik bir bekleme.
Kasım’da yabancıya satış yıllık bazda %9,7 düşmüş olabilir. Ama aynı anda ikinci el satışlar, 11 ayda %15,4 artışla 990.037 adede dayanmış durumda.
Bu ne demek?
Vatandaş konut almaktan vazgeçmedi. Sadece doğru anı, doğru fiyatı, doğru evi kolluyor.

4. Büyük Resim: Tarihsel Bağlamı Kaçırıyoruz
Şimdi kritik yere geldik.
Türkiye’de konut satışlarının tarihsel şampiyonları uzun süredir belli:
* 2011: ~1,97 milyon satış
* 2012: ~1,65 milyon satış
* 2009: ~1,59 milyon satış
Bugün elimizde ne var?
11 ayda: 1.434.133 satış.
Aralık ayı için üç senaryo düşünelim:
* 157 bin satış olursa: 1999’dan bu yana en yüksek 3. yıl
* 217 bin satış olursa: Türkiye tarihinin en yüksek 2. satış yılı
* Daha yukarısı: 2011 zirvesi ilk kez ciddi biçimde tehdit altında
Şimdi soralım:
Rekor liginde oynayan bir piyasaya “Kasım’da satışlar düştü” diye ağıt yakmak, hangi okuma hatasıdır?

5. İlke: Düzeltme ile Çöküş Aynı Şey Değildir
Piyasalarda iki kavram sık karıştırılır:
* Correction (Düzeltme)
* Crash (Çöküş)
Kasım ayı verisi bir çöküş değildir. Yükselen bir yılın içindeki sağlıklı düzeltmedir.
İlke şudur:
Veriyi cımbızlayan kaybeder. Bütünü okuyan oyunu yönetir.

6. Uygulama: Danışman Bu Veriyi Nasıl Kullanmalı?
Şimdi gelelim sahaya.
Yabancıya Bel Bağlama Dönemi Kapandı
Ama Türkler Yurt Dışına Açılıyor
Ocak–Kasım döneminde yabancı uyruklulara yapılan konut satışları %11,1 geriledi. Bu veri çok net: Türkiye’de konut alan klasik yabancı yatırımcı talebi artık dip seviyelerde.
Ancak bu düşüşün görünmeyen bir karşı yönü var:
Aynı dönemde Türkiye’den yurt dışına yönelen Türk yatırımcı talebi artıyor.
Yani tablo şu:
• Türkiye, yabancı yatırımcı için cazibesini kaybediyor • Türk yatırımcı ise sermayesini yurt dışına taşıyor
Bu çelişki değil; bu bir denge kayması.
Neden?
• Döviz bazlı gelir beklentisi • Hukuki öngörülebilirlik arayışı • Uzun vadeli güvenlik ve çocuklar için “B planı” • Euro–dolar bazlı kira geliri motivasyonu
Özellikle Avrupa, Balkanlar, KKTC ve bazı Orta Doğu ülkelerinde Türklerin konut alımlarında gözle görülür bir artış var.
Bu bize şunu söylüyor:
Türkiye’de yabancı yatırımcıyı beklemek yerine, Türk yatırımcının yurt dışı hamlesini anlamak daha gerçekçi bir okuma.
Danışman için stratejik mesaj net:
Yabancı gelsin diye bekleme. Ama Türk yatırımcının yurt dışına çıkış motivasyonunu okursan, iş modelini sadece Türkiye sınırları içine hapsetmemiş olursun.
Kredi Müşterisini “Beklemede” Değil “Hazırda” Tut
İpotekli satışlardaki %53,5’lik yıllık artış şunu söylüyor: Faizde en ufak gevşeme, talebi anında sahaya indirir.
“Piyasa Kötü” İtirazını Veriye Boğ
Müşteriye şunu söyle:
“Piyasa kötü değil, seçici. 11 ayda 1.434.133 tapu el değiştirdi.”
Algıyı yönetemeyen, satışı da yönetemez.

7. Burada Durup Düşünelim
Şimdi son soruyu soralım:
11 ayda 1.434.133 konutun satıldığı bir ülkede siz hâlâ iş yapamıyorsanız…
Sorun:
* Kasım verisi değildir
* Faiz değildir
* TÜİK değildir
Sorun, hâlâ aylık manşetlerle iş modeli kurmaya çalışmaktır.
Kasım bir alarm değil. Kasım, rekora giden yılın mola taşıdır.
Aralık finali oynanacak. Ve 1,5 milyon kimseyi beklemeyecek.

Son Söz
Piyasa karmaşık değil. Yanlış okunduğu için karmaşık görünüyor.
Doğru okursan: Yönün netleşir, adımın güçlenir, stratejin keskinleşir.
2025–2026’ya girerken bu dönüşümü birlikte doğru okumak istiyorsan, Işıkören Akademi’de kapımız açık.
Piyasa rakamlarla değil, okumayla yönetilir.

Hilmi Işıkören & Belgin Benek
Türkiye'nin En Köklü Emlak Eğitmenleri