LiderBir: Kentsel dönüşümde değerleme adaletin terazisidir!
Kentsel dönüşüm seferberliğinde ‘yıkım öncesi son süreçte’ basınla bir araya gelen Lisanslı Değerleme Şirketleri Birliği Derneği (LideBir), gayrimenkul sektörünün en önemli gündem maddesi olan kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan sorunlara yönelik tespitleri
LideBir Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici ile birlikte yönetim kurulu üyelerinin de hazır bulunduğu toplantıda, gayrimenkul endüstrisinde stratejik öneme sahip değerleme konusunun önemine vurgu yapılarak, kentsel dönüşüm sürecinde değerlemenin oynayacağı kilit role dikkat çekildi.
1999 depremi öncesi inşa edilmiş, Türkiye’de 13,5 milyon İstanbul’da ise 3 milyonun üzerinde konut bulunduğuna, uzun vadede tüm bu konutların dönüşüm geçirmek zorunda kalacağına dikkat çekilen toplantıda, şu noktaların altı çizildi:
“Dönüşüm sağlanacak bölgenin tüm dinamiklerini kapsayan master planlar olmadan gerçekleştirilecek bir dönüşüm doğru değildir. Mevcut dönüşüm projelerinde ise öne çıkan unsur, rantın nasıl paylaşılacağı oluyor. Bu türden yaklaşımlar kentsel dönüşümün ruhuna aykırıdır. Kentsel dönüşüm, taraflar arasında, herkesin sadece kendi çıkarına odaklandığı rant ve oran pazarlıklarına kurban edilmemeli. Bu süreçten, herkes faydalanarak çıkmalı. Değerleme sektörü, bu ortak faydayı açığa çıkarmanın ve adil paylaşımın anahtarıdır. Çünkü değerleme, sadece mevcut durumun yaratacağı rantı değil geliştirme sonrası rantı da ortaya koyar. Bu anlamda değerleme, süreçte adaletin terazisi rolünü üstlenmektedir. Değerlemelerin tarafsız, objektif ve adil bir yapıda gerçekleştiriliyor olması, kentsel dönüşüm projelerinde haksahipleri ile geliştiriciler arasındaki olası ihtilafların daha sözleşme sürecinden başlayarak önlenebilmesini, tüm sürecin hızlı ve huzurlu tamamlanmasını temin edecektir.”
Çekici: Aslolan değer odaklı dönüşümdür
Kentsel dönüşümün, sektörün ve ülkenin gelişimi açısından hayati öneme sahip, sektörün en güncel konusu olduğuna dikkat çeken LideBir Yönetim Kurulu Başkanı Çekici, “Kentsel dönüşüm, mimari, şehir planlama, sosyoloji ve insan ihtiyaçları gibi pek çok öğeyi kapsayan bütünleşik bir değişim süreci. Elbette konunun en önemli kısmı, rakamlarda karşılığını buluyor. Yani işin ekonomik boyutu. Bugün kentsel dönüşüm kapsamında 6,5 milyon konuttan ve 400 milyar dolarlık bir dönüşümden söz ediyoruz. Bu rakam nerdeyse gelişen bir ülkenin GSMH ile eş değer. Konu büyük, elbette sosyal ve ekonomik boyutu da” dedi.
“Kentsel dönüşümde aslolanın kenti dönüştürmek değil; şehri değer odaklı dönüştürmek” olduğunu vurgulayan Çekici, “Bu, değiştirdiğiniz yere bütünleşik bir değer katmak anlamına gelir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm, değişimin yaşanacağı bölgeler açısından stratejik öneme sahip, belediye, vatandaş, geliştirme ve inşaat şirketleri gibi ilgili tüm paydaşları etkileyen ve bu paydaşların her birinin tutum ve yaklaşımlarından doğrudan etkilenen bir süreçtir” şeklinde konuştu.
Değerleme, kentsel dönüşümde adaletin terazisidir
Değerleme sektörünü kentsel dönüşüm sürecinin dengesini kuran, değerin adil paylaşımına imkan veren ve tüm tarafların çıkarının optimum bir noktada buluşmasını sağlayan bir terazi rolü oynadığını ifade eden Çekici, sözlerini şöyle sürdürdü:
“Kentsel dönüşümler, kamuyu, özel sektörü ve sivil oluşumları bir araya getiren, büyük kapsamlı projelerdir. Bu tip projelerde sağlıklı uzlaşımlar yaratmak, güvenilir değerleme raporları sayesinde olur. Adı üzerinde, kentsel dönüşümü, şehre değer katan bir dönüşüme çevirmek için değerleme sektörüne büyük görevler düşüyor. Bu faaliyet alanının önemi giderek artıyor. Doğru değerleme ile kentsel dönüşümde; hak geçmez ve yenmez; dönüşüm adil olur; değişim insan odaklı gerçekleşir; kamu zarar görmez; profesyonel değerler korunur. Yani değerleme, kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan sorunların ortadan kaldırılmasında kilit rol oynayan, adaletin terazisidir.”
Değerlemenin, tarafsız, objektif ve adil bir uzmanlık alanı olarak sürecin sağlıklı ilerlemesine çok önemli katkılar sunabileceğinin altını çizen Çekici, “Değerlemelerin tarafsız, objektif ve adil bir yapıda gerçekleştiriliyor olması, kentsel dönüşüm projelerinde haksahipleri ile geliştiriciler arasındaki olası ihtilafların, daha sözleşme sürecinden başlayarak önlenebilmesini, tüm sürecin hızlı ve huzurlu bir şekilde tamamlanmasını temin edecektir. Değerleme endüstrisinin gelişmesi aynı zamanda, gayrimekulün bütününe yansır; sektör gelişir. Gayrimenkul sektörünün gelişimi ise tüm iktisadi yapıları etkiler; ülke gelişir” görüşüne yer verdi.
Kentsel dönüşüm için milat kabul edilen olgunun, 1999 depremi olduğunu ifade eden Çekici, “Hem kanuna hem de sektörün ortak kanaatine göre bu tarihten önce inşa edilen tüm yapılar, zaman içinde dönüşüme uğramak zorunda kalacak. Böyle baktığınızda ülke genelinde 13,5, İstanbul’da ise 3 milyonun üzerindeki konutun dönüşmesi gerekmektedir” diye konuştu.
Kentsel dönüşümün sadece fiziksel bir süreç olarak ele alınmasının doğru olmayacağını, ekonomi, toplum ve çevre bileşenlerinin bütününü gözeten önemli bir vizyon vaat etmesi gerektiğini kaydeden LideBir Yönetim Kurulu Başkanı Çekici, dönüşüm projelerinde kentlerin ve bölgelerin dokusunun, tarihi geleneklerinin, insanların fiziksel, sosyal, ekonomik ihtiyaçlarının dikkate alınmasının önemine dikkat çekti.
Kentsel dönüşüm rant ve oran pazarlığı olmamalıdır
Mevcut dönüşüm projelerinde öne çıkan unsurun, elde edilecek rantın nasıl paylaşılacağı olduğunu, bu türden yaklaşımların ise kentsel dönüşümün ruhuna aykırı olduğunu vurgulayan Çekici, “Son derece doğru, stratejik öneme sahip bir seferberlik politikası olan kentsel dönüşüm, taraflar arasında, herkesin sadece kendi çıkarına odaklandığı rant ve oran pazarlıklarına kurban edilmemeli. Bu süreçten, herkes faydalanarak çıkmalı. Birilerinin kaybettiği bir pazarlığın en sonunda aslında herkes ve tüm ülke kaybetmiş olacaktır. İşte, değerleme sektörü, bu ortak faydayı açığa çıkarmanın ve adil paylaşımın anahtarıdır. Çünkü değerleme, sadece mevcut durumun yaratacağı rantı değil geliştirme sonrası rantı da ortaya koyar” dedi. Çekici, sözlerini şöyle sürdürdü:
“Kentsel dönüşümün sosyal bir olgu olduğu düşünülmezse en büyük yanlışa imza atılır. Bölgenin tüm dinamiklerini ve gelecek projeksiyonlarını dikkate alan master planlar hazırlanmadan dönüşüm yapmak yanlış olacaktır. Kamu, özel sektör, sivil toplum işbirliği kentsel dönüşümün olmazsa olmazıdır. Bu sürecin sağlıklı yönetilebilmesi için koordinasyonda mutlaka kamu bulunmalıdır. Kanundaki ucu açık konular, imar planlama sistem bütünlüğü içinde ele alınmalıdır. Kentsel dönüşüm politikası, ülke genelinde geliştirilecek arazi kullanımı ve arazi yönetimi ekseninde ulusal konsensusla, afet yönetimi yanında doğa ve yeşil alan esaslı bir model çerçevesinde şekillenmelidir. Dönüşüm uygulamalarında yoğunluk artırılması gibi, imar planlama sistem bütünlüğünden farklı kararlar alınırsa ulaşım ve altyapı sorunlarının içinden çıkılmaz bir hal alacağı unutulmamalıdır.”
Kentsel dönüşüm tarihi bir fırsat ve sorumluluktur; heba etmeyelim
Sivil tarafın bilinçlendirilmesi ve eğitiminin şart olduğunu vurgulayan Çekici, “Deneyimlerin de ortaya koyduğu gibi, ‘taraf’ haline gelen hak sahiplerinin uzlaşma zeminine taşınması çok zordur. Uzlaşı adabı ve kültürünün oluşması için ciddi bir bilinçlendirme kampanyası hayata geçirilmelidir. Tehditleri minimum düzeyde tutmak için konsensus şarttır” dedi. Kentsel dönüşümde “yerinde dönüşümün esas olması gerektiğini belirten Çekici, sözlerini şöyle tamamladı:
“Kentsel dönüşüm; yeni bir kentsel kurgu, tarihi bir fırsat, aynı zamanda tarihi bir sorumluluktur. Enerji kazanımından, işsizlik ve suç oranlarının azaltılmasına, kentlerin estetik anlayışına kadar makro bir reformdur. Bu fırsatı değerlendirebilmek için herkes resmin bütününe bakmalı ve sadece kendi çıkarını değil ortak faydayı gözönünde bulundurmalıdır.”
