NYC’nin Yeni Belediye Başkanı Zohran Mamdani'nin gayrimenkul piyasasına etkileri!

2025 New York Belediye Başkanlığı seçimi, şehrin yalnızca siyasi eksenini değil, ekonomik dengelerini de yeniden şekillendirebilecek bir kırılma noktası yarattı.

Zohran Mamdani’nin belediye başkanı seçilmesi, New York tarihinde bir dizi ilki beraberinde getirdi. Kentin bugüne kadarki en genç belediye başkanı olmasının yanı sıra, demokratik sosyalist çizgiden gelen ilk isim olarak göreve başladı. Bu tablo, özellikle konut politikaları, kamu yatırımları ve vergi düzenlemeleri üzerinden hem konut hem ticari gayrimenkul piyasalarında yeni bir dönemin işareti olarak görülüyor.

KONUT PİYASASI: SOSYAL ADALET ÖNCELİĞİ VE ARZ DİNAMİKLERİ

Yeni yönetim, ilk 100 gün için yol haritasını açıklarken, erişilebilir konut üretimini merkezine alan iddialı bir hedef ortaya koydu. Planlanan 200 bin sosyal konut, arz tarafında güçlü bir kamu müdahalesi anlamına geliyor. Ancak bu hedefin hayata geçmesi; kamu–özel sektör ortaklıkları, finansman kanallarının açık kalması ve inşaat maliyetlerinin yönetilebilir düzeyde tutulmasına bağlı.

Öte yandan lüks konut tarafında daha temkinli bir hava hâkim. Beklenen emlak vergisi reformları, olası kira sınırlamaları ve daha sol çizgideki politikaların etkisiyle yatırımcıların önemli bir kısmı “bekle-gör” pozisyonuna geçmiş durumda. Nitekim Manhattan’da yılın son çeyreğinde işlem hacimlerinin yüzde 18 gerilemesi, piyasanın bu yeni politik yönelimi fiyatlamaya başladığını gösteriyor.

Göç hareketleri de bu eğilimi destekliyor. New York’tan başta Florida olmak üzere daha düşük vergili eyaletlere doğru süregelen yer değiştirme devam ediyor. Sadece son üç ayda, Güney Florida’da New York kaynaklı konut satış sözleşmelerinin toplam değeri 100 milyon doları aşmış durumda.

TİCARİ GAYRİMENKUL: BASKILAR, DÖNÜŞÜM SENARYOLARI VE YENİ FIRSAT ALANLARI

Yeni dönemde en fazla kırılganlık taşıyan alanların başında ticari gayrimenkul geliyor. Özellikle ofis ve perakende segmentleri, hem ekonomik dönüşümün hem de yeni yerel politika tercihlerin kesişim noktasında bulunuyor.

OFİS PİYASASINDA ZOR BİR DÖNEM


Artan kurumsal vergi yükü ve yeni imar kısıtları, ofis binalarının değerleri üzerinde baskı oluşturuyor. Manhattan genelinde boşluk oranının yüzde 22 seviyesine çıkmış olması, bu baskının somut bir göstergesi. Teknoloji ve finans sektörleri dışındaki alanlarda kiralama iştahı zayıf; bu da orta vadede kira gelirlerinde dalgalanma riskini artırıyor.


Belediye yönetimi, kullanılmayan veya düşük doluluk oranına sahip ofis stokunun konut ya da karma kullanımlı projelere dönüştürülmesini teşvik etmeyi hedefliyor. Bu yaklaşım, yatırımcılar açısından bakıldığında: Bir yandan ciddi dönüşüm maliyetleri ve bürokratik süreçler anlamına gelirken, diğer yandan doğru lokasyonlarda yeniden değerlenme ve uzun vadeli gelir potansiyeli yaratabilecek fırsatlar sunuyor.

PERAKENDE ALANLARDA YENİ ARAYIŞLAR



Yaya trafiğinin azaldığı koridorlarda zincir markaların çekildiği, buna karşılık “deneyim odaklı” perakende ve hibrit kullanım modellerine talebin arttığı gözleniyor.

Belediyenin, bazı ticari katların sosyal ve kamusal alanlara dönüştürülmesini destekleyen yaklaşımı, şehir merkezlerinde yeni yatırım modellerinin önünü açabilir. Bu çerçevede, ticari gayrimenkul tarafında kısa vadede değer kaybı ve gelir baskısı söz konusu iken, dönüşüm potansiyeli yüksek varlıkların seçimi stratejik önem taşıyor.

YATIRIMCI PERSPEKTİFİ: BELİRSİZLİKTE YÖN BULMAK

Önümüzdeki dönem, yatırım kararlarının daha fazla politika–piyasa etkileşimi gözetilerek alınmasını gerektiriyor. Stratejik değerlendirmelerde öne çıkan bazı başlıklar şöyle özetlenebilir:

-Politika belirsizliği = Fiyat oynaklığı: Mevzuatın tam olarak netleşmediği bir evrede, işlem hacimlerinde gerileme ve fiyatlamada dalgalanma beklenebilir.

-Emlak vergisi reformu etkisi: Olası değişikliklerin, gayrimenkul değerlemeleri üzerindeki yansıması; segment, bölge ve gelir modeli bazında farklılık gösterecek. Ayrıntılı senaryo analizi kritik hale geliyor.

-Kamu öncelikleriyle uyum: Uygun fiyatlı konut, yeşil altyapı, karma kullanımlı kentsel dönüşüm projeleri gibi başlıklara odaklanan yatırımlar, teşvik ve onay süreçlerinde görece avantajlı konuma geçebilir.

-Coğrafi çeşitlendirme: New York metropol alanı dışındaki banliyöler ile Sun Belt şehirleri; vergi oranları, nüfus hareketleri ve talep istikrarı açısından portföy çeşitlendirmesi için öne çıkıyor.

Zohran Mamdani’nin göreve gelişi, New York için yalnızca ideolojik veya siyasi bir dönüm noktası değil, aynı zamanda gayrimenkul piyasasında da yeni bir sayfanın açılması anlamına geliyor. Bu süreci sadece riskler boyutuyla değil, dönüşüm gerektiren varlıklar ve yeni nesil kentsel projeler için ortaya çıkabilecek fırsatlar açısından da okumak gerekiyor.

Önümüzdeki süreçte yatırım stratejilerini; esneklik, dikkatli risk yönetimi ve veriye dayalı analiz ekseninde kurgulamak, bu değişken ortamda ayakta kalmanın ve doğru pozisyon almanın temel şartı olacak.