Suçlu kim? Perakendeciler mi, yüksek kiralar mı?

Perakendeciler, AVM'leri yüksek kiralar ve kötü yönetimle suçlarken, AVM yöneticileri de problemin perakendecilerin düşük cirolarından kaynaklandığını iddia ediyorlar

Alışveriş merkezlerindeki (AVM) yüksek kira fiyatları son dönemlerin en hareketli tartışılan konuları arasında... Ekonomide yaşanan durgunluğun artması nedeniyle AVM'lerde hedefledikleri cirolara ulaşamadığı için zor günler geçiren perakendecilerin sesleri artık daha bir yüksek çıkar oldu. Üstelik şikayetlerini yüksek sesle dile getirmeyip harekete de geçtiler. Birleşmiş Markalar Derneği'nin (BMD) öncülüğünde sektör temsilcilerinin, kiraların düşürülmesi için AVM yöneticilerini ziyaret etmeleri bunun somut örneği. Yapılan girişimler sonucu bazı AVM'ler yüzde 10 ila 50 arasında kira indirime gidilmesine ya da reklam ve promosyon desteği sözü verilmesine karşın, perakendeciler beklentilerinin hala tam olarak karşılanmadığı fikrindeler.

Bazı perakendeciler taşınıyor

Tartışmalar devam ederken bir yandan da, bir AVM'den diğerine taşınan ya da tamamen ayrılan firmaların sayısı da artıyor. Geçtiğimiz hafta, yaklaşık 10 aydır hizmet verdiği Metrocity'den ayrılan erkek giyim markası İbrahim Kefeli de bunlardan biri. Metrocity'de hedeflediği ciroyu yakalayamadığı için ayrıldığı söyleyen markanın patronu İbrahim Kefeli, "Metrocity'nin ardından 5-6 AVM'ye daha girmeyi planlıyordum. Fakat artık bir AVM'den diğerine geçmek akıl karı değil. En az iki yıl bekleyip genel gidişata bakacağım. Ardından nihai kararımı vereceğim" diyor.

Sayıları hızla artan AVM'lerin sektöre büyük zarar verdiğini dile getiren Kefeli, "AVM'lerin açılmasının sektör açısından faydalı olduğu düşünülüyor. Halbuki hiçbir fizibilite yapılmadan açılan AVM'ler nedeniyle perakende pastası bölünüyor, dilimler iyice küçülüyor. Kontrolsüz yapılan AVM'ler nedeniyle cirolar düşüyor" diyor.

"Ciroları düşük"

Krea Grup İcra Kurulu Başkanı Hakan Kodal ise AVM'lerin kiralarının yüksek olduğunu kabul etmekle beraber asıl problemin AVM'lerin kiralarının yüksek olması değil, perakende firmalarının cirolarının düşük olmasından kaynaklandığını düşünüyor. Kodal'a göre, son dönemlerde tüketimin iyice yavaşlaması, bazı firmaların ürün ve fiyat dengesini iyi kurmaması düşük ciroların temel nedeni... "Tekstile dayalı bölümde cirolar çok düşük olduğu için doğal olarak sabit kiralar çok yüksek kalıyor" diyor. Eskişehir'deki Neo AVM için, "Cirosu düşük olan bazı kiracıları yenileriyle değiştiriyoruz. Kalmasını istediğimiz, bölgeye uygun olan markalara ise pazarlama ve promosyon desteği veriyoruz" diyen Kodal, önümüzdeki dönemde rekabette zorlanan AVM'lerde kira indirimlerinin hızlanabileceğini belirtiyor.

AVM'lerden yeni taşınmalar olabilir...
 
Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Ekrem Akyiğit ise, yüksek kira fiyatlarının perakende firmalarının AVM'lere yoğun ilgi göstermesinden kaynaklandığını belirtiyor. Akyiğit'e göre, ortak giderlerin yüksek olması da kiraların artmasındaki en önemli etken. Akyiğit, Kodal'ın AVM'lerin kiralarının yüksek olmasından öte parekendecilerin cirolarının düşük olmasının temel problem olduğu tespitine katılmıyor. Ülkenin siyasi durumu ve global ekonomideki etkilerin perakendeye yansımasının ana problemlerden biri olduğuna değinen Akyiğit, diğer bir problemin ise AVM'lerin yüksek kira ve genel-gider oranlarıyla, AVM'yi yeterince iyi tanıtmayan AVM yönetiminden kaynaklandığı görüşünde. Akyiğit, "Markaların kendilerine daha yakın olan AVM'lerde kalma, diğerlerinden ise çıkma düşünceleri maalesef var" diyor.

Mağazacılığı bilmeyenler şikayet ediyor...

Kiğılı Giyim Yönetim Kurulu Başkanı Abdullah Kiğılı ise AVM'lerin yeterli derecede iyi organize olması, iyi yönetilmesinin asıl üzerinde durulması gereken konu olduğuna dikkat çekiyor. Kiğılı, kiraların çok yüksek olduğunu söyleyen meslekdaşlarını ise, "Zamanında hesabını kitabını iyi yapamayanlar iş yapamayınca ortalığı ayağa kaldırıyor. Kimse kimseyi zorla bir yere kiracı yapmıyor. Dükkan tutmak için başkana rica bulunanlar dahi oldu. İş yapamıyorsan ya hesap kitabında yanlışlık var, ya da AVM'de. İşine gelmiyorsa çıkıp gidersin" sözleriyle eleştiriyor.

Megnum Yatırım Genel Koordinatörü Selim Yavuzoğlu ise problemin hem AMV'ciler hem de perakendecilerden kaynaklandığını dile getiriyor. "Her 100 metre bir AVM açılıyor, Türkiye'nin bu kadar sayıda AVM'ye ihtiyacı yok" diyen Yavuzoğlu, "Türkiye'deki AVM'lerin markaları, yapıları birbirine benziyor. Hedefledikleri kitle de aynı" eleştirisinde bulunuyor. Perakendecileri de eleştiren Yavuzoğlu, "Sezon başladıktan 15 gün sonra indirime gidiyorlar. Tüketici güvenini kaybediyor. Her sokak arasına outlet kuruyorlar. Tüketiciler de AVM'ler yerine buralardan alışveriş yapıyor" diyor. 

Kira fiyatlarını indirmek çözüm değil

Multi Turkmall Alışveriş Merkezleri Yönetimi Genel Müdürü Serdar Anıl ise yönetmekte oldukları dört AVM'den ayrılan firmaların sayısının bir-iki taneyle sınırlı olduğunu merkezlerinde yer kiralamak için taleplerin devam ettiğini belirtiyor. Anıl, son dönemlerde AVM'den bir diğerine taşınan ya da tamamen ayrılan firmaların sayısının artmasıyla ilgili olarak ise, "Tüketimde oluşan daralma, beraberinde bir panik yarattı. Bu durumun yaşanan bu panik nedeniyle oluştuğunu düşünüyorum" diyor. Peki, kiracı değişimleri hızlanır mı? Ya da AVM'lerden tamamen ayrılanların sayısı çoğalır mı? Anıl'a göre, alışveriş merkezlerini yöneten firmaların yönetim kaliteleri, bilgi ve tecrübeleri bu süreçte belirleyici unsurlar olacak.

Kira indirimine gitmeyi düşünmediklerini söyleyen Anıl, şöyle devam ediyor: "Kira indirimi yoluyla soruna kalıcı bir çözüm sağlamak mümkün değil. Önemli olan alışveriş hacminin yükseltilmesi yani ciroların atırılması, tanıtımlarının yapılması, son tüketiciye ürünün doğru sunulması konularında kiracılara verilecek destek."

Ekrem Akyiğit/BMD Başkanı
AVM'lerin perakendecilere destek vermesi şart...

Tüketici sayısı ve harcanabilir gelir aynı kalırken AVM sayısı ve mağaza sayısı artıyor. Markaların ciroları da bu artışa bağlı olarak bölünüyor. Bu durumda, markalar bir önlem olarak, geleceğini daha parlak gördükleri AVM'deki mağazasını elde tutarak diğerini kapatma yoluna gidiyor. Esasında, marka bilinirliği açısından, her AVM'de veya AVM'lerin çoğunda markanın görünmesi tercih edilen bir strateji. Ancak bugünkü kira düzeyinde ve bu cirolarla bu iş çok zor bir hal aldı. AVM'lerden tamamen ayrılması ya da taşınması olasılığını ortadan kaldırmanın en önemli adımı, AVM'lerin markalara destek vermesi. AVM'lerin markaları desteklemek için gösterdikleri çaba böyle bir süreçte kendilerini rakiplerinden ayrıştırmalarına olanak sağlayacak.

AVM'lere dair notlar...

***** Türkiye'de faaliyet halinde 189, inşaat ve proje halinde ise 133 alışveriş merkezi bulunuyor.

 *** İstanbul'daki AVM'lerin aylık metrekare kiralama bedelleri 50-250 dolar, Anadolu'dakilerin ise 20-50 dolar civarında

***AVM'lerde sabit kira ve aylık cirodan belli bir pay şeklinde kiralama sistemi uygulanıyor. Tekstilciler cirolarının yüzde 5-10'unu (Mudo, LCW sabit kira ödüyor), hipermarketler yüzde 2-4'ünü ayakkabıcılar yüzde 8-10'unu, restaurant ve gıda firmaları yüzde 12-13'ünü ve elektronik firmaları ise yüzde 2-3'ünü AVM'lere ödüyor.

***AVM'lerin ortak alanlarının metrekare maliyeti 7-14 dolar

Kezban GEBETAŞ / Tekborsa